中新网报道 说：浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成为第一个限购二三线城市。据悉，还有约20个中小城市同意从下月开始限购，二三线城市的限购大幕就此拉开。针对二三线城市的限购究竟将达到怎样的效果？第一个限购城市为何是浙江台州？而谁又会是下一个限购城市？这一轮的房地产调控是否会带来实质性的房屋价格下降？对此，中新网财经中心邀请自身房地产研究专家，中国房地产学会副会长，北京大学教授陈国强前来做客，对此话题进行全面解读。访谈定于8月31日14：30开始。敬请网友关注，并欢迎在线互动交流。 (2011-8-30 14:35)

主持人： 说：各位中新网的朋友们，大家好。欢迎收看新闻大家谈，我是主持人陈虎龙，今年8月25号浙江台州市发布了关于进一步落实通知，通知了限购的措施！今天我们非常高兴的邀请到了中国房地产学会副会长北京大学教授陈国强，我们一起来预测一下未来的房地产的走势？我们跟陈教授聊一个网友关心的问题，为什么台州为什么成为第一个城市呢？ (2011-8-31 14:33)

陈国强： 说：台州我们了解的情况，今年上半年在比较严厉的调控政策是比较温和的，但是台州主城区它当市场的均价差不多是一万九千多的均价，它长期以来居民的这种投资房产有这样的偏好，那么投资的需求比较高，它首先推出来跟他这一些个特殊情况是分不开的。 (2011-8-31 14:33)

主持人： 说：那么近期住建部调整了这个标准，那您如何看待这五条标准，我们看到资料上显示，第一条他说到国家统计局月环比增幅比较靠前的，台州还是涨幅比较温和，五条标准当中符合两条，或者符合较多的一些可以出台这样的政策？您是怎么认为的？

(2011-8-31 14:35)

陈国强： 说：对照住建部的五条标准，台州不是跟当中的任何一条不是很对的上，但是它台州的特殊情况在哪里，当地的房价水平比较高，还有投资性比重比较高，这两条是特殊的特点，所以应该说它处于东南沿海这样一些重点区域，所以我们可以这样的角度来理解它，如果淡出的对照五条标准，那恐怕它不应该走在第一个，或者说它不一定要出台这个限购令，所以我们看观察住建部的五条标准，应该说总体上还是比较全面的。 (2011-8-31 14:36)

陈国强： 说：当然也有它的局限性，因为我们知道70个大中城市，它实际上是选取了我们600多个城市，只是当中的一部分，它实施一个抽样性的，那这个排名靠前，它到底是排名靠前十名，还是前三十名，这样的界定是不清楚的。 (2011-8-31 14:37)

主持人： 说：比较模糊？ (2011-8-31 14:37)

陈国强： 说：比较模糊，它不能代表600多个城市，我们的范围70个大中城市，以全国600多个城市作为限购的区域范围，所以我觉得这两个界定都是不清楚的，排位靠前是靠在前五名以内，前十名以内，还是前三十名以内，另外它70个大中城市不同的城市，选择了一些代表性的城市，从数量上说只占了大约10%的比重，尽管它列出了5个方面是比较全面的，但是它还界定的不清楚。 (2011-8-31 14:38)

主持人： 说：包括还有一个方面的考虑，您说如果台州作为我们第一个城市，包括浙江省内，他其实上榜的城市非常多了，整体来说对于浙江房地产行业的影响，或者市场的影响您觉得大不大？ (2011-8-31 14:39)

陈国强： 说：如果限购的城市，出台限购令的区域，那么成交量普遍出现了下滑，像北京上海同比下滑的比重比较高，北京前7个月，一手二手房加在一块，和去年相比，下滑的比重是非常高的，另外从价格的变化趋势来看，出台限购令的这些区域，这些城市，那么无论是环比还是同比的情况，都是出现了温和，都是出现了下降的特点，所以限购以后，对被限购的这些区域来说，市场预期发生了变化，价格的快速上涨的势头应该被有效的遏制住了，所以限购和非限购，那么在上半年应该说这种差别化的表现是非常明显的。 (2011-8-31 14:40)

主持人： 说：您也谈到了一线城市的现象，据我观察，7月份的其实这方面的涨停，包括各方面涨价的幅度都是一个比较温和和下降的情况，那么您觉得从限购您觉得这个情况？ (2011-8-31 14:40)

