2010天津楼市：二手房从自住型刚需引领市场走强

　　对商品住房，2010年二手房市场对调控较为灵敏，从4月份较严厉的调控政策出台，到接下来的政策节点，二手房也从自住型刚性需求引领市场走强，到市中心区二轮调控后发力，走出了一波三折、逐步达到理性的成交态势。

　　调控主导预期成交呈波段走稳趋势

　　2009年政策“末班车”效应及新年初季节性淡季出现，使2010年春节后的1、2月份成交回落，但是春节后3月份起，刚性需求率先入市，市场快速启动。国土房管部门网签数据显示，4月份二手房成交达到2010年全年成交高峰——9144套/月。此月的高成交量也是2010年二手房回暖的第一波。

　　2010年4月17日，国务院发布了严厉新政“新国十条”，调控剑指投机和投资型需求，我爱我家市场分析人士介绍，此政策对二手房市场产生了较大预期作用，因此5月起市场进入了“国十条”消化期，成交量大幅下滑。2010年5-7月，首轮调控，市场降温，成交逐周回落，日均成交量从高峰期的300套左右回落至200套左右。直至8月份，新政出台带来的二手房市场观望氛围开始松动，除了门店顾客增多，到现场看房的人数也开始增多。业主挂牌出售价趋于理性，促进了成交量的提高，显示出市场初步渡过政策消化期趋势，8月天津市二手私产住宅共成交5361套，环比上涨19.0%，成交面积环比上涨18.5%，成交均价环比小幅上涨。8月份成交套数终于站上月成交5000套的初步活跃线，日均成交量上升至220套左右，产生了成交第二波回暖走势，并带动了二手房金九银十行情。

　　机构统计，9月份天津二手房市场方面，共成交6477套，成交面积51.5万平方米，环比上涨了21.2%。成交均价为7055元/平米，环比上涨了3.8%。二手房市场出现第三波段回暖。

　　在接下来，伴随“二次调控”政策——“国五条”出台，10月、11月份楼市连续出台了公积金新政、“限购令”、“限大令”等多种调控措施，但是因本次调控仍针对投机和投资需求，对商品住房成交有直接影响，对二手房市场影响主要表现在对预期的影响上，因此第三季度二手房交易保持了量价平稳略升的走势。

　　据中原地产(天津)投资顾问部对房管局发布的数据进行统计，10月份本市共成交二手住宅6018套，成交面积49.1万平方米，环比下降了4.7%。成交均价为7006元/平方米，环比下降了0.7%。 11月份，共成交6802套，环比上涨13%；成交均价6953元/平方米，环比下降0.8%。12月份，共成交二手住宅7520套，成交面积61.3万平方米，环比上涨12%，成交均价7125元/平方米，环比上涨2.4%。

　　业内人士认为，2010年天津市二手房成交均价为6812元/平米，比2009年上涨17.6%，但是与2009年的直线上升不同，自年初价格大幅上涨之后，在政策的影响下，全年二手房交易价格停止了快速上涨势头，整体表现较为平稳。

　　自住需求成主力中小户型成主流

　　2010年，楼市严厉的宏观调控政策通过提高贷款首付及利率甚至停发贷款的信贷政策、限制新购房屋套数的限购政策等多项措施使得天津房地产三级市场内投资投机需求被不断抑制，而政策在抑制投资需求的同时，也在一定程度上保障自住型需求的合理入市。因此，在调控的背景下，自住需求占据了天津二手房市场的成交主体位置，中小户型的成交主流地位再次巩固及扩大。

　　据我爱我家(天津)人士介绍，在刚性需求的支撑下，2010年全年中小户型的成交比重持续增长。4月份楼市宏观调控政策出台以来，天津二手房价上涨趋势受到抑制，特别是自9月末“二次调控”之后市场成交以刚性需求和部分改善型自住需求为支撑，因此中小户型仍是成交主力。

　　2010年天津二手房120万元/套以下的中小户型占总体成交86.9%，其中成交面积90平方米以下的房屋占总体的78.8%，一、二居室小户型成交占比91.4%，比2009年分别上涨5.3个百分点和0.7个百分点，其中80万以下的经济型住宅占到了成交总体的六成以上。

　　市区成交首超商品房2倍环城四区持续增量

　　机构统计显示，2010年天津市共成交新建商品住宅96946套，与二手私产住宅成交的比例为1：0.73，其中市内六区一、二手房成交比例由去年年初1月份的1：1.04上升为年末12月份的1：2.1，全年市内六区成交比例首次突破1：2，显示出市内六区已进入以二手房交易为主的成熟楼市特征。

　　在二手房交易总量中，市内六区房源成交比例占总成交量近半，数据显示，2010年市内各区域二手房成交占比为：中心城区48.2%、环城四区18.3%、滨海新区16.3%、郊县五区17.2%。与2009年相比，只有滨海新区成交比重下滑6.3个百分点，其余各区均有上涨，其中环城四区涨幅最大，达到3.1%。

　　机构人士分析，市内六区的土地供应日渐稀缺、新建商品房供应量日益减少等因素，使更多改善型需求开始在二手房市场寻求房源。

　　2010年二手房成交的另一个特点是，新兴商圈及轨道沿线周边二手房交易活跃，特别是环城四区，随着交通及生活配套设施的完善，也成为二手房需求的重要目标。随着中心城区的不断外扩，近几年环城四区的新建商品房大型片区逐渐形成，且趋于完善，未来交通配套渐被看好，使其逐渐成为二手房交易的新兴市场，尤其在2010年环城四区成交占比达到历史最高。