开发商“定价难”问题日益突出：定低了，短期内不得涨价；定高了，怕房子卖不出去。定价，已不再是一个楼盘的“个人”问题，它不仅影响自身的后期房源定价，还直接影响同区域其它楼盘的定价。成都楼盘开盘前期的定价暗战是如何暗潮涌动的？开发商心态如何？本刊记者进行了调查。
4月初，成都市出台《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》(以下简称《通知》)，根据《通知》规定：今后，新开楼盘申报价格不得高于同时期、同地段、同品质楼盘成交均价。
在调控不断趋紧，限购、限贷、限价一起出击的时候，以往常困扰开发商们的定价问题，眼下更让开发商们头痛和纠结。目前对于开发商而言，要么形成价格同盟，要么暗地里较劲，谁都不想做“出头鸟”。一旦有一个开发商率先开盘，这个价格就可能成为这个片区的房价标准。而这个标准定得越低，对先开盘的项目就越有利；但对后期开盘的项目，却会有很大影响。
跑得快当元帅
5月28日，位于郫县犀浦镇的傲城1期2批次开盘，当天推出约200套房源，均价5500元/平方米，全款优惠5%，首付5成以上优惠3%。这是傲城继4月首次开盘推出360套房源后的第二次推盘。傲城以5500元/平方米均价开盘，虽然这是单个楼盘的行为，但这一价格已经对区域楼市和周边的楼盘项目产生了一定影响。
与傲城同一区域的附近另一项目的开发商，在描述其制定定价策略的心态时这样说道：“现在开盘的项目，大多对后市的预期比较悲观，所以在开盘前期定价时，往往都会显得更实惠’一点，否则担心定价偏高没有销量。但是一旦开盘热销后，大家马上就会质疑，价位是否定低了？”然而，根据房价监管规定，后期开盘的项目必须遵循前期开盘的价格标准定价。“别人卖得好，我们却很受伤啊！”对此，该人士很是无奈。
业内人士姜先生表示，目前对于开发商而言，要么形成价格同盟，要么暗地里较劲，谁都不想做“出头鸟”。一旦有一个开发商率先开盘，这个价格就可能成为这个片区的房价标准。而这个标准定得越低，对先开盘的项目就越有利；但对后期开盘的项目，却会有很大影响。该人士分析称，相关政策对于多大范围的区域为同区域？什么样的品质算同品质产品？这些词汇的概念比较模糊，难以实际判定。虽然每个项目都有所区别，项目营销策略也不一样，但价格区间在前期一旦形成，后开的楼盘受伤便在所难免。
“就同一区域而言，先开盘更容易受益，后开盘的楼盘则会处于比较尴尬的境地。”成都尺度地产代理有限公司总经理尹平认为，虽然如此，但开发商也不是没有对策，可通过推精装房等改变产品线，以降低和规避这一政策带来的不利影响。
资金回笼是首要问题
虽然限价会对楼盘推盘节奏带来一定影响，但自春交会之后，成都楼市开盘楼盘数量和房源放量都有所增加，成交量较前几月也有小幅回升。那么，这些放量的楼盘采取了怎样的推盘策略：走低价路线？还是继续维持原状？高开低走？还是低开快走呢？
记者在调查中发现，近期开盘的项目如中海·城南1号、中海·金沙府、金房·华韵天府、中铁西城、中德·英伦联邦、傲城等楼盘，大多开盘即售完或是开盘就实现销售90%以上。除中德·英伦联邦和金房·华韵天府的可变空间赠送面积非常具有吸引力外，这些销售比较好的项目都有一个共同点：价格优势。
金房·华韵天府营销策划经理向鹏告诉记者，定价是一个系统和策略相关的问题，一个楼盘定价会考虑很多相关的内在因素和外在因素，比如土地成本，建设成本、开发成本、市场预期等。在当前的市场调控环境下，开发商对于楼盘的定价都比较慎重，与周边楼盘相比的价格区间，不会因为楼盘差异拉伸过大，而是会按照项目当期营销目标来科学合理制定。向鹏说：“华韵天府一期面积大多为八九十平方米的户型，总价相对较低，加上赠送空间，既满足了一次置业的需求，又有可变空间，目前像这样的户型已经很少了。从开盘后的效果来看，当初价格的制定还是比较合理的。”
