长沙限购令上周五晚出台，落地两天之后，各方解读不断。昨日，湖南恒嘉地产发布了对于政策细则的解读。虽然和业界预期相差不大的长沙版本限购令并没有立刻引起太大波澜，不过随着对政策影响的深入解读，更多的市场不确定也将陆续出现。
限购区域、限购人群超预期
恒嘉地产分析认为，长沙版的限购令在区域限制和外地客户的界定上都比预期来得更为严格。
从区域限制来看，本次限购主要以长沙内五区为主，范围较广，政策相对较严。不过将长望浏宁排除在限购之外，在主城区限购的情况下，四县(市)将迎来一定的市场机遇。特别是离长沙主城区较近的星沙、含浦、暮云以及金星大道以北区域将有可能成为今年客户追捧的热点区域。
限购令中明确将长株潭以外的客户界定为外地客户，在长株潭一体化进程加速的大背景下，在环长株潭户籍人口均列入本地客户的同时，省内其他客户以及外省客户均被界定为外地客户，而这也比业内流传的只对外省客户限购的猜测严格许多。
根据限购的具体规定，“只要能够提供长沙居住证的外地无房客户就可以在长沙购买一套90平方米以下新建商品房”，也给外地客群的购房增设了一定的程序。
90平米以下投资产品将遇寒流
长沙版限购令的最大意外是“限小不限大”的剑走偏锋。这条大大出乎众人意料的规定，也在给中小户型产品市场带来措手不及的影响的同时，也将在一定时间内影响着长沙楼市的格局突变。对于开发商而言，虽然限购令和预期相差不远，但是出乎意料的“限小”依然打乱了之前的准备计划。
恒嘉地产认为，限购令中的“限小不限大”将使中小户型产品特别是50及50平方米以下投资型产品受到较大影响，而90平方米以上产品特别是91-120平方米的中等户型产品将受到消费者的追捧，但超过这一区间，130平方米以上产品则因总价过高、目标客户相对较窄及投资价值相对较低而市场接受度相对较低。
从区域所受影响来看，以投资型产品为主的市中心区将受到重大影响，销售速度将明显放慢。市中心因为投资客户的大量退出，商品房价格将失去上升的核心动力，而其他区域则将因为受市中心商品价格上升乏力的影响而导致商品房价格上升空间大大缩小。
另一方面，“限小”的政策，对于大部分改善型客户和实力较弱的中小投资客户而言，也意味着购房门槛的提高，他们或将因为首付款的大幅提升而不得不推迟入市的时间。这些都将为长沙楼市后市走向增添更多的不确定性。
更多不确定性尚待后期显现
长沙版限购令出台，目前业界的解读虽然普遍认为对于市场波动的影响较小，但是不可忽视的是，随着限购令执行的效果，更多的不确定可能会陆续显现。
一位不愿透露姓名的开发商不无担忧地表示，作为房地产行业的从业者，长沙版限购令让他有些纠结。一方面，和预期中严厉程度相差不大的限购令并没有太多影响到长沙楼市的大环境，对于行业发展而言，可期的平稳发展无疑是一件值得庆幸的事；但是另一方面，限购令的“限小”也打乱了其公司之前的上市计划。“在产品结构和推出的时间点上都有影响，这让我们多少有些被动。”
不过，更多的隐忧不仅在于此。一房产资深分析人士说，“从目前长沙版限购令来说，可以让投资资金从90平米以下的房源中退出，从设计上来看，这个做法很有道理。目前长沙的中小户型是投资客最集中的区域，也是单价最高的，在一定程度上拉动了均价的上涨，如果这部分的投资水分被挤出，对于长沙房价涨幅的控制或者会带来好的影响。”
“但是，如果被挤出的投资涌向别的房源，同样会对长沙楼市价格的波动带来不可预期的影响，在这种情况下，调控政策后续将会呈现什么样的局面，将是长沙楼市在限购令出台后要面临的最大不确定。”上述人士坦言。
[预判]
鉴于90平方米以下产品限购的规定，为规避政策，降低风险，大多数开发商将通过封闭阳台或谎报面积的方式将80-90平方米的户型产品改成90平方米以上户型产品。
先前对限购令充满期待的客户将因对限购令的失望而改变目前观望的心态积极入市，特别是期待限购令能够使房价下降的刚性需求客户。
[二手房]
二手房市场未必过多受益
恒嘉地产认为，长沙版限购，只对新建商品房实施限购，二手房则不在限购之列。这一规定或将给二手房市场带来一定的机遇，但也不容过分乐观。
因为二手房交易税费的优惠政策在去年就已经取消，虽然从90平米以下新房区间被挤出的投资客可能转向二手房市场，但是高额的营业税将成为投资者的一道难迈的门槛，交易成本大幅提升将大大影响客户进入二手房市场的积极性。因此，二手房市场未必可以因此而过多受益。
[来源：潇湘晨报]
[作者：刘渝渝]
