中新网报道 说：房地产市场实施宏观调控已有两年多，全国各地楼市表现冷淡，随着调控政策地不断深入，房价上涨趋势得到一定程度地抑制。同时，从2012年年后几个月成交情况来看，全国各地市场成交量明显回升，甚至再现“千人排队购房”的火爆局面，市场“回暖”迹象逐渐显现。目前，虽然各地不断出现政策“微调”，但是仍然坚守着限购这样一个大的政策背景。市场成交量的上涨，是否表示楼市已经“回暖”？成交量上涨的背后，加之央行降息、房贷利率优惠等利好消息的出现，是否会导致房价出现反弹？各地楼市政策“微调”屡屡出现，其背后的原因有哪些？坚持限购政策不动摇的大环境下，如何实现“稳增长”？在打压投资投机性购房的同时，如何满足自住型购房需求？为此，中新网房产频道特邀中国房地产研究会副会长顾云昌前来做客视频访谈，对这些问题进行一一解答。 (2012-6-26 16:28)

中新网报道 说：访谈即将开始。 (2012-6-27 10:17)

主持人 说：各位朋友上午好，欢迎收看《财富峰谈汇》，我是今天的主持人陈虎龙。房地产市场实施宏观调控已有两年多，全国各地楼市表现冷淡，随着调控政策地不断深入，房价上涨趋势得到一定程度地抑制。同时，从2012年开始几个月成交量的情况来看，全国各地市场成交量明显回升，甚至再现“千人排队购房”的火爆局面，市场“回暖”迹象逐渐显现。目前，虽然各地不断出现政策“微调”，但是仍然坚守着限购这样一个大的政策背景。 (2012-6-27 10:23)

主持人 说：那么市场成交量的上涨，是否表示楼市已经“回暖”？成交量上涨的背后，加之央行降息、房贷利率优惠等利好消息的出现，是否会导致房价出现反弹这样的情况呢？各地楼市政策“微调”屡屡出现，其背后的原因有哪些？坚持限购政策不动摇的大环境下，如何实现“稳增长”？在打压投机性购房的同时，如何满足自住型购房需求？今天来到我们节目当中参与讨论的是，中国房地产研究会副会长顾云昌。欢迎您。 (2012-6-27 10:24)

顾云昌 说：大家好。 (2012-6-27 10:25)

主持人 说：一开始背景介绍当中我们提到这样的一种现象，“回暖”，您是否同意“回暖”这种说法？ (2012-6-27 10:26)

顾云昌 说：现在看全国“回暖”还为时过早，但是在有些城市已经开始出现“回暖”，全国总体上来说，还没有全面的“回暖”。所以我说有“回暖”的迹象，这么来表述对中国楼市的看法。 (2012-6-27 10:27)

主持人 说：有数据说，楼市成交量3月份是明显上涨，5、6月份是创造限购以来的新高。那“回暖”和“回稳”也有媒体采访您的时候，您说的是“回稳”，一字之差，这意味着什么？ (2012-6-27 10:27)

顾云昌 说：我表示的“回稳”是我们希望楼房通过“回暖”的过程以后“回稳”，这是我们的意图。因为今年的楼市我们回顾一下：1、2月份很冷清，3月份有一个小阳春，4月份又有一点倒春寒，交易量回去了，5月份又“回暖”了。或者说一些地方“回暖”了，一些地方有“回暖”的迹象了，6月份延续了5月份的情形，大概是这么一个轨迹。 (2012-6-27 10:28)

顾云昌 说：如果按照气候来说，马上就是夏天了。我们不希望楼市又一次进入火热的夏天，希望楼市相对的稳定，这是楼市调控希望的。我说咱们最终目的是稳中求进的稳，楼市也希望是维稳，而且现在看“回稳”的可能性还是蛮大的。 (2012-6-27 10:29)

主持人 说：其实您刚才也提到了，楼市是潮起潮落。近日，央行降息、首套房贷利率优惠等利好消息传来，部分楼盘价格似乎“止跌回涨”。开发商“以价换量”的促销方式还将持续多久？ (2012-6-27 10:29)

