郑州商品房市场量升价跌 楼市步入以价换量时代

　　核心提示

　　随着楼市调控政策步步进逼、银行贷款持续紧缩，5月存款准备金率再次提高，受到各方“夹击”的开发商感到阵阵“凉意”，5月郑州市区商品房价价较上月下降了344元/平方米，而供应量出现井喷式增长，达88.62万平方米。非商品住宅受银行政策影响，价升量跌，产品品质良莠不齐，同时投资投机客户受资金影响，表现出观望情绪。

　　商品房市场：供过于求、量升价跌

　　据竞合地产提供的数据显示，5月郑州市市区商品房批准预售面积88.62万平方米，环比下降18.76%，同比上涨1.22%；5月郑州市市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%。郑州商品房市场2011年连续5个月呈现供过于求状态。郑州市商品房供应市场呈现井喷式增长，供应量达88.62万平方米，供求比1:0.66， 2011年连续5个月供应量大幅攀升并未带动销售量持续走高，5月住宅供应量占比77%，其中经济适用房和别墅产品在本月均未供应，主要是高层产品供应量增加。非住宅供应量为20.23万平方米，较上月有所下降。

　　郑州市商品房成交量在2011年一直在低位徘徊，5月郑州市成交尚未突破60万平方米，2011年前5个月郑州市场倒退至2008年，5月份商品住宅成交量成为主角，占商品房成交量79%，非住宅成交量12.44万平方米，下降至3月水平。郑州市市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%；郑州市市区商品房销售均价为8259元/平方米，较上月下降344元/平方米，较去年同期上涨41.11%。5月份商品住宅重新登上主位，成交量占据79%，商品住宅均价6787元/平方米，5月份非住宅市场成交量下滑，占据21%，较上月下滑约50%，非住宅均价13760元/平方米，因此商品房均价较上月下滑4.0%。

　　保障房：建设提速对商品房冲击有限

　　竞合地产王东认为，受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，郑州楼市一度表现低迷，连一向“不差钱”的开发商也开始感到阵阵寒意。5月份郑州商品房市场价格出现下滑，房企以价促量的现象虽未大面积出现，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。郑州以刚需为主，刚性需求依然旺盛，调控取消后，市场必然出现井喷，价格势必反弹上涨。郑州加大保障房建设力度，受“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力，保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻了经济增长对商品房市场的依赖。这意味着除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，在保障性住房保持快速建设的前提下，预计短时间对房地产市场的调控难以出现明显的放松。