美房贷收紧华人购屋梦难圆 专业人士成买房主力

　　中新网12月6日电 据美国《世界周刊》报道，纽约一家大型地产公司老板说，由于受8000美元退税的激励，他的公司6月份共完成44笔地产交易，为全年最高。此后，成交量逐步下降，从8月至10月每月仅有20多笔买卖。他指出，买卖下降的原因有两个：一是政府贷款政策收紧；二是下半年本是买房的淡季。“许多华人申请不到‘不查收入’的贷款，就不再买房了”。

　　一家贷款银行总裁陈名岷说，由于房利美和房地美严控“不查收入”贷款，使得华人买房者的结构发生变化。过去，不查收入的贷款占其公司整个贷款的80%，现在不到20%。“目前的买房者主要是有固定收入的专业人士，如工程师、律师、医师、会计师和建筑师等”。亚洲人平等会资深房屋顾问陈小君表示，现在华人对地点的选择也发生变化，许多人到华人较少、价格较低的地区买房。

　　法拉盛一家贷款中心的马宏惠透露，由于从两房贷款不易，一些华尔街的私人投资者抓住这个机会。这些私人投资者与小银行合作，从小银行那里收购这类房贷。不过，他们对首付要求较高，在35%至50%之间，贷款利率超过5%，高于从两房出来的贷款。

　　纽约市立大学房地产学副教授沃尔基(Gerd Welke)认为，未来几年可能是购房的好时机。怎样才能申请到房贷呢？一些贷款业者建议，有意购房者现在就要做准备。取得房贷有两个有效途径：一是多报税，因为正规贷款需要看过去两年的税表；二为多存钱。多付头期款，可以降低贷款比例，申请房贷就比较容易。

　　贷款无门 放弃买房

　　万荣地产经纪公司有515名地产经纪。老板潘小峰说，在过去几个月，他的公司地产经纪人数没有减少，但是成交的数量减少了。“因为贷款很难，一些华人连房子也不看了”。

　　由于贷款收紧，许多华人只得放弃买房。纽约法拉盛几年前开工建设一个大型的共有公寓的开发项目，有1000多个住房单位，从统仓、一卧、两卧到三卧等不同规格，售价从38万5000美元到120万美元不等。自2008年推出后，华人购买踊跃。至今为止，发展商共获得160多个购屋合约，买主大多是华裔或韩裔。但最近，以华人为主的60多位买主，因申请不到贷款，要求退回定金。

　　两房不再发放不查收入的贷款后，申请查收入贷款的人增加了。马宏惠指出，过去华人购房者存在两种情况。一种是有固定工作，收入较好，报税也高。这类人申请查收入的贷款。一种是现金收入者。这些人因为报税低，就走不查收入贷款这条路。现在，不查收入的贷款停止了，查收入的贷款相对增加了。

　　冷门地区 房价适宜

　　陈小君表示，现在贷款年利率较低，约在4%左右，一些华人买房为保本与安居。她说，过去华人想在华人较多的小区买房。但是，华人集中的法拉盛和贝赛的房价已经炒得很高，于是许多华人去华人较少的地区买房，如史泰登岛等。当地的房子比纽约其它区域要低20%左右。他们发现，纽约还有许多世外桃源。

　　马宏惠认为，华人现在聪明了，买房不局限于几个华人小区。温州移民和福州移民喜欢购买三家庭的住房，即所谓的六六三式。这些房子在法拉盛和第八大道都要90多万美元，但是在木边和艾姆斯特只要70多万美元。于是，许多华人在这些地方买房。她说，一些福州移民在外州开大型自助餐店，赚了不少钱。这些人带着钱来到纽约，要买那些带有商业用途的住宅。“上面可以住人，下面带有店面，可以自用或出租”。有的华人自己没有身份，就请有身份的亲戚代买，等以后有身份再转过来。

　　陈名岷表示，现在房市不好的主要问题是大的经济不好。由于大家都担心未来，不敢消费。但在买房方面，华人是一个例外。新美贷款银行在纽约、新泽西州和加州设有分行。从几个分行的业务情况来看，在6月30日政府购房抵税的政策到期后，华人在此后的购房数量有所下降，但是到了9月，购房数量又开始增加。

　　富裕华人 出手阔绰

　　陈名岷说，纽约增加最多。新移民购房尤其踊跃。当其它族裔都在逃离房市时，华人却在入市。以医师、律师为主体的专业人士购房增加很多。他们有固定的职业。许多人现在购买投资房，用于出租。因此，华人购房热潮一直不退。

　　马宏惠透露，现在一些中国大陆和台湾移民带着现金到纽约曼哈顿买房。一名纽约大学的华人家长花200多万美元在曼哈顿买下一套高级公寓。家长把房子先出租，计划等到孩子大学毕业找到工作后再住。另一名华人学生家长在曼哈顿哥伦布圆环(Columbus Circle)购买一套200多万美元的公寓。这套高级公寓每月的维持费要三、四千美元，专门给孩子聚会用。孩子十几个参加聚会的美国同学都惊呆了。

　　11月14日，纽约世界日报举办活动，邀请读者参观位于曼哈顿第63街临近哈德森河边的一栋高级公寓。当该报发行部提议该大厦开发商安排一次华人参观时，建商安排40个座椅。因为报名的人数超过这个数字，对方把座位增加到80个。参观当天，座位加到100个。但是，这些座位远远不能满足150名华人参观者的需要。一位组织者透露，实际报名人数超过200人。今年3月，一名华裔买家以3320万美元创造出今年曼哈顿公寓交易价格之最的纪录。