顾云昌 说：楼市和宏观经济一样，或者和我们的气候一样，是有变化的。作为中国的宏观经济进行市场经济以后，也会出现变化。房地产是重要的支柱产业，它也会变化。但有的时候变化太大了，政府的调控就是想调匀。如何使楼市保持平稳发展呢？其实在中国的房地产市场当中，我们看出了这样的问题，房地产市场的冷热变化，既受房地产调控政策的影响，也受宏观经济政策和宏观环境的影响，就是房地产市场的变化，是在宏观经济政策和环境变化的情况下，和房地产调控政策影响的情况下产生变化的。 (2012-6-27 10:30)

顾云昌 说：你刚才说到了降息、降低准备金率，调整存贷利率的浮动区间等等，都会影响到房地产市场的变化。而且这一次的5、6月份的表现，恰恰是宏观经济层面的变化对楼市的影响。因为在房地产调控政策方面，中央始终提出来，不放松、不动摇，不放松，不反复。变化的是宏观经济层面的政策，这个政策是在稳增长的前提下面，对宏观经济进行的“微调”，这些尽管不是针对房地产的，但是必然会对房地产市场产生影响。这就是有些地方开始出现“回暖”，或者出现火爆的场面，恐怕背后都和宏观经济的层面是有关的。 (2012-6-27 10:31)

主持人 说：很多城市出现了购房潮，我们现在很多人的买房心理出现变化。没有房的时候希望房价跌，有房的时候希望房价涨。 (2012-6-27 10:32)

顾云昌 说：现在一些地方出现供不应求的情况下，买房者的行为很大程度上会影响市场。我刚才说到的现在宏观经济政策的变化，微调、预调，从两个方面来影响这些。一个就是心理，心理就是稳增长了。国家要把稳增长放在更加重要的位置，肯定会在政策方面，也会显现出来，利率、准备金率等等都发生了变化。原来大家都等着去说房价要降，我就等一等再买，他们说得很对，买涨不买跌。 (2012-6-27 10:33)

顾云昌 说：这种心态是房地产市场当中大家都有的。在这种情况下有一种预期的变化，感觉到是不是房地产市场又会热起来了？会不会又涨了？当然了，再加上房地产市场调控又有一年多两年的时间了，压抑着的刚性需求开始释放了。另外实质上也有变化，算笔帐，在利率不降的时候，在存贷款利率浮动不大的时候，同样买一套房，政策，利率变化以后和变化以前。如果100万一套房，20年的按揭，最终算下来，如果按照现代优惠的利率，优惠的条件，这个相差20多万，人们就会算账。 (2012-6-27 10:34)

顾云昌 说：无论是从心理预期和实际发生的成本，都有助于我们的买房者进入市场买房，这就是我刚才说的，宏观经济对金融的变化会影响买房者，也会影响者卖房者，也会影响着开发商。开发商长期有这个经历，当资金回收了，大家都在买房了，销售开始回升了，资金回笼了，销售回笼以后，开发商们资金紧张状况有所改善了，再加上由于我们降低准备金率，流动性开始释放了，流动性释放也可以通过各种渠道进入房地产的开发领域，使开发商的资金状况改善。 (2012-6-27 10:35)

顾云昌 说：当然现在还是很紧张，当然比起去年的4季度和今年1、2月份要宽松一点，这个时候开发商好像降价的动力、压力也就小了。就是说都会发生，供求双方发生变化，使楼市一个表现在销售量方面，一个是表现在价格方面，都会出现变化。也就是说，我们仔细分析一下是这样的过程。 (2012-6-27 10:35)

主持人 说：目前有媒体报道说，住建部人士表示楼市投机性需求基本被挤出市场，90%以上都是自住型需求。您认为市场的投资投机需求是否仍然存在？ (2012-6-27 10:36)