凤凰山1号项目负责人周思宇认为，在国家政策和金融调控下，楼盘销售主要还是以走量为主，资金回笼成为众开发商考虑的首要问题。目前，市场状况不好，开发商会充分考虑市场因素而制定价格因素。但是一个楼盘价格是有阶段性的，不会一层不变，而如何达到销售目标，开发商往往通过采用各种销售手段来实现。“所以不存在定低价促销。”周思宇称，根据以往的经验来看，“低开高走”的价格策略一直是楼盘定价的惯用方针。但价格制定有很多因素考虑，每个楼盘都有自身特点，制定价格都要从自身情况出发。而且市场瞬息万变，任何价格都不可能一步到位，价格可以通过各种杠杆来调整，只是方式方法不同而已。
“近期一些楼盘开盘时，主动调低了价格或推出大幅优惠变相降价，这是房价调控政策作用显现的一定效果，也说明了部分开发商已经开始审时度势，屈服于市场，但就目前来看，采取这样方式的楼盘仅是少部分。”四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东分析认为，当前楼市部分楼盘以低价格开盘，也呈现出一定的结构特点：成都主城区的楼盘降价更少，三环外的楼盘调价更加主动；热门、配套更成熟区域楼盘房价未出现明显波动，交通、配套、商业等尚不完善区域降价更加明显。
价格的关键还是看供求关系
“采取较低价格开盘，和近期土地拍卖市场开发商普遍热情不高、甚至出现地块流拍的情况，都说明开发商对后市的预期已经在降低。”四川中原地产总经理庄泽宝认为，限价的作用还在于会改变购房者的预期，让他们看到市场房价稳定的大方向，从而引导其理性销费。
对于限价带来的影响，成都尺度地产代理有限公司总经理尹平认为，“限价只是近期部分开发商采取低价开盘的原因之一，但并非主要原因，主要还是受金融限贷政策的影响和资金回笼的压力影响所致。”
面临着后期调控有可能继续收紧、成交量短期难有改观的现状，将迫使开发商定价回归理性，这不仅是开发商与购房者之间的博弈，更是开发商之间的较量。在这个节骨眼上，开发商定价策略的变化，步步为营的谨慎态度是可以理解的，持平也好、互相比谁更低也好，也是市场稳定的好兆头，总的来说，放慢涨价的步伐对市场发展是有利的。而后期，开发商采取何种方式应对市场变化显得至关重要。
位于双林路的福晟·钱隆天下原计划6月初开盘，因为定价问题开盘日期被推迟。该项目营销经理张建告诉记者，从项目蓄客的情况来看，市场需求是存在的。但具体什么时候开盘，他坦言目前还不确定。
凤凰山1号项目负责人周思宇认为，在现在这种市场状况下，消费者一般会根据自身经济情况来选择楼盘，价格最低的不一定是好的楼盘，价格高的楼盘也不一定适合消费者。衡量一个楼盘的好坏，不能简单地用价格的加减法评价，关键看其性价比。开发商不应盲目制定离谱的价格来慢性自杀，消费者和开发商其实不是对立的，双方博弈的对象应该是市场——供求关系。
“因为难以定价，部分楼盘会推迟开盘，今后这样的方式可能会更多地出现。”全程机构副总经理李龙预估，开发商为了追求利润，也会通过其它方式来延缓其影响，比如通过多频次的推盘。原先一个批次就可以完全放量，在当前形势下，减少每个批次的供应量，采用更多的频次放量，来降低风险和影响。
在接受成都报道记者采访时，多位业内人士都认为，在楼市前景不明的情况下，后市成交量相较正常状况仍然会持续处于低位，开发商的资金压力也将逐步加大，在未来一段时间内，回款成了开发商最大的问题，将不排除有少数开发商会定较低价格开盘，甚至为了卖得快以低于市场价的价格开盘。来源：成都报道