陈国强： 说：从今年为止，新一轮的限购范围还有待观察，那么会涉及到多么城市，现在还难以确定，当然我们相信随着新一轮限购城市扩大之后，那么对于市场预期，对于未来市场的影响有比较明显的影响了，通过限购这种行政性的调控手段，我想对于未来市场的成交量，对于市场价格的变动以及未来开发企业，它在这个区域布局方面，都会带来深刻影响的，对于住房市场的，未来市场的格局，包括市场重心的转移，都会带来比较明显的深远的影响，所以我想将来会不会面对限购全国化这样一个区域，那么我觉得这可能性的存在了。

(2011-8-31 14:41)

陈国强： 说：但是我想，我们在观察这个政策变动轨迹的过程当中，我觉得也应该，我们这个决策部门管理层对于未来调控的方式，调控手段的选择上面，可能也需要做一些政策储备，或者改变简单的，或者明显行政性的方式，更多的要运用经济的手段，信贷的手段，这样的话，可能对于未来楼市调控，常态化的调控，才能构建比较健康的持续的模式，那么尽量避免简单化的行政的调控。 (2011-8-31 14:44)

主持人： 说：我听了您刚刚的观点和想法，这么理解对不对，比如说我们是限制房价上涨的话，我们是两只手，组合拳，一种长拳，一种短拳，刚才您说的行政性的命令手法可能是短期效应，但是可能是想里立竿见影这样的效果，您觉得长期的方式还有什么？ (2011-8-31 14:45)

陈国强： 说：除了我们看到今年这一轮调控，那么限购，限贷，限价，特别是限购和限价，应该说带有非常明显行政的色彩，这一手段的应用，对于市场比较容易见效，对市场需求面的影响可以说立竿见影，特别是力度比较大的一线城市，那么换用其他经济的手段，信贷的手段，对于市场它所带来的政策效应见效比较慢，但是就像我们服用中药一样，它可以治本，我们从管理层调控手段的运用上面，的确需要既要关注了短期的效应，还要更需要关注它的长期的一个稳定持续发展的问题，所以将来以税收的手段来替代，目前以行政为主的这样一些调控手段，我觉得是一个长期的命题，或者说一个很现实的命题。 (2011-8-31 14:46)

主持人： 说：您刚刚提到了一个比方，用中药中医的手段来去解决现在房价上涨的问题，我们更深入的比较一下，我们现在整个房地产市场，您觉得是处于一种什么样的整体状态上？

(2011-8-31 14:47)

陈国强： 说：应该说从房改以后，我们经历了若干次的融资调控，那么每一次调控的方式力度，政策效应应该说都有比较大的差异，那么特别是2008年调控，由于受到外部全球性金融危机的冲击，那么就改变了在短时间内改变了调控了方向，那么由抑制房价投资，到刺激住房消费等等，对行业带来的影响应该是深远的，那么这一轮调控当中，我们注意到，政府在调控上主要是围绕着三个字，在做文章，一个是在需求上做减法，通过限购，限贷，限价等等一系列的手段来限制抑制投资性需求，那么在需求不断地做减法。 (2011-8-31 14:49)

陈国强： 说：第二个在供应商，再做加法，这里边最主要一个是加大保障房的力度，今明两年是1000万，那么另外一个方面，实际上是在普通商品房的供应商也在做加法，这段时间从最近两年的新增住宅用地的增加上面可以看得比较清楚，增长非常明显，各级政府都提出了加大普通住房用地的供应规模，保证他们的供应比例等等，第三个是主要在调整了调上面做文章，调是两个层面的含义，一个是调整过去的住房发展的模式，改变过去这种单规制的模式，那么第二个层面的行业是调结构，这个调结构设计了保障房和商品房的结构等等许多，包括这个城市之间的结构，户籍人口和非户籍人口之间的，这一系列的结构问题，通过加减法，通过调整模式，调整结构，我觉得对未来的住房市场会产生一系列积极的影响。 (2011-8-31 14:51)