顾云昌 说：中央的政策，我概括起来是三句话。第一，叫做抑制投机投资需求。第二，满足保障需求。第三，支持刚性需求。对投资投机需求是抑制的，对中低收入家庭保障的需求，政府在搞保障房来保障它。第三个是刚性需求，刚性需求政策很清楚，要支持。问题是刚性需求指什么？是指首次买房的需求是刚性需求？改善性需求算不算刚性需求？ (2012-6-27 10:38)

顾云昌 说：从理论上来讲，除了投资投机需求，只要是自住型需求，都应该支持，但是这里面还有区别，支持刚性需求当中还有差别，对首次购买房屋者支持的力度要大，对于二套房，改善型的需求没有这么大的支持力度，但是也不反对。所以说我们看，通过我们调控以后，我们思路更清楚了，应该说调控当中，由于中央和地方严格地执行这样三种需求的做法。 (2012-6-27 10:38)

顾云昌 说：可以说投资投机需求基本被抑制住了，完全是不可能的，特别对投资型需求，特别是没有限购城市当中的一些投资投机需求，因为他随便买房，只不过是贷款贷不到了，或者利率提高了，但是没有说不能买房，而在大城市，投机需求或者说多套房的投资需求，恐怕基本抑制住了。所以现在正在释放的都是刚性需求。 (2012-6-27 10:38)

顾云昌 说：而且我发现刚性需求当中有关部门调查了，在目前被调查的对象当中，改善型需求恐怕比例要高，因为现在大多数的家庭都有第一套房。有关部门统计，我们有80%以上的家庭都拥有了房子，更加的是改善型需求。所以有的调查出，有60%的购房者当中都是改善型需求，这样的调查还是比较靠谱的。就是说现在刚性需求当中，有首次的，也有改善型的。 (2012-6-27 10:39)

主持人 说：刚刚我们也把刚性需求仔细分辨了一下，不管是改善的，还是首套房的，其实地方上一些政策“微调”也值得我们注意，“扬州新政”和“河南新政”，您估计也听说了。您如何看待地方政策这样的政策“微调”呢？ (2012-6-27 10:40)

顾云昌 说：应该说房地产市场的调控的确现在有很大的难度，一个就是开发商、银行、中介商他们在政策调控当中利益受到影响，因为销售业绩下降。为什么我说现在房地产市场趋于“回暖”，从1到5月份交易量来说下降了13.5%，商品住宅的交易量有13.5%的下降。这个必然会影响到地方的房地产市场的，政府一些部门对房地产市场的希望，比如交易量下降了，投资也会下降，卖地也会下降，土地出让金也会下降。 (2012-6-27 10:41)

顾云昌 说：所以基于地方政府角度的考虑，他肯定希望楼市不要太冷淡。所以出台政策是可以理解的，当然你出台的政策不能脱离中央的政策，不能超越它的底线。你刚才说的扬州的和河南的情况，就我个人的看法，扬州的新政，所谓新政实际上我们理解它，它主要是对成品住宅，精装房的住宅。 (2012-6-27 10:41)

主持人 说：其实我们的政策一直也是鼓励去卖精装房。 (2012-6-27 10:42)

顾云昌 说：对，因为它是绿色发展的，节能减排的重要途径。我们国家十几年前就开始鼓励，但是现在的进展还不理想。扬州这方面向政府推一把。扬州的做法也是想通过对精装房的奖励，来鼓励大家，开发商开发精装房。而河南的做法认房不认贷，第二个，它要求银行都按照首套房30%的基准利率下降，当然现在银行已经表过态，可以到30%。所以说明什么？说明在这个过程当中，作为地方来说，对房地产的依赖。 (2012-6-27 10:43)

主持人 说：您刚才也谈到，地方的土地财政的依赖。现在就出现了土地市场抬头的情况，北京、上海、广州出现了地王，而且土地市场买卖的成交量也有回升，那您给我们分析一下。 (2012-6-27 10:45)

顾云昌 说：土地市场和房屋市场是列在一起的，我们一个叫房屋市场，或者叫商品房的买卖市场，一个就是土地市场。作为开发商是中介，开发商是卖者，东西卖得好，要进货，东西卖得不好，不敢进货。现在由于买者，销售下降了，开发商卖得不好，所以他就没有钱来买地，而且他对未来的预期也不是很好。所以一个方面没有钱，即使有钱，也不买地。所以1到5月份全国的土地出让同比下降了18.9%，由于商品住宅的市场下滑，导致了土地市场下滑。 (2012-6-27 10:45)

