奥地利维也纳：科学调控 保障住房市场合理稳定

　　大批廉租房是维也纳市住房市场的主干，维也纳市政府对这些房屋给予补贴，同时对房屋的租金和售价规定上限，对承租人的收入也有严格标准。

　　商品房在维也纳市全部住房中所占比重不到10%，大批廉租房才是维也纳市住房市场的主干，维也纳市政府对这些房屋给予补贴，同时对房屋的租金和售价规定上限，对承租人的收入也有严格标准。这些房屋大多是在二战后上世纪50年代—80年代由维也纳市政府或者住房合作社投资修建或改建的。目前，维也纳市60%以上的住房由协会性质的住房合作社掌管，它同时也是维也纳住房最大的投资方。住房合作社建房或改造项目的所需资金主要通过申请建房资助资金来满足。市政府通过立法对建房资助资金进行规范，在保证提供优惠贷款和免税的同时，也要求住房合作社保证其行为的非赢利性。这些住房大多以廉租的方式进入市场，部分在出租10年—15年后可以出售，只有很少量直接出售，而且利润非常有限。

　　这类廉租房的申请有很多条件限制，最初只有奥地利公民才能申请，现在也对拥有奥地利居留许可的外国人开放。记者的一位朋友的母亲就在申请廉租房。他告诉记者，除了对租住廉租房的家庭收入有严格上限标准外，在维也纳要申请住房合作社的廉租房，首先需要加入成为其会员，而且只有年满17岁才有资格申请，满19岁后才能入住。朋友的母亲申请一处地段不错的大约60多平方米的廉租房已经1年多，最近才刚刚有些眉目。虽然等待的时间有些长，但只有600欧元的月租还是很有吸引力的。不过朋友本人不能和母亲同住，否则家庭收入标准将超过上限。而且像朋友母亲这样一个人租住廉租房，合作社还明确规定只能租住60平方米以内的一居室房间。

　　除了住房合作社，维也纳住房市场最重要的供应源就是维也纳市政府的房地产公司，在维也纳有20多万套住房。这些房子全部属于公有，而且只出租。公租房主要是为维也纳市低收入和有特别住房困难的群体提供住房保障。公租房的租金和物业管理费都非常便宜，仅为市场价格的四分之一。如果是在维也纳市领取最低生活保障的特困群体，公租房几乎免收房租，但租房者的其他贷款、买车、出国旅游等基本生活需求之外的活动都会受到影响。

　　政府干预 稳定优先

　　在记者的记忆里，房价在过去几年似乎从未成为维也纳当地社会讨论的焦点话题。究其原因，似乎可以概括为合理稳定四个字。以记者站租用的商品房为例，虽然租金逐年上涨，但年均涨幅只有1%—2%。在一些城市房地产市场暴涨之时，维也纳市政府仍然坚持“政府干预、稳定优先”的调控理念。即使当时有人嘲笑这是一种牺牲经济增长的“愚蠢的固执”，但当那些城市房地产市场泡沫破灭时，维也纳依旧保持的稳定就显得尤为可贵。对维也纳市政府来说，房地产市场与经济增长的联系并不需要多么紧密，由于住房关系民生，政府必须干预，以保障住房市场的合理稳定。在这一背景下，过去10年，维也纳市住房价格年均涨幅不到2%，如果考虑到通胀因素，实际房价基本未涨。

　　调控措施细致完善

　　政府的干预和调控对维也纳住房市场的影响非常明显。一方面，在政府干预下，维也纳住房市场长期保持供应充足。维也纳市目前有180多万人，占奥地利全国人口总量的近四分之一，但有住房92万套，平均每2人就可以有1套住房。在此基础上，维也纳市每年还要新建住房大约5000套。这种供大于求的局面为调控市场创造了非常有利的条件。

　　政府干预和调控下的维也纳房地产市场以解决居民住宿需求为主，投资住宅可以实现保值或者缓慢增值，但如果考虑到通胀因素和还贷，很难出现暴利。维也纳房地产开发商的利润一般仅为10%—15%，所以90%以上的住房建设项目都会申请政府补贴，这也间接强化了政府对房地产市场的影响力。同时，奥地利法律对房地产买卖也作出了严格规定。每人只能有一处自住房，如自住房在买下后3年内转卖，买卖的收入差要上缴50%的个人所得税。如在3年后转卖则不再收所得税。非自住房如在10年内转卖，也要征收买卖差价50%的所得税。如在10年后转卖才免收所得税。

　　在维也纳，对于刚刚工作不久的年轻人来说，每月的可支配收入大约在1200欧元—1600欧元左右，买房负担也还是比较大的，但租房问题不大，可能会暂时租不到满意的地段，但租不到房的现象非常罕见。如果刚刚结婚，夫妻两人的收入加上贷款，买一套50平方米—80平方米的小面积住房比较现实。不过在奥地利，总体来说，年轻人还是更喜欢租房子，这倒不是因为对买房子没有信心，更多是出于对未来是否留在维也纳发展的考虑。

　  在政府干预下，维也纳住房市场长期保持供应充足。