　　《华尔街日报》10月13日报导，中国出生、现为美国公民的刘戴维(David Liu，音译)今年在美国几个州大手笔购买房产引入瞩目。现年50多岁的刘戴维大约十多年前到美国，与太太住在洛杉矶郊区，女儿在美国读大学。他于去年成立“标准投资组合公司”(Standard Portfolios)，便开始在美国投资房地产。今年早些时候，标准投资组合出资2亿9600万美元在德州和马里兰州买下16栋公寓楼。最近，他买下凤凰城七个小区的2759套公寓。报导透露，来自世界的竞标人共有181个，最后标准投资组合公司被选中。

　　贷款查税 重创华人

　　过去，除了美国大银行提供房屋贷款外，一些华资银行也提供房屋贷款，而且贷款政策也比较灵活，因此华人买房多能如愿。但是，一名华资银行的资深贷款经理透露，美国国会做出决议，要求房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)从4月开始不再接收仅有收入证明的贷款申请，而要求贷款申请人必须提供两年的税单和近期工资证明。这个要求正好打在许多华人软肋上。许多华人做小生意，报税少。他们想买房，但是贷不到款。他举例说，如果申请人要购买一个50万美元住宅，其信用分数是700分，要求自付额是25万美元。但是，如果“你没有25万，就买不到这栋房子”。

　　该政策对华人影响较大。过去，福州移民、温州移民、潮州移民和台山移民十几个家庭连手，“今年是你买房，明年是我买房，后年是他买房”。首付达到30%至50%。最后大家都买到房。现在，这种轮流买房的方法也不灵了。许多华人有钱想买房子，但是买不到，导致房价下降。这位匿名的房贷经理认为，现在的贷款政策限制“不查收入的贷款”，有些矫往过正。“实际上，政府犯不着取消信用贷款方式，调整一下比例就行了”。

　　他称，房市低迷有其历史原因。按照常规，如果房市太过火爆，贷款银行应该提高利率，降低贷款数量，以拟制信贷过于膨胀。但是，几年前大型贷款银行却反其道而行之。房价上升后，利率并不上升，甚至有所下降，买房者将房价推到极限，最后导致房市崩溃。政府政策也影响到房市的兴衰。前几年，房利美、房地美和联邦住宅管理局(FHA)担保的贷款项目购买许多烂贷。有的人甚至贷款额是房价的115%，包括房屋的修理费。一旦房价下跌，购房者就把房子交给银行，自己走人。“这是房市危机的根本缘由”。而华人不同，“房子是华人的堡垒，对栖身之地都会尽力保护”。

　　结果，许多贷款银行倒闭。大银行则靠政府的援助支撑，没有倒下。这些银行也是左手将房屋贷款收进来，右手再将房贷卖给两房。后来，政府出资将两房收归己有，但是对经济影响甚大。今年4月以来，房价下降30%，利率应该下降以刺激买气，但利率却升到6.6%。陈名岷也认为，此次政府处理房市方式欠妥。

　　综观历史 房价稳定

　　许多华人认为，买房子是最好的投资，因为房价会年年涨。但是，沃尔基却认为，如果从过去120年的历史来看，把通货膨胀的因素除去后，美国的房价并未上涨。不过，因为地点不同，房价的变化也不一样。例如，曼哈顿的情况比较特殊，因为地域狭小，没有空地可以盖房，因此房价上升较多。

　　耶鲁大学经济学家席勒(Robert J. Shiller)设计出美国房价指数图。该图显示1890年直至2006年的房价(从2006至2010年5月的已经补上)。房价是现存的标准房价格，不包括新房。房价以1890年的价格为基点，确定为100，即10万美元。图形显示，经过通货膨胀的调整，1920年的标准房的价格指数为6.6万美元。从1997年开始，美国房价几乎呈直线上升，到了2006年，标准房的价格上升至19.9万美元，即比1890年的房价上升了99%，此后房价又几乎呈直线下滑。从后补的虚线来看，房价将继续下跌，并向起始点100点靠近。

　　该图的图说解释，在过去这120年中，美国房价有过20年的下跌期。当批量生产技术在20世纪初期出现时，房价急速下滑，一直到第二次世界大战后期，房屋的需求增加，房价才开始上升。房市的繁荣期始于1997年，指数上升83%。他的结论是：“除去通货膨胀因素的影响，在过去116年间，房屋的价值几乎没有变化”。

　　房贷补助 慎防上当

　　陈名岷指出，现在华人房贷市场最大的问题是，一些华人轻信别人的保证去申请政府的房贷补助(TARP)。这些华人过去申请不查收入贷款买下住房，但是由于失业或收入下降，感到支付贷款困难，就想法减少每月的贷款支付额。

　　他说，有些人在报纸上刊登广告，称可以帮助付不起贷款人减低房贷。这些华人在报纸上看到广告，就去找公司减低贷款利率。但是，这些公司告诉他们，为了符合政府的标准，他们要有6个月迟付或不付的纪录，才能拿到政府年利率2.9%的贷款。他们按照要求支付这些人3000元服务费。

　　于是，这些华人屋主就按照他们的要求去做。但是，由于他们的迟付或不付房屋贷款，他们的信用分数降低，“约有70%的人拿不到政府的低息贷款”。结果是，他们既未获得低息贷款，自己的信用也坏了。他说，实际上，这个低利率不是永远的减低，而是几年后再恢复到从前的利率。“但是，这些华人就是这么轻信”。(韩杰)