西安市启用“商品房预售资金监管系统”

　　新政让开发商不能“拆东墙补西墙”

　　自11月21日起，西安市启用“商品房预售资金监管系统”，规定商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，应由购房人直接交入银行监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。业内人士和专家认为，在国家强调房地产宏观调控不放松之际，西安市出台的这一监管新政将进一步加大对开发商资金链的监管力度，使其过去“拆东墙补西墙”的资金运作模式岌岌可危，由此将对楼市产生深远影响。

　　预售资金监管新政出台

　　商品房预售资金，是指新购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款(包括定金、首付款和购房贷款等)。为维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，西安市房管局日前发布了《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》，并于11月21日正式启动了商品房预售资金监管制度。

　　西安市商品房预售资金监管制度规定，房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在西安市房管局办理入网认证的商业银行签订商品房预售资金监管协议，并设立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。

　　开立专用账户后，除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外，其他应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管账户。即购房者持房地产开发企业提供的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。

　　对于专用账户内资金的使用，西安市房管局要求监管银行应根据项目建设进度向房地产开发企业审核拨付监管帐户中的预售资金，并严格监督资金的用途。收款单位、用途、金额等内容经审核不实或其他不符合商品房预售资金监管要求的，监管银行不得拨付使用商品房预售资金。

　　监管银行还应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。在项目达到竣工交付使用条件后，账户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。

　　在监管资金的“解冻”方面，西安市房管局规定，房地产开发企业在完成监管项目房屋所有权初始登记及转移登记后，可向西安市房管局局申请解除资金监管，经西安市房管局核准，监管银行方可取消资金监管并将监管资料整理存档。

　　为了确保监管制度落到实处，西安市房管局要求商业银行和房地产开发企业应严格按照通知要求履行资金监管的责任和义务。房地产开发企业不按规定交存、使用预售资金的，西安市房管局将责令其限期改正，并告知有关部门将其违规行为记入信用档案，情节严重的将依法追究其法律责任。商业银行违反规定开展资金监管业务或未按规定履行资金监管义务的，西安市房管局将责令其限期整改或暂停其参与资金监管的资格，情节严重的将依法追究其法律责任。