顾云昌 说：当然，导致了一个是土地出让金的减少，土地出让的减少，甚至于地价的下降也出现了。由于有一些地方的销售开始“回暖”了，有一些开发商的资金，大企业的资金又开始回笼了，再加上金融货币政策方面的“微调”，导致开发商手里的钱充裕一点了，而且“稳增长”的预期，又使开发商看到了未来的房价预期，所以土地市场也出现“回暖”。无论是房屋市场的“回暖”，还是土地市场的“回暖”，都是不平衡的，在一线城市，大城市“回暖”的速度要远远快于二三线城市，三四线城市。我发现房地产市场有一个特点，越是大城市，冷得快，热得快，中小城市，冷得慢，热得慢，是这样一个过程。 (2012-6-27 10:46)

顾云昌 说：在这种情况下，特别一些有实力的企业或者说国企、央企，资金来源充分，他们财大气粗，所以拿地的速度加快了，我们也看到了香港有些公司在国内拿地的速度加快。而且所谓地王，都是比较好的地方，或者说没有比它更好的地方，这些地肯定是开发商互相争夺的。但是现在看地王并不是普遍现象，只能说明是在一些少数的大城市开始出现“回暖”迹象，资金开始回笼了，对预期有变化了。 (2012-6-27 10:49)

主持人 说：其实开发商在观望土地，我们买房者还是在观望房价，实际上房价是决定我们是否出手的根本性的关键因素。您觉得经过两年的政策调控，现在的市场的情况刚才我们分析了，那未来的走向是什么样？您给我们预测一下。 (2012-6-27 10:50)

顾云昌 说：房价应该说，我判断一下，2011年这一年，从全国性的没有全国平均的统一房价，但是我们为了分析，有些研究机构也在进行平均，得出的结论，大概去年一年是全国房价还是上升的，大概上升3到4个百分点，当然有些城市是下降的，有些城市是上升的，从绝对数字看，我们的房价2011年还是上升的。但是加入CPI的因素，实际房价是下跌的。今年以来，我们70个大中城市，大多数同比环比是下降的。我估计今后的房价，可能基本上保持一种相对的稳定。 (2012-6-27 10:52)

顾云昌 说：大体稳定什么意思呢？从全国平均而言，基本稳定的。当然有的城市，本来房价就没有大起大落，这一次恐怕也会稳中有升。有的城市可能稳中有降，比如杭州市。所以说大体房价保持基本稳定，这是我对下半年的预判。 (2012-6-27 10:53)

主持人 说：各地的政策“微调”不断，现在限购的政策还是继续执行，在这样的背景下，您觉得限购和稳增长是否相悖，怎么去保证稳增长？ (2012-6-27 10:53)

顾云昌 说：的确现在是有两难，稳增长放在更加重要的位置，说明整个国家宏观调控要以稳增长为主，而不是控制物价为主。房地产又是国民经济当中一个非常重要的产业，而且在整个国家的城市居民的消费当中，占有很大的比重，许多机构调查说明，中国的现在整个的家庭财富当中，70%主业是房产。大多数家庭拥有房产，70%的房产，当然作为持有房屋的人，都希望价格稳定，不要下降，这是一种心理状态，否则家庭财富损失掉了。但是我们又要防止价格的强烈反弹。 (2012-6-27 10:58)

顾云昌 说：的确我们国家的政策当中内涵两层意思，一层以价换量，一层合理回归，我们用价格下跌，或者说价格的放宽来使我们量出来。还有一种就是说使房价的合理回归，但是现在应该说前一阶段基本实现了以价换量，就是说4、5月份，特别6月份，为什么量能出来？除了刚才说的买房者进入市场有金融的原因，如果下降的价格他不接受，换量能够实现以价换量，说明现在的价格已经被买房者接受了，接受以后，只能是在原来的基础上以价换量，以价换量背后说明这个价格大家接受了，说明大家再往下走的可能性不大了，这就是我觉得对我们楼市的分析有这样一种分析。 (2012-6-27 10:59)