陈国强： 说：当然了随着这个需要政策的充分的效应，它需要一定的时间，那么应该说通过上半年几个月的市场运行，一期调控的它的效果我们逐步的已经看到了，那么前面我们已经提到了，市场的成交量，价格变动的这种趋势，以及我们市场对于未来市场变化的预期，都在变化当，这个市场的这种结构性的调整也逐步的显现出来了，特别是保障房大力度的推进落实，那么对未来市场的供应模式，供应结构它的影响应该说是越来越清楚的呈现出来了。 (2011-8-31 14:53)

主持人： 说：您刚刚提到了加上减法以及调整的方式，你最后提到的保障房这是一个长期健康的合理的调整房价的一个有效措施，其实我们说到保障房也跟限购有关系，我们刚才说到了具体现实的一些政策，那么如果我们再回到保障房的建设力度上来说，地方在建保障方的财政投入来说，您觉得它会面临什么样的困难呢？ (2011-8-31 14:56)

陈国强： 说：比较基本的问题两个方面，一个是土地的供给，保障房用地的供应。第二个方面，更现实的资金的筹措，从资金来看，目前中央财政投入一部分，那么地方的配套资金是一部分，另外还需要通过其他的一些渠道，比方说吸引保险资金，社保资金来参与，引导社会资金，引导开发企业来参与等等，这个里边我觉得很重要的方面，是我们政府作为保障房建设，投资建设它的主体，投资主体，那么需要最重要的一个方面，要制定相关的制度，建立配套的证词体系，那么引导我们社会的资本，引导我们企业来参与保障房的投资建设，这个是最有意义的，也是能够形成我们保障房建设，长期可持续的这样一种发展模式的一个关键。 (2011-8-31 14:57)

主持人： 说：谢谢您。我们下一个方面，我们想聊一下，中央提出了限购令，包括住建部一直在发布二三线城市的一些要求，那么地方其实也有媒体在报道称，想规避这方面的东西，就出台了一些可能相对有技巧的一些方式，限价，我已经限价了，我房价没有涨上去了，你这个政策就没有到我这个城市里来，您说这方面的话，地方政府是怎么考虑的？ (2011-8-31 14:58)

陈国强： 说：我们应该理解，地方政府对出台限购来调控楼市还是存在比较多的顾虑和担心，那么担心什么呢？担心限购之后，对当地市场的成交量会带来影响，成交量下滑它间接的会影响到市场的，像土地市场，那么土地市场降温，它会影响我们地方的财政收益，这样土地财政受影响之后，它还会影响到我们地方对于保障房投资这样一个能力，也就是说由于限购，它有可能会带来成交量的下滑，带来土地收益的下降，那么间接的还会影响到保障房的投入等等。 (2011-8-31 15:00)

陈国强： 说：所以这种担心我们能够理解，但是我觉得我们很多地方政府，可能把这个限购更多的朝负面的方向去理解。如果我们区域市场，房价上涨是比较温和的，市场当中的这种投资性的需求是有限的，那么外来需求比重不高，市场发展比较平稳，即便出台限购令，是限制投机性的购买，如果这种情况不明显，那么你即便出来限购令对当地的市场，对带来多大的负面影响，我觉得是完全可以推导的，如果市场出现了出现了比较明显的投资性需求，那么如果不采取一些果断的措施，降温的措施，那么地方的这种区域市场，它有可能会投资性的需求会愈演愈烈。 (2011-8-31 15:02)

陈国强： 说：那么这种状况对于区域的市场来说，肯定是会投向不健康的，不可持续的这样一个因素，所以如果我们主管的市长，我们地方的官员能够看清楚这样一个内在的逻辑关系，我觉得在面对限购，非限购这个问题上面，就可以有更客观的，有理性的判断，就是说限购它可能会带给我们市场，是一种适度降温，或者回归的情况，我想不能够简单的就把它理解为负面的政策手段。 (2011-8-31 15:03)

主持人： 说：其实如果我们进一步来去研究住建部的整体发布来说，我观察到他有两个细节，一个是8月20号之前我们要公布一批，但是现在是8月底，马上就是9月1号了，这个名单仍然没有出来，而且到台州这个政策性的这个文件出来之后呢，我们也观察到一个字眼叫协商，住建部他和地方政府，尤其住建厅去协商，是否满足限制的条件，您觉得从他原来的要求，到现在的这个协调协商的一个变化，体现出一种什么样的状态？

(2011-8-31 15:03)

