二手房交易纠纷多 买卖前需将各种因素约定好

　　北京每年的二手房成交数量众多，因涉及较多因素，二手房在交易过程中以及交易之后出现的纠纷也相对较多。其中以贷款、购房资格等因素影响交易，合同约定有漏洞、单方面违约等问题居多。业内提醒，在买卖之前最好将各种因素约定在内，以避免不必要的纠纷。

　　>>案例一：买方支付全部房款，交房时发现卖方欠物业费且拒交。

　　张先生购买了位于北京市东城区富贵园小区的一套房屋，合同约定过户后5日内办理物业交割手续。但就在张先生将全部房款支付给卖方，并完成过户后，却发现卖方尚欠23000元物业费未缴纳。张先生与卖方沟通此事时，卖方以与物业公司存在纠纷为由拒不补交物业费，且后续失去了联系。物业公司方面则以张先生所购房屋尚有拖欠物业费为由不予配合办理装修许可证。后迫于无奈，张先生替卖方补交了23000元物业费。

　　专家点评：21世纪不动产北京安信瑞德交易管理中心总监袁彬表示，业主拖欠物业费的纠纷常有发生，如果前期没有做到妥善预防，一旦发生纠纷，买受人往往非常被动。建议：一、在买卖合同中约定，买受人留一部分尾款(一般为2万至3万)，待完成物业交割手续后再支付给出卖人；二、在买受人支付尾款前，买卖双方先到物业公司做物业查验，确定无欠费纠纷的情况下再支付尾款。

　　>>案例二：卖方将首付款挪作他用，且后期无钱偿还银行贷款。

　　吕女士通过某中介公司购买了位于北京市朝阳区富力城的一套房屋，因卖方贷款尚未还清，根据买卖双方约定，用买方的首付先为卖方偿还银行贷款，然后注销抵押并过户。但就在吕女士将首付支付给卖方后，两个月的时间过去了，卖方却迟迟未办理银行还款，而是直接将首付用于生意，且短期无法取回。由于吕女士也需要贷款支付剩余尾款，故拿不出钱款为卖方偿还银行贷款及办理注销抵押手续，遂产生纠纷。

　　专家点评：21世纪不动产北京安信瑞德交易管理中心总监袁彬表示，使用买方的首付为卖方偿还银行贷款的，一定要谨慎操作，不给卖方挪作他用的机会。此类风险常见规避办法是，首付款不是直接支付给卖方，而是要先让卖方和银行约好还款日期，到时买方与卖方一同到银行，买方将首付直接打入卖方的还款账户，并要求银行即时扣款，并出具还清贷款的声明。

　　>>案例三：银行贷款放款慢，导致卖方不能及时收到房款。

　　黄女士在北京有一套房产出售，王先生需要贷款购买此房屋。买卖合同签署后，一切交易手续均正常完成，但是恰逢银行政策收紧，放款困难，而黄女士又居住在国外，不能长期留京。银行迟迟不能放款，导致其不能按照既定时间出国，这给黄女士造成了很大困扰。而着急买房的王先生也长期在外地出差，因为各种手续来回奔波也让王先生头疼不已。

　　专家点评：21世纪不动产北京安信瑞德交易管理中心总监袁彬表示，在签署房屋买卖合同时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。

　　>>案例四：签约合同未约定详细内容，导致责任无法划清。

　　张先生看上了大兴的一套房子，双方都比较满意，签署了买卖合同。该房源在过户时出现了问题，系统显示，该房源并非是满五唯一，这意味着又产生了10多万的税费。因买卖双方在签署合同前并未约定此事，双方均不愿出这个费用。但张先生已经交了中介费以及首付，双方不愿在此方面妥协，导致纠纷。

　　专家点评：北京市铭滔律师事务所孙涛律师表示，目前，在北京二手房交易市场上，大家所签的买卖合同不管是在网上自行下载还是房产中介提供的版本，基本都是以2007年北京建委和工商局联合拟定的存量房买卖合同为范本进行修订，从最近几年二手房纠纷的特点来看，2007年官版的合同存在诸多问题，可能大家使用的是某些修订版本，但该版本中的一些深层次顽疾，并未得到解决。频繁导致纠纷发生的问题主要有两个，第一个是2007年官版合同不具备对抗房产调控政策所带来的冲击的能力，第二个是合同内容与实际交易步骤严重脱节。如果在所签订的合同条款中包含了与调控政策有关的内容，就会大量减少纠纷。同时，也就不会使买卖双方陷入旷日持久的法律诉讼中。

　　京华时报记者桂瑰