楼市“限”字当头 供应进入“数九”天

　　2012年，上海楼市开局遇冷。推盘量创新低、库存量达新高，开发商观望，购房者等待。

　　随着2011年的需求因为年底的降价消耗殆尽，新年伊始，上海楼市的供应量也跌入低谷。近期，《新民楼市》通过深入全市内、中、外环等各区域调查发现，2012年楼市仍然受限购影响，供应很不“给力”，楼市或将进入“数九”季节。 

    内环内

　  ◎观点

　　不会改变供应节奏

　　姚磊绿城黄浦湾营销策划部经理

　　2012年，黄浦滨江板块不会出现更多的新供应。而我们项目在打造之初就以区域标杆自居，针对的是高端客群。前几次推盘，也是按照工程进度进行，并没有受到周边楼盘的影响，这种推盘的节奏将延续下去。

　　黄浦滨江板块零供应

　　据了解，今年供应量减少的可能性较大，而寸土寸金的内环内资源更是稀缺。根据新浪乐居提供的数据显示，截至2011年11月30日，预计2012年将入市的内环内项目仅有四个。相比2011年的全年14个，下滑72%。由于内环内项目在售产品的土地成本较高，因此，大部分项目为大户型豪宅，总价较高，推盘进度较为缓慢。

　　业内专家表示:“今年的豪宅市场不容乐观，不排除在年末，会有一些项目放慢节奏，延期至后年推盘的可能。”

　　◎重点项目

　　黄浦滨江板块在2012年可能出现零供应的尴尬。据悉，位于该板块内的绿城黄浦湾已于2011年7月30日推出其一期最后两栋楼，销售人员表示:“今年整个项目会主推这一期48套住宅，二期预计将在2013年推出。”而比邻的华润·外滩九里也于去年9月加推大平层房源，据了解，这是该项目最后两栋楼，只待房源售罄，开发商并不做新推打算。滨江板块另一幅地块由北京泛海集团摘得，地块原址仍处于拆迁阶段，今年也将不会推盘。

    内中环中外环

　  ◎观点

　　根据客户制定推盘策略

　　李亮新城碧翠营销经理

　　我们项目所处的地块在森兰绿地旁，长期规划向好，引来了周围较多开发商的进驻。因此，制定营销策略也将比较慎重，但新城碧翠和周边项目的主力客户还是较有差异，我们会根据客户的特点制定推盘策。

　　新江湾撑起半壁江山

　　据新浪乐居发布的数据显示，截至2011年11月30日，2012年中环有12个项目新开或者加推。中内环面临的情况和内环内比较相像，土地供应较少，价格居高不下，所以推盘进度缓慢。同时，由于今年豪宅市场的冷清，中外环也存积着不少去年延迟开盘的豪宅项目。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟表示，位于中外环的新江湾和外高桥板块由于规划的利好，未来可能会有长期的持续性推盘，中环会受到这两个板块的影响，供应量可能会大于预期数字。

　　◎重点项目

　　新浪数据统计，杨浦区预计有8个项目将在明年开盘，其中有6个属于新江湾板块，包括中建大公馆、建发江湾萃、银亿领墅等。另外，外高桥板块预期会有开盘或新推动作的有仁恒森兰雅苑、新城碧翠、尼德兰北岸等3个项目。部分开发商表示将选择少量多批的谨慎“打法”，新城碧翠的营销经理李亮告诉笔者:“今年第一季度，我们会推出四栋高层、五栋洋房，第三季度加推两栋高层，以及几栋洋房，但不会很多。”尼德兰北岸的项目负责人也表示:“2012年3、4月预计将推出三期6栋小高层公寓及2栋花园洋房，但项目将会细分九期。”

    外环外

    小户型不会受到大冲击

　　蒋进文天居玲珑湾销售副经理 

　　限购后，市场成交主力以小户型刚需房为主，因此我认为这类项目受到市场波动较小。从我们项目周边的销售情况来看，成交非常活跃，而且天居玲珑湾的户型选择有很多，产品性价比之高可说是整个嘉定区域排第一的楼盘。

　　集中放量要等下半年

　　外环外普通住宅供应量预计将在2012年呈小幅增长趋势。根据汉宇地产提供的数据显示:2012年，外环外普通住宅推盘量预计为700万平方米，相比去年总体推盘量，涨幅约为5%—6%左右。从供需关系来看，2011年普通住宅供求比为1:0.71，而在2012年，供求关系则将更趋于缓和。在调控之下，刚需楼盘的“以价换量”策略依然将是很多开发商的选择。 

　　汉宇地产分析师则认为，虽然外围区域还会继续放量，但开发商可能会出现“缓开工、拖进度”等现象，预计2012年普通住宅集中供应更有可能会出现在下半年。

　　◎重点项目

　　春节是传统的供应淡季，但仍有一些开发商选择“逆势而开”，部分放量市场。上周，笔者走访嘉定板块部分区域，发现这里的开盘情况在冷淡的2011年末，显得颇为热闹。万科金色领域率先开盘，主打小户型。而据笔者了解，离万科项目不远的天居玲珑湾也将于一季度推出普通住宅项目，主力户型为60平方米起的小户型产品。在项目现场，已经能看到摆放出的户型图，据现场工作人员透露，因为前期开盘的别墅产品受到了不少客户的认可，因此在普通住宅项目还未推之前就有不少老客户表示很有兴趣。地产评论员 金喆 王嘉辰