顾云昌 说：现在“稳增长”，如果我们的价格能够保持不是继续往上升，相对稳定，大家都能买，那当然是最好的。但是也有一种可能，有些开发商可能又是一种认为，楼市又热起来了，我又可以炒了，的确开发商有这样的心理，我房价往下降，没有人买，房价往上升，有人买，所以的确市场有这样的微妙的状态。 (2012-6-27 11:00)

顾云昌 说：所以如何处理好“稳增长”，房地产的投资不要下滑太多，要保持20以上的增长。就必然保持销量的“回暖”，保持价格的稳定。但是我们又要控制房价，不让他过渡上升，所以这两者之间如何处理好，这的确是一个两难的问题，所以这个两难的问题，使我们政策层面显得很复杂，既要满足刚性需求，支持刚性需求，但是又要促进我们的销售，从而促进我们的投资，促进我们的“稳增长”实现，又要刚性需求保持一定的度，度大了，可能除了刚性需求以外，会带出投机需求。 (2012-6-27 11:01)

顾云昌 说：比如对限购放松，那投资还等什么呢？现在有两种人，一种就是刚性需求等着是不是到底了，第二个是投机投资者等着抄底，因为民间的资本，特别是财富阶层，还有不少的钱现在缺少投资的渠道，这也是我们调控当中的一个碰到的大难题，所以为什么要抑制投机需求不动摇呢？就是这个原因。但是话说回来，我们现在的做法是堵，不让你投机，而且社会上有很多对限购种种的非议，最好的办法就是疏堵结合，开辟更多的金融渠道，创造更多的金融产品，让有钱人投资，减少对房地产投资投机需求。 (2012-6-27 11:01)

顾云昌 说：所以整个的调控当中，有些问题还是很复杂的，但是有些东西一下子我们做不到，因为我们金融改革在某种意义上来说还比较滞后，所以导致了前一段时间，地下钱庄、高利贷等等，因为这些钱没办法进入楼市，他进入高利贷，所以金融市场活跃以后，就能改变现在这种被动的光堵不疏的情况。 (2012-6-27 11:02)

主持人 说：我们看到“稳增长”也要求加大对保障房住房的支持，我们拿到一组数字，5月18日至24日，财政部会同住建部支持保障性安居工程的专项资金就已经接近千亿元，在房地产投资增速下滑的情况下，保障房的投资加速对整个楼市起到怎样的推动作用？ (2012-6-27 11:02)

顾云昌 说：保障房应该和商品房是两个不同的渠道，商品房是完全的市场行为，有开发商筹集资金，卖给普通老百姓，卖给中等收入者家庭，是完全市场的行为，而且它有利润。而保障房完全是政府的行为，比如中央政府一千多亿，地方政府再投资或者融资，解决保障房的投资问题。对我们整个的“稳增长”会发挥一定的作用，但是这个作用不会太明显。 (2012-6-27 11:03)

顾云昌 说：因为投资是有限的，另外是政府的投资，是不是？就是说规模也有限，投资也有限，比如一千亿的规模，比起几万亿的投资来说，规模是很小的，而且现在的确是面临一个融资难的问题，因为整个的说白了，就是地方政府缺少保障房的资金来源，向银行借很困难，自己由于土地出让金的减少，土地卖不出去，土地财政紧缺，对保障房的支持力度就不可能太大。 (2012-6-27 11:04)

顾云昌 说：因为保障房的资金来源当中，主要来自于土地出让金的净收益，土地出让金减少了，净收益减少了，那么保障房的投入恐怕也增加了困难。所以这里面是有一个矛盾的。原来国家政策当中是有这个想法，投资商品房对经济贡献减少的情况下，通过保障房来弥补，是有这个想法，也发挥了一定的作用，但是现在看来，这个作用发挥得不大。同时由于刚才我说的原因，的确保障房的融资渠道也受到了一定的影响。所以说保持商品房市场的相对平稳，我觉得这是非常重要的。 (2012-6-27 11:05)

