京沪楼市潜在供应压力大 消化需近10年

　　北京及上海统计局数据显示：两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已经达到了6742万平米和7781万平米，按照同期公布的1-10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，其中商品房消耗时间更是达到了111个月。均高于全国平均水平。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：

　　首先：虽然限购新政抑制了北京、上海的成交量，目前成交量也并非市场真实需求情况，但是目前来看，2-3年内，这两个城市放宽限购的可能性不大。

　　而按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始，将是两地房企最难受的库存高积压期。而且最近几年的大量土地供应将继续增加在建面积。

　　其次：两城市楼市拐点已经接近出现；京沪商品住房市场降价预期逐步明朗、项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。总体看来，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价由“暗降”转“明降”。

　　第三：截止11月9日，北京商品房住宅库存合计住宅库存达到了120411套。继2009年5月30日最后一次达到12万套后，北京住宅库存量30个月后，再次回到12万套的高位。

　　消耗目前可售库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。库存消耗比已经达到了历史高点。再叠加潜在供应库存，目前楼市已经到了市场积压的拐点。

　　截止10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

　　截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

　　而且当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。

　　与2008年类似，楼市降价潮的先行者，仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市，一线房企去库存化的举措均非常明显。(记者 季苏平)