香港发展商看淡楼市 估值百亿“湾畔”流标

　　据香港文汇报报道，环球经济前景未明，加上近期楼市吹淡风，港铁荃湾西站5区估值百亿元的无敌海景项目“湾畔”流标收场，是自前年5月以来再有大型铁路上盖项目收回。消息吓窒荃湾区业主，放盘叫价实时回调5%至8%。业界指出，项目确有限量及投资额大等的问题，但政府近年改变楼市游戏规则，大量供应土地，甚至连房协也重投私楼市场，楼市未来的下调压力增加，令发展商看淡后市，相信才是流标的主因。

　　综合业界意见，荃湾西站5区湾畔流标，原因主要有：项目规模大，单是地价已近100亿元，发展商融资成本重；在铁路上盖兴建但不能影响铁路运作，技术上有一定难度；土地属限量盘，政府今后继续推限呎限量地政策，未来该类单位大增，为小型物业楼价添压；近两年来，发展商已经吸纳了大量土储，不再急于“买面粉”，有等执平货心态。

　　这是荃湾西站上盖第二度流标，之前第7区于2007年曾经流标。而最近一次铁路上盖项目流标为2010年5月的南昌站上盖项目。负责招标的港铁昨表示，将于适当时候再为湾畔邀请意向书，但预料不会在短期内进行。

　　有份组财团入标的会德丰地产常务董事黄光耀接受记者访问时认为，湾畔流标应与建筑难度有关，且政府的估价未必跟贴市场价，因而出现流标情况。他说，此项目规模大，投资额大，以会德丰地产为例，亦要合组财团入标分担风险及发展成本；且于铁路上盖兴建，建筑期间又要不影响铁路运作，技术上有一定难度，加上有限量规定，自然会影响入标价。不过，他认为，由于此地皮亦有4份标书，反映仍有4个财团看好此地皮的前景，并非看淡后市。

　　高纬环球大中华区评值咨询部董事张翘楚表示，较早前发展商已经吸纳一定的土地储备，加上市况未明，所以发展商或者有“执平货”的心态，影响出价。他又指，虽然政府决心增加土地供应，但是发展商在买地方面亦有主导权。中原专业服务有限公司总裁黎坚辉亦认同，湾畔地皮面积大，涉及银码大，加上设计及发展规模受到限制，于目前环境下，发展商计算发展风险问题，加上市况转弱，促使发展商出价审慎，最后流标收场。

　　韦坚信测量师行估价部董事林晋超则建议地皮再招标，可考虑拆小出售。但他认为，单一地皮流标，未必会触发楼市急跌。

　　亦有业者指出，政府近年“拨乱反正”，大量增加土地供应，甚至连已经近十年未有涉足私楼市场的房协，昨日亦宣布将积极推出私楼“与民争利”，发展商自然担心市场供应过多，出价又怎会进取。他指，过去两年来政府主动及勾地售出约32幅住宅地，涉及住宅楼面已达1,091万呎，还未计期间推出的大型港铁站上盖项目，涉及楼面389.11万呎，以及因放宽强拍门坎后爆炸性增加的旧楼重建地盘及补地价项目等，总共涉及单位供应已超出2万伙，超越政府每年的供应目标。

　　数据显示，湾畔接获4份标书，综合市场数据，入标湾畔的财团包括由新世界、南丰、会德丰合组的财团，新地及信置独资竞投，长实也有入标。

　　湾畔占地4.28公顷，住宅楼面约179.87万平方呎，商业楼面约43.65万平方呎(包括一所不少于59,202平方呎的幼儿园)，可建9幢住宅，提供2,384伙，当中52%限建小单位(约1,240伙)，楼面地价料每平方呎约3,300元至4,500元，市场估值约73.76亿至100.58亿元。