专家称中介联手炒作等原因导致房租大幅上涨

　　“租期2月底到期，房东已经放话：续租的租金每月要增加300元。”租住在江苏南京鼓楼区一新式公寓内的白领李静，最近既郁闷又疑惑：为何房租涨得这么明显？

　　春节过后，一向平稳的房屋租赁市场明显趋于活跃，对CPI走高也“贡献”良多。来自市场的统计数据显示，部分热点城市住房租金涨幅达10%甚至更多。

　　面对房租上涨，有人认为是各地相继出台“限购令”、使很多原本打算买房的消费者“转买为租”所导致。真实情况如何？“新华视点”记者近日在多个城市对此进行了追踪调查。

　　租金上涨 春节后房租市场迎来“躁动”

　　南京白领李静的遭遇是众多“租房族”近期面临烦恼的一个缩影。南京“365置业频道”向记者提供的统计显示，当前南京全市房屋整租月租金为1982元，比去年的同期上涨300元左右。其中，鼓楼、白下两区月租分别为2500多元和2300多元，均为历史新高。“相比房价，房租涨幅更胜一筹。”365置业频道负责人说。

　　上海房屋租赁市场也出现了类似情况。21世纪不动产上海闵行区一门店的业务员告诉记者，近期中低端房源租金上涨比较明显。位于七莘路上的“万科城市花园”，一套70多平方米的两室户去年下半年月租金在2800-3000元之间，春节过后房东的报价普遍提至3200元以上。

　　与一线城市相似，二三线城市租房市场也有所升温。据成都搜房租房网数据统计显示，成都房屋租赁1月份的全市均价达到了2089元/月/套，环比去年12月微幅上涨0.58%，整体呈现稳中有升态势，但部分城区涨幅较高。

　　成都市金府灯具城是西南地区最大灯具销售市场之一，周边一些小区一直是外来务工人员、客商租房的主要区域。位于灯具城附近的21世纪不动产嘉慧加盟店的置业顾问周福林最近频频接到房主电话，要求提高房租。“春节过后，这一带房租普遍上涨了。像2009年交房的兴元绿洲楼盘，80平方米精装房，每月租金大约要1400元，比去年底贵了一两百元。”

　　与房租同时上行的是市场需求热情。据上海二手房中介永庆房屋有限公司总经理陈史翎介绍，去年各门店售房和租房的成交单数比为8：2左右，而今年2月以来则是此消彼长，形成“对半开”。此外，房屋出租成交周期也大大缩短。

　　值得一提的是，房租上涨对CPI的走高“贡献可观”。国家统计局公布的数据显示，今年1月份CPI同比上涨4.9%；其中，住房租金价格涨幅达到7.1%。

　　综合“给力”抬升房租 “限购效应”引人关注

　　多个城市房租上涨动力何在？记者采访了解到，房租上涨实际是多重因素“综合给力”的结果，既有实际需求推动，也有助涨预期在起作用。

　　——通胀预期驱动。流动性相对宽松导致各种物价上涨，房租也不例外。比如，数据显示，多个城市租赁价格指数近两年来一直保持上行态势。陈史翎说：“从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。”

　　——“租房旺季”使然。记者从上海、北京等地多家房屋租赁中介获悉，春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。业内人士指出，春节后新增租赁需求的主要是两类群体，一是节后返城、进城务工人员，二是准备参加工作的大学毕业生。眼下这波租房“旺季”预计将持续到4月份，届时房租可能会趋于平稳。

　　——供应“结构性短缺”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，许多大城市中租赁性供应总体充足，但供应结构失衡：中低租金的中小户型供应不足，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

　　——中介联手炒作。南京大学房地产研究中心负责人葛扬教授表示，近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹，“不排除中介联手炒作抬高房屋租赁价格”。

　　此次房租上涨备受关注，还因为一大话题：此次房租上涨和“限购”等房地产调控政策有无关系？

　　有人认为，严厉的调控政策使部分购房者止于观望、转“购”为“租”，从而抬升了房租。不过，市场机构的数据却有不同结论。比如，据北京中原地产统计，北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群，只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约，直接买房入住，“因此，限购给市场带来的新增需求极少”。

　　相反，一些业内人士还认为，“限购”反可能平抑房租上涨。北京中原地产市场总监张大伟说，“限购”之后，各地本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。例如，成都出台“限购令”后，21世纪嘉慧加盟店提供的数据显示，有逾10%的房源由“售”转“租”。

　　应对房租上涨：规范市场 增加供应

　　四川省社会科学院副研究员田炎认为，近期市场对部分城市房租较快上涨反映较强烈，一方面是因为与房地产调控的背景有关，另一方面也说明促进租房市场平稳、健康的发展的迫切性和必要性。

　　他说，由于长期“重买轻租”的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还比较滞后。近期租金较快上升引发的问题，说明我国楼市距离租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求还有较大差距，租赁市场总体供应长期不足，相关的监管还不到位。

　　今年2月1日，《商品房屋租赁管理办法》正式施行，规定“在房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金，以保障承租人的居住权利”，并要求“主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平”等。

　　“有关部门还应加强对市场的监管，尤其是对要严厉查处中介通过不法手段炒高房租的行为。”葛扬说。

　　另一方面，要进一步加强调控扭转房价上涨的预期，并设法增加适租房源的供应。业内人士建议，继续以“最严格的调控”遏制房价过快上涨的势头，同时增加投资投机性购房的持有成本，可通过税收等手段抑制房屋空置，将更多房源“逼”入租赁市场；此外，在供地、规划等方面提高中小套型普通商品房的建设比重，增加更多潜在的“适租房源”。

　　此外，另一个亟待填补的缺口就是公共租赁房。今年确定的保障性住房建设目标为1000万套，较去年几乎翻了一番，而公租房将成为其中的“主力军”。可以期待，这种具有保障性质的租赁房源，不但能够满足广大中低收入人群的租房需求，也将成为平抑房租过快上涨、促进租房市场平稳健康发展的重要“储备力量”。

　　“既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力‘武器’，也要加快促进市场化租赁房的供应，让更为广泛的社会群体通过租赁解决‘住有所居’的问题。”杨红旭说。记者叶锋 叶建平 邓华宁