陈国强： 说：我没注意到具体一个时间的要求，当时住建部和相关的地方，在楼市调控方面进行协商，的确是有这样的做法？那么这种协商实际上它是一种针对性很明确的，把相关的已经纳入到他们重点观察范围的这些城市，以约谈的方式来谈是否健康，是否需要考虑出台限购这样的一个政策，那么我想可能不同的城市，它目前市场的状态，的确差别比较大，那么地方对于新一轮的限购，就限购扩大带有一些顾虑或者是担心，就陆续出台限购政策的城市呢，目前还仅有台州一家，后续什么时间会有更多的城市跟进，还有待观察，那么我们相信中央的要求是很明确的，那么地方我相信相关的一些地方政府，对于这个当地市场的这种判断，应该也会有一个比较客观的这种判断，那么是否出台限购何时推出限购的措施，我想这个应该拭目以待吧。 (2011-8-31 15:05)

主持人： 说：如果说我们来仔细比较一下，比如7月份的时候，我们看到这个数据来说，排名前几位，南昌，乌鲁木齐等等这些城市来说，包括还有秦皇岛，这些城市作为二三线城市限购的程度大不大？ (2011-8-31 15:06)

陈国强： 说：您刚刚举的这些城市，其中也有省会城市，实际上各地的省会城市，实际上在上一轮，这个新的政策出来之后，直辖市，部分各省的省会城市，实际上都已经出台限购措施，当然了不同的城市在限购的内容上方式上，采取限购执行的力度上是有差别的，那我们注意到长沙，他在出台限购令的过程当中，他比较有技巧，有自己特殊的做法。 (2011-8-31 15:07)

陈国强： 说：一个是，限小不限大，就是限购的户型目标是90平米以下的，限主城区，限一手房不限二手房等等，其他的城市也有不同的做法，其他的城市在限购执行的力度上也有较大的差异，所以通过上半年几个月的市场运行观察也可以看出来，实际的运行情况差别比较大，可能他们上半年房价变化的特点，和北京上海也有较大的差异，那么同比也好，房价的环比数据，一来这个涨幅比较大，我们可以从不同城市可以观察到，就尽管都出台了限购的措施，但是市场的表现有很大的差异，这个是我们需要注意的方面，出台这个限购令这个是一个手段，但是如何执行这个限购，以及这个限购的内容和方式是什么，我觉得同样需要我们关注。 (2011-8-31 15:07)

主持人： 说：您刚刚提到了限购的一个技巧。 (2011-8-31 15:08)

陈国强： 说：具体的方式具体的内容，以及执行的力度实际上是差别很大的，所以我们既要关注，既要重视限购它覆盖到哪些个城市，还要关注到实际限购的方式，限购的内容，以及限购之后执行的力度怎么样，这些会关系到限购政策的效果。 (2011-8-31 15:08)

主持人： 说：今年二三线城市限购的政策推出之后，您觉得会不会变成铜九铁石？ (2011-8-31 15:08)

陈国强： 说：过去见到的金九银石的，我想处于特殊的调控的年份，市场会不会在销售旺季的特点会不会有什么东西，很大的程度上取决于开发商，它会说一个价格策略，这个会关系到市场的一个销售的表现。 (2011-8-31 15:09)

主持人： 说：您刚才也谈到了房地产开发商，限购政策重新展开的话，您认为作为房地产开发商来说，他们的资金链会不会特别紧，而且对于整体行业来说，影响比较深入呢？ (2011-8-31 15:10)

陈国强： 说：整体上，因为这一轮的限购对开发企业的资金来说，那么实际上是全方位的收紧，无论是开发商，还是由于市场的观望导致的市场低迷，实际上我们管理部门都采取了全面收紧的措施，所以对开发商来说，应该说今年资金的环境的确是全面收紧，当然不同的企业，它同样是面对调控的背景，由于采取的经营策略的差异，那么特别是企业经营模式上的这种差异，那么不同企业它有比较明显的这种差别或者表现，那么从上半年的市场的业绩，榜单我们来观察，那么我们很多行业的龙头企业，特别是以万科为代表的强调规模，强调速度的企业，他们实际上在经营活动当中，是一个快速周转的策略，他们在上半年市场表现的应该说和过去相比，业绩表现仍然非常优异，那么资金的回笼情况也非常良好，那么他们对这种快速周转策略的企业，应该说在目前的这种调控背景之下，非但没有感觉到太强外部的资金恶化的情况，那么反而它迎来了更好的发展的机会，扩张的机会。 (2011-8-31 15:11)