主持人 说：今年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，目前保障房建设仍然面临资金、分配、质量等方面的问题，请问如何确保保障房建设的顺利进行？ (2012-6-27 11:06)

顾云昌 说：现在正在起草保障性住房的条例，逐步上升到一个法律的角度。其实这几年保障房中央下了很大的功夫，人们给予了很大的期望，但是无论是投融资的渠道，还是在管理运营，质量，以及以后的退出机制方面都有不少的问题。所以我认为很重要的一条，就是要加快立法的速度，使保障房作为法律固定下来，无论是违反了里边的任何的进入的、退出的，甚至政府的补贴，上升到法律角度来追究法律责任，可能对当中的一些问题有助于解决。 (2012-6-27 11:08)

顾云昌 说：比如投资渠道，现在投资渠道，都是靠土地出让金的净收益部分，公积金的增值部分，其他的部分。实际上最好的办法，就是政府专门有一块财政当中拿出钱来，不管是土地出让金卖多卖少，公积金怎么样，就是法律上来保证它投资。另外如果有人违规了，弄虚作假了，以法律的名义制裁，取消资格不算，甚至于判刑，这样才能够对许多的问题解决。否则现在光是批评批评、教育教育就完了，从更高的角度来执行。我认为法律是重要的保障，有了立法才有执法，因为我们有些问题讨论了多长时间了，已经有经验了，以法律的形式固定下来以后，恐怕会好办一些。 (2012-6-27 11:09)

顾云昌 说：当然对保障房的问题上，还有许多思想要做，到底中国，由于各地的城市有很大的差异，保障房的数量，保障房的种类都应该有所差别，比如北京、上海这样的地方，由于房价收入之间差异比较大，保障房的比例可能要更高，因为更多人买不起商品房，但是有一些小县城，因为房价收入之间比例比较合理，本来没有什么泡沫，除了极少数的家庭有廉租房以外，不一定搞更多的公租房，或者经适房，就是说应该在统一政策上应该由地方政府来因地制宜来做，这样我觉得更加充分体现了保障房的差异化，所以要做的事情很多。 (2012-6-27 11:09)

主持人 说：这一次节目进行过程当中，有网友在网上留言，我们来挑一条问问您。针对前段时间报道称北京市核对空置房屋381.2万户的消息，您做何评价？ (2012-6-27 11:10)

顾云昌 说：这个消息大家都看到了，后来公安部门也出来澄清了，我来看这个问题，381万套恐怕不靠谱，因为北京市一共2千多万人口，总的家庭包括刚进城务工的农民不算在里面，也就700来万个家庭，我们控制了380多万套房子，这个什么关系？或者说北京每年卖出去的房子就十几万套，过去20年我们卖出去的商品房都通通空在那里，显然是不靠谱的。 (2012-6-27 11:11)

顾云昌 说：我也想到两年前，有一个电力部门说的，说全国普查，黑灯的，加在一起6千多万套，我算了一笔帐，也不靠谱，也就是说，相当于过去10年，十几年，二十年新盖的房子都空在那里，显然这个和实际情况有很大的差异。所以大家一看就过去了。但是反映一个问题，人们关注空置房，我们如何搞清楚我们的底数。 (2012-6-27 11:12)

顾云昌 说：我建议我们国家应该搞一次房屋普查，据我所知，1985年搞过一次普查，是以住建部的名义普查，而不是公安部的，到现在过去了，85年到现在多少年了？27年了，住建部也没有再搞，我建议国家有关部门，有权威的，比如统计部门搞一次普查，弄清楚我们的家底，八九不离十，使我们做事的时候，比如刚才说的保障房，到底多少人需要保障房？他们要求什么样的保障房？都弄弄清楚，我们的存量房到底多少？空置房多少？空置率多少，我们没有基本的东西，讨论问题没有基础，这样子讨论起来毫无意义。 (2012-6-27 11:12)

