印度:中低端住房市场潜力巨大

　　大多数家庭多代同堂

　　近年来，随着国内经济保持高速增长以及城市化进程不断加快，印度房地产出现了前所未有的繁荣景象。特别是在国际金融危机冲击过后，印度国内住房价格在出现短暂缩水后又重新爬回高点，部分地区甚至超过国际金融危机前的水平。据统计，目前在新德里、加尔各答等印度一线城市中，平均房价已达到每平方米3000多美元的水平，而在商业中心孟买，中心地区房价更是逼近每平方米10000美元的高位。面对不断攀升的高房价，印度政府出台了一系列市民住房保障基本措施。社会各阶层在面对住房压力时也有着不同的心态。

　　在印度，即使在城市，人们也普遍保有大家族的传统，大多数家庭都是多代同堂。青年人在结婚后习惯继续同父母住在一起，这就为他们购房置业提供了一个相对长的缓冲期。根据印度媒体最近针对全国30岁以下年轻人所做的一项调查，有64%的青年人表示愿意婚后继续与父母生活，不愿意的只占19%。此外，印度的青年人普遍认为，青年阶段是事业的起步期，最重要的应是不断扩大社会交往面以及享受生活，而不是使自己过早背上房贷的重担。因此，他们的话题更多地围绕车子和休闲，而不是房子。当然，仍有为数不少的年轻人选择提前置业，这主要是由于他们拥有较高的“通胀预期”，希望将房屋作为一种储蓄方式，以应对可能出现的风险。但是，印度家庭两代间的财务独立性高，其中很多父母在资助子女买房前，要相互达成协议，子女需在未来把房屋升值的部分返还给父母，更像是形成了一种“互惠互利”的合作。

　　实行小额住房金融贷款

　　对于一些低收入家庭来说，即使经适房也买起来吃力，特别是很多项目需要提供10%至15%的首付款。为了解决这一人群的住房问题，印度政府携手房地产公司、金融机构，出台了一系列针对这一特殊人群的金融保障措施，其中最为有效的就是小额住房金融贷款项目的实施。相比于大银行提供的正规房贷，小额住房金融贷款不需要繁复的书面材料和财产担保，其具有利率低、周期长、还款方式灵活等优势。

　　目前，最为成功的小额住房金融贷款案例是印度拉贾斯坦邦政府携手世界银行、印度国家住房银行等一起建立的“低收入家庭小额住房贷款”，并已成功从亚洲开发银行获得了约3亿美元的贷款资助。此外，此类贷款还特别针对低收入家庭在住房要求上的特点，制定了多种多样的项目，除购房贷款外，还包括房屋改扩建贷款、房屋维修贷款等。

　　为中低收入者提供保障

　　□ 印度各邦政府积极投入经济适用房建设，根据不同收入人群设计开发了四个档次的经济适用房。

　　□ 印度超过60家私营开发商宣布建造廉价住房新计划。

　　截至2007年印度第十个五年计划结束时，印度仅城市住房供需缺口就达到2470万套，其中98%来自经济弱势群体或中低收入群体。因此，在印度大城市中，形成了大规模的贫民窟。据统计，目前大约有超过7000万印度市民仍居住在城市贫民窟中。印度经济学家普遍认为，改造贫民窟、提高中低收入人群住房条件，已成为孟买等大城市能否真正成为国际大都市的先决条件。为此，自2009年印度国大党上台后，政府承诺将在未来5年内，让数千万人居住的城市贫民窟退出历史舞台。自2005年起，印度政府已开始着手出台一系列关于改善中低收入人群住房条件的政策和计划，其中主要包括2006年的“尼赫鲁城市重建计划”、2007年的“国家城市安居政策”以及“国家贫民区改造项目”等，政府为此投入了数百亿美元。与此同时，印度各邦政府也积极投入经济适用房建设，如首都新德里开发局就根据不同收入人群设计开发了四个档次的经济适用房：最低档次的住房只有一个卧室，平均价格只有20万至30万卢比左右(约合人民币3万至5万元)，该类住房被称为“人民公寓”，此外，还有一室一厅的“低收入群体公寓”、两室一厅的“中等收入群体公寓”以及相对高档的三室一厅的“高收入群体公寓”。新德里开发局每年都要在媒体上公布建房计划，市民可根据自己的收入水平和支付能力向政府提出购房申请，再通过类似“摇号”的方式最终决定。此外，购房者在支付方式上也有多种选择，可一次性结清，也可以贷款，甚至可以租赁，租赁20年后即可拥有住房的所有权。

　　然而，仅靠政府支持建设的经济适用房远远不能满足中低人群的住房需求，特别是近年来，在印度房地产市场日趋火爆的境况下，地产商纷纷高价从政府买地，因此可供政府征用的土地正在减少，加之不断加重的财政负担，使印度政府逐渐意识到，没有私营地产商的积极参与，是根本无法按期实现预期目标的。事实上，经过国际金融危机冲击之后，印度的地产商也对市场有了更加清醒的认识，看到了中低收入人群中存在的巨大市场潜力。特别是2010年初，印度央行为防止资产泡沫的出现，不断收紧房贷政策，宣布将购房首付款的比例从10%提高到20%，并将贷款金额超过750万卢比的房屋贷款风险加权比重提高到125%，这些举措使高档住宅的需求量进一步降低。为此，地产商开始纷纷涉足中低端市场，地产商的这一战略调整正好迎合了政府的需求。目前，印度已有超过60家私营开发商宣布建造廉价住房新计划。仅以塔塔集团为例，其一期投资的名为“幸福之家”的经适房项目位于孟买北部工业城镇博伊萨尔(BOISAR)，项目占地64英亩，将为低收入群体提供1500多套住房，“幸福之家”的住房面积从26平方米至45平方米不等，售价约合人民币5万至9万元，计划于2011年6月前交付使用。此后，塔塔集团又在同一地区推出了二期名为“新天堂”的更为成熟的经济适用房项目，初步预计每平方米定价约合人民币2900元。塔塔集团此举除了有投身社会公益事业、树立公司形象的考虑外，更多的是看好中低收入人群的住房市场存在的巨大潜力。

　　分析结果显示：人们对房价在自身年收入5倍左右的房屋需求量最大，而根据印度中低收入人群的平均收入水平，这一标准将维持在30万卢比至400万卢比之间(约合人民币5万元至65万元)，尽管经适房的利润率仅有20%至30%，远不及高端地产项目60%以上的利润率，但经适房同样也具有需求大、低库存、易销售等高端项目不具备的优势。此外，地产商在郊区建设经适房，土地等成本较低，并可获得政府提供的在市中心进行商业地产项目开发的一系列优惠政策，不失为一项一举多得的举措。(记者 郑彬)