陈国强： 说：当然对于其他一些追求市场中高端定位的，那么强调追求利润最大化的，追求单位面积利润最大化的企业，那么我想在面对这一轮调控的时候，感受到资金的压力就更明显一点。 (2011-8-31 15:13)

主持人： 说：您如果说限购这样的政策，我们今年比如这二三线限购名单已经出来，出来之后会不会作为一种限购的政策长期执行，或者长期深入作为一种长效手段呢？ (2011-8-31 15:14)

陈国强： 说：我个人是这样理解。就是说限购它应该是我们目前特殊的阶段，是一种阶段性的这样一种政策手段，但是我们政府对于住房市场的这种投资性的这种需求的抑制，我相信会是我们重要的一个调控的目标，那么至于这个调控手段会不会调整变化，也就是说这个限购将来会不会常态化，我觉得应该说限购成为常态化的政策手段这种可能性尽管也存在，但是我想这个可能性不大，那么更大的可能性就说将来可能会以这种税收的手段，信贷的手段， (2011-8-31 15:15)

陈国强： 说：比如改限购为限售，在你购买这套房产之后，三年五年之后出售，以不同的差别化的税收手段来遏制，或者抑制投资性的需求，你拥有多少套房产的家庭，将来对于房产税或者其他的一些手段，通过这一些手段来调控市场的供需关系了，运用信贷的手段，税收的手段来更多的用这些手段，来调控市场，那么把带有比较明显的行政色彩的这种限购等等，置换成改用税收的手段来调，这种可能性更大一些。 (2011-8-31 15:15)

陈国强： 说：现在房产税，像之前上海，重庆已经开始征收试点了，您觉得房产税对于我们房地产的调控下一步的影响会表现在哪一些方面？

(2011-8-31 15:16)

陈国强： 说：我想房产税的增收，以及其他方面的税制的改革，是我们未来楼市调控里边构建一种长效机制的一个重要方面，把现在常用的一些行政性的，短期性的，阶段性的手段那么逐步的过度到以税收的手段，金融的手段，那么这样的方式，调控手段的这种变化，我想可能是我们楼市调控当中，未来的一个很现实的课题了，怎么样尽量避免用简单的这种行政的调控方式，逐步的过度到以信贷的手段，税收的手段，经济的手段来调控这个市场，这个对于未来住房市场的持续健康发展来说更有意义。 (2011-8-31 15:16)

主持人： 说：那么您说我们出台了比如台州现在已经出台了比较明确的限购政策，会不会由于限购导致着一种恐慌性购房的变化，预期跟着政策走，那么政策出来了，那么这种恐慌性的购买，大面积出来的话，您觉得影响大不大？ (2011-8-31 15:16)

陈国强： 说：的确我们看到这种现象，一方面就是限购扩容已经成为一个明确的政策的这样一个预期，那么另外一方面特，就是限购的范围，新增的限购城市的名单，迟迟没有出台，那么在这个时间段里面就容易出现一些恐慌性的需求，这个我们的确在一些区域市场已经看到这现象了，当然我想操作的空间，或者抢购会发展到一个什么程度，那么实际上取决于，未来扩容到哪些个城市，这个名单何时公布，是这两个因素，如果名单公布了，城市的范围已经明确了，那么我想这个问题也就迎刃而解了。 (2011-8-31 15:17)

陈国强： 说：我们在分析台州这个出台政策之后，限购或者说限购二三线城市当中的，缴纳几年的税以后我们有这样的资格去购房，您认为之后会不会出台一些新的限购的条件？ (2011-8-31 15:17)

陈国强： 说：这一轮调控当中，政府采取限购，限价这一些比较带有行政色彩的调控手段，的确也有它的一些不得已的苦衷，刚才我们提到了，这一轮调控围绕三个字，一个是减法，在需求上做减法，在供应上做加法，那么最终加法减法市场未来的调控模式，调整结构服务，但是短期之内我们一系列的减法措施，像这种减法措施它实际上是服务于减法手段的，如果我们加减法两手并用，都做了最大化的这样一个运用，那么给一定的时间两年三年时间，那么我们保障房的提速，真正提速了。 (2011-8-31 15:18)