顾云昌 说：所以我觉得，我建议国家抓紧搞房屋普查，特别城市的房屋普查，搞清我们的家庭资产底细，对整个经济发展到底是缺还是不缺，少还是多，到底什么原因，什么情况，我们可以有针对性的制定政策，把那些真正空置的房子盘活起来，真正发挥它的效益，这是国家的财富，大的资源怎么充分利用的问题。所以这个问题反映了一个问题，为什么网民非常关心呢？说明我们的的确确这里面有问题，而且底细不清，希望更加公平，更加提高我们现有资产的使用效率。 (2012-6-27 11:14)

主持人 说：好的，还有网友也提到，您曾经对媒体表示过这样一句话，丈母娘是房价的推手，您现在的看法是什么样的？ (2012-6-27 11:14)

顾云昌 说：这个问题是两三年以前的事情了，在09年的时候，我看到了5、6月份开始“回暖”，由于在4万亿财政的刺激下，9.6万亿的大量贷款上面，整个的楼市一下子火爆起来了。当然我们现在人们还担心会出这样的事情，但是我相信咱们调控的手段会更加成熟，不会出现大起大落的情形。所以当时的情况下，我看到了楼市怎么起来的，因为在当时的情况下面，的的确确有人担心中国的经济，所以曾经说过，叫买房爱国，只要买房就爱国，当然买房者不满意。 (2012-6-27 11:16)

顾云昌 说：所以我说了一句话，叫既要大家买爱国房，又要开发商卖爱国房，不要价格太高。后来5、6月份突然之间杭州、长三角地区火爆起来，我就发现，首先进入市场买房的是刚性需求，而且刚性需求当中有一个特别刚性需求，就是婚房需求，我就调侃了一下，这就是丈母娘需求，因为中国的丈母娘都希望女婿有房子，这个我想丈母娘们都理解。所以我说丈母娘需求是导致这次楼市迅速变暖的一个主要原因。 (2012-6-27 11:16)

顾云昌 说：但是在丈母娘需求释放以后，更多的需求进来了，最后我们看到最终导致房价赶快上涨的是什么呢？是投机性需求，是房价过快上涨，因为金融杠杆，金融的支持，我举过这样的例子，有一个温州人跑到上海去，一看上海的楼价很便宜，他一口气买了十套房，买来的钱是银行借给他的，结果老兄就买了十套，适度放开变成了全部放开，然后需求过望，楼价过涨，产生了泡沫。然后有一个小记者回去写了一篇文章，大标题就是，顾云昌说，丈母娘需求助推房价，是这么一个情况。 (2012-6-27 11:17)

顾云昌 说：当然我要澄清，我说再明白不过了，推动房价的有许多力量，是供求关系推动的，供应量需求之间产生了供不应求，而供不应求的原因当中，既有供应少的原因，又有需求旺的原因，如果一个市场当中，就是刚性需求，就是自住型需求，因为自住型需求对房价的承受能力是有限的，他不会任意推高房价，推高的时候我不买了，刚性需求，自住型需求，中等收入家庭买房只有这个支付能力，再加上银行也不会大力支持，如果说投机性需求进入市场，再加上金融杠杆，这个房价就无限制推上去。 (2012-6-27 11:18)

顾云昌 说：所以为什么我们要控制投机性需求，就是这个道理。投机性需求在银行杠杆的撬动下面，形成这样的需求是无止境的，必然使投资泡沫不断放大。所以我们为什么要说一条，要遏制投机投资需求，当然投资投机需求还是有区别的，今天没有时间说了。第二金融的杠杆、银行的杠杆也非常重要。所以如果我们能够严格地把握住刚才说的原则，那么我想刚性需求再旺，是自己住的，也不会出大问题，所以政策上要把握好。 (2012-6-27 11:19)

主持人 说：好的，今天非常感谢您在百忙之中接受我们的访谈，也给大家谈了很多房地产现在的情况以及将来对房地产市场的一些预测。感谢各位收看我们今天的节目，再见。 (2012-6-27 11:20)

顾云昌 说：再见。 (2012-6-27 11:20)