楼市第三轮调控箭在弦上？

　　观点① 第三轮调控不会“一锅端”

　　南京大学商学院经济学系副主任 葛扬

　　‘一锅端’的整体调控暂时不会跟进，各个城市在两轮调控中表现情况不一，应该会区别对待。”

　　在经历两轮调控后，短时间内不大可能会采取第三轮全国范围的新政调控。2010年11月份全国房价出现环比上涨趋势，目前国家还未出台任何新的政策，说明对楼市调控还是持谨慎态度。但个人觉得，在一些楼市交易异常的城市不排除会针对性地实行一些严厉的政策，将调控进一步完善。各个城市在两轮调控中表现情况不一，对于不同城市不同楼市产品应该区别对待，个人觉得，“一锅端”的整体调控可能暂时还不会跟进。

　　虽说过了“金九银十”，11月份是传统的楼市交易淡季，但去年11月份的楼市交易却一反常态，成交情况甚至反超10月份，多地出现开盘即售罄的“日光盘”，看似市场表现奇怪，其实稍做分析，也不难理解，受“9·29”国家二次调控的影响，“金九银十”原本要释放的购房需求被抑制住了，交易旺季后 移。应该说，政策改变了市场原本的隐形特征。

　　未来可以预期的楼市，下跌的动力不大。楼市涨或者跌，最终还是要看供给和需求，未来供给量大的话，价格会稳定。供给量减少的话，在需求强劲的情况下，价格还是会上涨。目前来看，短期内，供需状况不会发生太大变化。

　　2010年货币发行量增高，流动程度增强也使得即便到了年底，楼市交易热度仍然不减。从收入的角度看，一部分人口袋里的钱多了，从而刺激这部分人的需求。此外，物价的上涨、通货膨胀的预期也促使了房价上涨。

　　个人推测，到2011年上半年，房价以相对稳定为主导，不排除其间有一定的波动，从目前楼市表现来推断，推动房价下跌的力量不大，反而有可能会小幅上扬。

　　如果近期有购房需求，根据收入相关情况，有购房能力可以出手买房，不一定一味地等待。

　　观点② 房价攀升将逼出下一轮调控

　　南京丰盛大族科技股份有限公司营销部总监 文润春

　　房价一再攀升，很可能逼出第三轮集中调控，建议下轮调控中可以对第三套房上市交易的溢价部分开征房产暴利税。”

　　近期的交易情况在我看来是正常的楼市反应，并不能说房地产市场就此火起来了。中国楼市每年有一到两个刚需交易集中期，只不过说2010年的刚需交易期滞后了。

　　个人预测，后市肯定还会有调控政策出台，如果房价一再攀升，很可能逼出第三轮集中调控。要使楼市平稳发展，首当其冲还是要解决供需问题。只要需求大于供应，房价就难下降。

　　目前，北京、上海包括南京在内的不少城市都在加大保障房的建设，如果这些保障房供应到市场上，让有真正需要的买房人都能买到的话就是件好事，可以促使房价的下降。

　　建议下轮调控可以开征房产暴利税，保证第一套基本居住，第二套改善性居住需求，针对第三套房子开征此税。比如第三套房子上市交易后，获得2000元/㎡的溢价，就溢价部分征收重税，从而抑制投资需求，也可以控制房价的非理性上涨。

　　造成2010年房价难以下跌的一个重要因素是货币发行总量大，老百姓手上的钱多，但缺乏投资渠道，只有围绕股市、楼市、大众商品打转转。现在的市场现状是买卖双方互相博弈的结果，政府在去年年初就想把房价打压，但整体房价并没有下行，有的想买房的购房者观望了大半年并没有等到调控后的房价大跌，所以只要房价降一些，达到心理预期了，就又开始出手买房了。所以到了年底，才出现了楼市交易的反常火爆，这都是被抑制的刚性需求释放了。

　　近期，整体楼市价格可能会有所回落。目前中国的房地产上市公司的资金状况都比较紧张，多家品牌开发企业开始降价卖房，说明现金流紧张，房价还会有下跌的趋势，但指望房价大幅下跌，从目前来看是不大可能的。

　　观点地产

　　中国指数研究院最新数据显示，2010年11月份全国100个城市住宅平均价格为8487元/m2，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，仅有14个城市环比下跌。

　　年底到春节前原本是楼市成交的淡季，但从目前的市场反应来看，淡季不淡，成交势头还很猛。财经评论员叶檀认为，这些迹象显示，“史上最严厉的调控政策”可能再次沦为空调，如此下去，第三轮调控势不可挡。

　　如此市场行情下，是否会引发第三轮新政调控？本期的《观点地产》邀请了南京大学商学院经济学系副主任葛扬和南京丰盛大族科技股份有限公司营销部总监文润春来谈谈各自的观点。

　　-本报地产评论员 金海亮