陈国强： 说：那么我们这个市场的普通商品房的供应，真正地有持续性的增加了，那么对于我们市场的预期来说，对于我们市场的供求关系来说有一个比较良性的变化了，到这个时候，市场也逐步的进入到一个比较平稳稳定发展的轨道，那么我想如果出现了这样一个市场局面，限购的这些手段，特别像北京这样，要求五年的纳税证明，社保证明，这一些做法我相信可能会考虑怎么退出了，或者说要修改，修订当初的这样一些严厉的规定，那么包括可以考虑怎么样把目前的限购的做法，逐步过度到以税收的手段，或者其他经济的手段来调节市场，来抑制带有投资性的需求，我们的调控就可以达到比较好的目的了。 (2011-8-31 15:18)

主持人： 说：关于二三线城市限购我们还可以观察到，我们之前在提到一线城市限购的时候，您比如说北京上还有很多外地人口买房，那么二三线城市当中外地人口比例是否高？或者说是否足够能够在限购政策下，能够限制这部分未来需求买房？ (2011-8-31 15:19)

陈国强： 说：那么多数的二三线城市，那么特别三四线城市，那么它的当地市场的结构不像北京上海这么多元化，外来需求所占的比重不像这些城市这么高，那么投资性的购房也不会像这些城市也占很高的份额，如果我们当地的市场它是以当地的人群需求为主，以自助性的需求为主，这样的市场应该说市场房价出现明显泡沫的可能性比较小，那么即便出来限购的措施，那么对当地市场消极的影响，或者说负面的影响。 (2011-8-31 15:20)

陈国强： 说：我相信是比较有效的，因为这个市场所处的阶段和状态不一样，市场我们多数的三四线市场它处于比较明显上升趋势，需求相对比较旺盛，当然这种需求它是以制度需求，当地需求为主的，所以这样市场的状态和北上广深这一些在十年前就开始启动了这样一个市场相比，它显然处在不同的阶段，不同的状态，所以同样是限购令，那么对于不同的城市，它所带来的影响肯定是不一样的，我觉得我们很多城市的官员过多的带有这种过滤，担心过多了。 (2011-8-31 15:20)

陈国强： 说：那么我们再回到一线城市，一线城市很多出现了亮价，价涨幅不是那么明显，或者说开始停涨了，那么如果说下一步我们整个一线城市买房包括供求量呈现一个比较温和的一种趋势的话，您觉得整体一线城市的房价会继续平稳吗？还是会有报复性的反弹？ (2011-8-31 15:20)

陈国强： 说：如果能够比较有效的抑制住这种外来需求，特别是投资性需求，控制当地的购房的需求，能够比较有效的缓和市场的供求矛盾，那么我想对于未来即便限购令退出了，那么对于这些未来市场能不能进入到一个比较平稳健康发展的轨道，我觉得这种可能性肯定是存在的，那么特别是一些像北上广深这些城市，实际上它的市场的格局和多数的这种二三线，三四线相比，它已经进入到新的阶段了。 (2011-8-31 15:21)

陈国强： 说：也就是像二手房它的成交规模已经超越了一手房的规模，我们有一个重要的思想，引导更多的年轻人通过租赁的方式来解决自己居住问题，那么如果将来的二手房市场能够得到一个比较好的培育，那么一手房的市场能够在市场的供求矛盾能够得到比较有效的缓和，对于这一类城市来说，我觉得将来步入到一个比较理性健康的，这样一种轨道，这种可能性大大的增加了。 (2011-8-31 15:21)

主持人： 说：我们这搜集了网友说的一些现象，前不久也有说到限购，尤其是严厉的限购的话的时候，只允许一户家庭买拥有一座房子，有的家庭出现了假离婚的情况，您是如何看待限购政策下的假离婚呢？

(2011-8-31 15:22)

