矛盾焦点：
1.《内部认购协议书》的法律效力？
2.购房者利益如何得到保障？
律师评议：
1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，由于开发公司未取得商品房销售许可证明，按司法解释的规定，《内部认购协议书》应当认定无效。
依据《解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”小李签订的《内部认购协议》不能确定房屋的具体位置、楼层、面积，不具备商品房买卖合同的基本条件，因此《内部认购协议》不是商品房买卖合同，无法得到法律上的保护。应是框架性协议
2.从购房人角度看，保障利益在《解释》第四条、第九条中规定了开发商的义务，作为团购房的买受人，可以在签订《内部认购协议书》时注意运用以下两条：首先《内部认购协议书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容：房屋的位置、面积、楼层、价款；其次，选择定金方式或者约定违约金方式。
这样，一旦遇到上述问题，可以依据开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，要求开发公司双倍返还购房款及利息，赔偿损失。
遭遇一房二卖咋维权
2006年长春市一小区在建设过程中，由于开发商资金短缺，用房屋抵建设工程款，与建筑商签订了商品房抵账协议，共20套，但该协议未经抵押登记备案。
建筑商随后对外出售，市民周先生看中了一处房屋，为慎重起见，还查看了建筑商与开发公司签订的抵账协议。周先生认为，建筑商应具备出售房屋的权利，于是交了购房款12万元(总房款14万元，余款约定在办理产权前付清)，并到物业办理了入住手续，交纳了煤气安装费、物业费等相关入住费用，周先生随后花了10万元装修了新家。
2007年周先生突然接到了法院传票，一位陌生的黄姓男子将周先生及建筑商告上法院，案由为侵权，要求周先生立即搬出房屋并赔偿损失。
法院调查之后发现，这位黄先生早在2001年9月27日就与开发公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款的23%，余款以按揭贷款方式支付。2001年10月10日，银行将贷款全额支付给了开发公司。
法院最终认定，黄先生拥有这套房子，周先生必须搬走。依据的理由是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈〈中华人民共和国合同法〉〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。
矛盾焦点：本案涉及的法律问题有很多，市民更关注的问题应当为以下三个方面：
1.建筑商是否有权对房屋进行销售？
2.周先生与建筑商签订的买卖协议是否有效？
3.周先生的权益如何得到保障？
4.购买抵账房应注意的问题？
律师评议：
1.建筑商作为建筑工程的主体，与开发公司之间签订了房屋抵账协议，其实质上就是商品房买卖协议，该〈〈协议〉〉因不违反法律的强制性规定，应当为有效协议。在本案中，建筑商应当有权对该房屋进行销售。
2.周先生与建筑商签订的买卖协议不能完全认定到无效。第一，房屋的名义所有权人仍为开发公司，而不是建筑公司(未办理产权登记手续)，那么，购房人周先生在与建筑商签订购房协议时经得开发公司的书面认可，该协议就应当为有效。第二，本案周先生购房过程中，忽略了购房的手续细节问题，单方同建筑商签订了房屋买卖协议，导致开发公司一房二卖，无法取得房屋所有权。
3.周先生的权益只能通过向建筑公司进行索要，要求建筑公司返还房款并赔偿损失(直接损失及预期利益)。
延伸阅读：购买抵帐房屋应当注意四大要点：
1.开发公司一定要具备销售商品房的基本条件(“五证”俱全)；
2.签订抵账房屋买卖协议时，一定要与建筑公司、开发公司同时签订；
3.原则上收款凭证应当由开发公司出具(购房发票、收款收据)；
4.应当及时办理入住手续。(记者 郭广丰 实习记者 刘畅)
