10月末，降价成为申城楼市焦点。从远郊到市中心，从刚需到豪宅，从公寓到别墅，均有下跌案例出现，有的降幅甚至高达30%。虽然目前降幅较大的仅为个案，而且多有时间限定或其他条件设定，但似乎降价潮已经初现。那么对于购房者来说，了解降价最有可能发生的区域就成为把握购房机会的关键。
高库存区域房价或普降
据同策咨询研发中心数据显示，上周市场供求两端均出现五成以上的上扬，但成交均价出现了14%的环比大幅下滑，18497元/平方米的周度公寓均价也创下了4月第二周以来的新低。
价格大幅下挫，源于一些郊外环打折项目的集中成交，带动了1.5万元/平方米单价段成交量的大幅上扬。由此可见，价格杠杆对于成交量的撬动意义重大。
10月最后一个周末，作为“银十”最后一次大规模的探市行动，上海搜房网发起“平米运动”之万人看房团活动，吸引了沪上众多刚需购房者关注。而搜房网对于购房者的最新调查显示，价格始终是购房者关注的主要因素，若房价明显下降，近半数受访者或出手。
一方面是需求对于降价的期待，而另一方面则是高库存的现实压力。根据汉宇地产统计数据显示，截至10月26日，全市商品住宅可售面积约为964万平方米，与三个月前数据相比，存量基数再度增加100万平方米，全市住宅存量正不断积压，刷新历史记录。其中，嘉定、松江、南汇、宝山四大区域合计存量面积为411.37万平方米，占总存量比重合计超过四成。
而从目前情况来看，呈现外围区域、供需活跃、刚需客群等主要特征的高库存区域，也成为低开楼盘分布较为集中的区域。汉宇相关分析师表示，银根收紧，融资难度增大，资金链吃紧已经成为几乎众所周知的房企困境。从供需两方面来看，政策调控常态化下，降价将成为开发商的重要选择。也就是说，在这些刚需的外围区域，高库存急需价格来激活成交量。
除了高库存，外环外区域开发的竞争态势也让降价在这些区域更容易发生。以嘉定新城为例，作为全市存量最多的板块，目前在售的公寓楼盘数量超过20余个，竞争激烈程度不言而喻。在供大于求的区域市场内，降价抢占先机是尤为重要的手段。
对于笔者关于哪些区域降价表现会更突出一些的提问，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“嘉定新城、临港新城周康板块、顾村板块值得关注。”而这些区域同样有刚需集中，郊外环板块的特征。
中环内出现“改善机会”
据上海搜房网数据监控中心截至10月25日统计，上海市2011年11月打折优惠楼盘共计161个(含别墅)，环比10月的147个增加了9.5%。其中新增优惠项目达到29个，占全部总量的18%，15个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。数据同时还显示，中环区域的优惠项目数量有明显增加，环比10月占比提升了3%。
11月上海楼市打折优惠项目中，除了内环内区域以外，外环外区域以及中环附近区域数量都有明显增加，其中外环外虽然增加了9个项目，但是由于其原有数量基数相对较大，所以整体占比反而有所下滑；而中环区域11月增加了6个优惠项目，环比10月份增幅超30%，占比增加了3%。
搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，由于现在楼市成交主要仍集中在外环外，直接导致中环及内环项目销售压力增大，尤其是中环地区的楼盘，由于不像豪宅项目拥有相对较长的销售周期，所以迫切需要通过优惠的手段快速提高成交量，这也造成了11月中环区域优惠项目的剧增。
也有业内人士表示，中环相对于外环外无论从交通、配套等方面有诸多优势，对于资金充裕的客群来说，在优惠时点购入中环区域项目，不失为良策。
独栋别墅议价空间大
相关数据还显示，截至10月25日，11月申城预计将有46个别墅推出优惠措施，环比10月减少了4个，其中新增优惠楼盘有8个。在11月优惠别墅项目中，有14个位于浦东新区，占到优惠楼盘总体量的30.4%，松江以9个优惠项目紧随其后，两区成为打折项目最集中的区域。其余则分布于闵行、嘉定、宝山、金山、奉贤、普陀6区。
从项目分布情况来看，10月优惠楼盘分布的区域较9月有所减少，主要集中在外围区域。浦东新区和松江两区是打折优惠别墅最为集中的区域，占到了总体量的5成。
从统计数据来看，尽管11月别墅优惠项目数量环比上月减少4个，但实际给出折扣的楼盘数量或有所增加。上海搜房网数据监控中心分析师黄漪认为，为避免已购房的业主对降价不满，不少项目选择不对外公布具体折扣，只表示客户前往案场看房后可洽谈。一场价格“暗战”正悄然蔓延。
而在11月预计推出优惠的8个新增项中，独栋别墅占2个。分析人士认为，独栋别墅由于拿地时间较早，因此土地成本相对较低，有着更大的议价空间。
同策咨询研究中心分析师则认为，基于品质优势，顶级别墅依然逆势前行，但其在不同时期也会采取不同策略，如佘山某豪宅近期推出户型面积为600平方米的部分，在整个项目中就属于“小户型、低总价”。为覆盖更多层面的购房群体，别墅尤其是联排项目套均面积的“小户型化”已经成为目前市场的主流，而250平方米以上的联排别墅则需要依靠强有力的价格竞争力，以及产品优势占领市场。