陈国强： 说：我相信这种情况肯定有，但是它不太可能会成为多数人的一个选择，毕竟假离婚，它实际上是当前限购算是一个空子，在实际的操作上还有这个可能性，我相信多数家庭不会以这个为基本的手段来实现，多买一套房子的目的，另外一个如果这个是一个纯粹的，钻空子的这样一个方式，那么我们相关的管理部门，同样也有制约的手段，所以我想，我们要正视这样一个现实，我们不用担心会有大量的人都来钻这样的空子，我想只是少数人的选择。 (2011-8-31 15:23)

主持人： 说：地方在依靠财政收入的影响比较大，您也提到了土地财政收入涉及到了我们的保障房建设，尤其是完成今年和明年保障房目标的力度，以及速度的完成，您觉得除了在土地财政方面做调整，还有哪些财政方面，或者政策方面的需求影响，对我们的房价起到了稳定作用呢？ (2011-8-31 15:23)

陈国强： 说：我觉得当前稳定政策预期，是非常重要的一个方面。实际上，如果政策多变，政策经常有这种转向的政策住房，那么对于政策预期，那么可能会带来一些，给我们的市场主体，包括开发商包括消费者，常常处於不确定的状态，所以稳定政策，稳定市场，是非常关键的方面，我们过去在调控当中的确也出现过，这个政策调整变化的这些情况，那么新一轮的调控，我想从管理层的角度，的确需要保持一个政策的连续性。 (2011-8-31 15:24)

陈国强： 说：稳定性，特别像最近我们注意到中央再三的强调，调控的决心不动摇，调整这个力度不放松，就这些实际上是重申调控这样从严从紧的基调，这个特别是开发商，包括消费者，实际上对于未来市场的走向会怎么样，政策会不会出现松动这个是非常重要的，接下来政策方面会不会出现变数，这一些可能的确会对市场的未来走向，投向不确定的因素，所以重申三不政策，从严从紧的是非常有必要的。 (2011-8-31 15:24)

主持人： 说：还有网友说，用人说，现在房价高涨，说是钱发多了，而且说是这个热钱很多，那么房地产作为一个大的池子，就要把这些钱吸进来，据相关统计房地产拉动了42各行业，包括一些下游的产业，您觉得在房价上涨这样一个大的环境之下，还有什么办法，能够使我们这个行业来说，资金或者说资金流装到更多的篮子里面去呢？ (2011-8-31 15:25)

陈国强： 说：这是好问题。就说流动性宽松，或者说流动性过剩，这是我们当前面临的现实，我想未来若干年我们必须面对的，房地产的确是一个很大的池子，但是这个池子有不同的引导这些资金，如何进到这个池子有不同的做法，过去我们看到普遍的一个现象，就是民间的资金由于受投资渠道的限制，那么集中的流到了需求段，实际上我们大量的社会资金流入到房地产的终端市场，所以这个情况实际上是导致这个房价节节攀升，快速上涨基本一个资金链的这样一个因素。 (2011-8-31 15:25)

陈国强： 说：如果我们转换一种思路，在制度创新上做一些探索，做一些创新，把一些比较充沛的社会资金，引导进入到这个房地产的比方说通过P1的渠道，信托的渠道，包括像未来房地产的渠道，这样就可以把比较充裕的社会资金引导进入到房地产的供应的环节，那么增加这个房地产投资，就投入开发的领域，而不是把它涌到需求端去购买终端的产品，那么这样的话。 (2011-8-31 15:26)

陈国强： 说：就是一方面让这些社会资金有更多的投资渠道的选择，它可以通过以P1的这种形式增加房地产开发的来源，这样有助于未来市场的供应，那么也可以更有效的化解长期存在的这种供求矛盾了，如果是通过这样一些做法，那么我想这个房地产池子的作用就可以体现的更多更积极的作用，那么既可以增加市场的有效供应，又可以减少对终端产品的这种追求，或者说这种抢购，那么也可以很好的化解市场的这种供求矛盾，化解我们房地产这个市场的这供求紧张的最基本的矛盾。 (2011-8-31 15:26)

主持人： 说：您刚才聊到最基本的矛盾要化解，去年11月份创业板上市的时候，我们采访教授的时候说到，创业板我们是给创业的一些公司，或者说有一些实力的一些公司去提供这样一个平台，您觉得如果说把房地产这方面的资金，或者说一些这样的热钱，我们让它更好的流到投入到一些积极建设，或者说创业的一些东西来说，是不是更有利于我们社会主义经济建设的发展？ (2011-8-31 15:27)

陈国强： 说：当然是这样的，探讨房地产的话题，实际上是不能够局限，从房地产来谈房地产，实际上用更宽广的视野来观察今天我们面对的房地产，为什么会出现一系列的问题，那么这个当中，实际上有可能两个重要的视觉，一个是我们刚才探讨到资金面的因素，流动性宽裕的背景，另外一个我们也需要正视的一个线索，我们当时投资渠道缺乏的情况，所以出现了大量资金千军万马的到这个里面来。 (2011-8-31 15:28)

陈国强： 说：包括我们开放更多的领域，能够让社会资金来参与投资，让他们有更多的更新的一些投资渠道的选择，那么对于房地产的健康发展来说，我觉得这是一个非常有意义的治本性质的这样一个创新，而不是简单的头痛医头，脚痛医脚的这样情况，过去长期被央企国企所控制的领域，向民间开放，这样一些投资领域，这才是解决房地产行业问题的一些治本性质的一些创新。 (2011-8-31 15:28)

主持人 说：那么您刚才也提到了开放一些垄断的一些行业，或者说让中小企业参与到的行业，如果我们来整体看财经方面，或者房产行业整体的发展态势来说，我们说改革开放了30年，我们房地产房价涨了30年，您觉得今后整体的态势是不是仍然是一个赚钱的行业？

(2011-8-31 15:30)

陈国强： 说：改革开放30年，我们房地产行业的历史，它可能没有改革开放历史这么长，因为从成真住房的改革，从1998年真正启动，所以如果真正算房地产发展的历史也就是十多年的时间，作为一个新兴的行业，或者说国民经济里面一个重要支柱性的产业，那么它未来的发展空间，我们如何来评估，还有没有比较宽广的发展空间，我个人毫无疑问是比较乐观的一个判断，那么这个方面有几个重要的前提和依据，那么首先一个就是我们国家目前它的城市化进程远没有完成。 (2011-8-31 15:31)

陈国强： 说：从最新的数据来看，截止到去年年底，那么我们国家的城市化率这个是四十七点几，那么这个数据和其他的还有很大的差距，和全球平均的百分之五十几的也同样还有差距，所以从城市化进程的这个角度，未来我们国家还有比较长的要达到基本完成城市化率，这个75%以上的城市化率，还有相当长的时间，那么另外我们的工业化进程同样没有完成，就从整体经济未来的发展的趋势，工业化以及这个城市化的进程远未完成，这个就注定了未来我们这个房地产行业，包括住宅产业，住宅行业，它依然有很长的路要走，还有比较大的成长空间。 (2011-8-31 15:32)

陈国强： 说：当然由于随着过去十多年行业的快速成长，那么未来的住房市场，房地产行业它发展的形态，发展的格局以及这个市场的重心，它会发展变化，那么从住房市场来说呢，过去我们看到是东部沿海的一些重点城市，特别是以北上广深为代表的，是我们国家住房市场它的重心，热点区域，或者说它的主战场，那么未来市场重它会更明确的转移到二三线，三四线，甚至二手房的市场地位超过了一手房的市场地位这样一个阶段。 (2011-8-31 15:33)

陈国强： 说：但是我们大量中西部的城市，二三线，三四线的城市，过去我们在东部沿海看到的繁荣发展的这样一个阶段，所以从这个行业发展来说，我们没有理由怀疑或者担心，房地产已经过去了，将来跨劲道白银十年，所以我个人判断呢，房地产行业它在我们国内，它依然还有很好的成长空间，那么但是它发展的形态，发展的模式，市场的重心会发生变化，企业它也会在战略上，在商业模式上会有一些调整，但是从行业来说，它依然还有一是高成长的投资回报，相对于其他行业来说，依然还是有比较明显优势的。 (2011-8-31 15:33)

主持人 说：谢谢您，谢谢陈教授给我们做的房地产行业的解读和预测，我们之前也聊过，陈会长他喜欢网球，但是在胜负难料的情况下，有一个抢期，谁最后得到第七分的时候，最后才能得到胜利。我们希望最后的胜利者就是百姓的生活。感谢陈教授来给我们解读这个话题，也感谢各位网友在网络的一个小时的细心的守护，我们下期再见。 (2011-8-31 15:34)