中新网报道 说：今年3月以来，全国楼市在地方政策微调、央行降息、银行房贷优惠、刚需集中释放等多重因素的作用下成交量一路攀高。进入“金九银十”传统旺季，虽然市场各方期望颇高，但9、10月份的楼市成交又似乎并未显现出旺季本色。中新网房产频道梳理发现，从“金九”的成色不足，到“十一”黄金周的惨淡开局，“金九银十”期间全国楼市并未延续七、八月份的持续火爆。北上广深等一线城市楼市量价整体保持平稳，往年的旺季表现基本成为传说。有观点认为，临近年底各大房企销售压力会增加，房价僵局有望被打破。而此前，北京某楼盘为吸引购房者直降100万元的特价房，也让各方对房价的整体下探愈发抱有期望。 2012年接近尾声，开发商将重拾“以价换量”策略，还是会继续小幅涨价试探市场？土地成交频频出现高溢价会否推升房价？明年的楼市又将走向何方？针对购房者最为关心的问题，中新网房产频道邀请到中国房地产学会副会长陈国强作客中新视频访谈，以专业的视角，和网友分享他对“金九银十”的分析已经对楼市未来走势的预判。　　 (2012-10-25 15:27)

中新网报道 说：访谈即将开始。 (2012-10-26 09:57)

主持人 说：上午好，欢迎收看《财富峰谈会》，我是陈虎龙。今年3月以来，全国楼市在地方政策微调、央行降息、银行房贷优惠、刚需集中释放等多重因素的作用下成交量一路攀高。进入“金九银十”传统旺季，虽然市场各方期望颇高，但9、10月份的楼市成交又似乎并未显现出旺季本色。我们梳理发现，从“金九”的成色不足，到“十一”黄金周的惨淡开局，全国楼市并未延续七、八月份的持续火爆。北上广深等一线城市楼市量价整体保持平稳，往年的旺季表现基本成为传说。有观点认为，临近年底各大房企销售压力会增加，房价僵局有望被打破。而此前，北京某楼盘为吸引购房者直降100万元的特价房，也让各方对房价的整体下探愈发抱有期望。 2012年接近尾声，开发商将重拾“以价换量”策略，还是会继续小幅涨价试探市场？明年的楼市又将走向何方？今天我们来到演播间的是中国房地产学会副会长陈国强教授，欢迎您陈教授。 (2012-10-26 10:03)

主持人 说：我们一开始谈到一个词金九银十，传统的旺季和今年没有显现出本色，是一个什么样的趋势？ (2012-10-26 10:03)

陈国强 说：我们过去常说所谓的金九银十，它是代表九十月份是全年销售的高峰，销售旺季，金九银十它代表这样的意思。那么实际上从今年的尽管10月份还没有翻过去，但是从9月，10月来看没有达到我们市场各方预期这样的效果。表现在成交量方面，多数热点城市9月份，10月份成交的规模没有达到预期，都有环比下滑，那么尤其是部分城市下滑的幅度比较明显，和此前的7、8月份销售的成绩相比逊色不少，所以今年的金九银十和去年来自于之前的几个年份差不多，大家都抱着预期，但是事实表现跟我们的预期有很大反差，但是明显成色不足。 (2012-10-26 10:04)

主持人 说：我们看一个数据，10月底成交量达到了9万多套，同时超过了2011年全年的成交量是90917套，预计还剩两个月，创造出了本轮的调控之后新的高的成交量，您对这样的数据和分析怎么看？ (2012-10-26 10:04)

陈国强 说：从新房成交的规模来看，的确今年有望超过2010年和2011年的水平，我们把二手房加上的话，今年的表现不但和2009年没法比，跟2010年还是有差距的，我们看北京目前市场的成交结构，二手房的规模超过了一手房，这个特征非常明显了，我们单从新房的成交来看，的确今年2011年超过了2010年，造成今年新房成交量应该说比我们预计当中要好的这样一个结果，原因也是各方面的。一个是北京市场刚需的群体，还是比较旺盛，我们从调控以来，这两年的市场表现都可以看的很清楚。第二个和今年年初以来政策的微调，特别是降息、降准信贷政策有所宽松，还有一个就是开发商，以前基本上采取了放量的策略，刺激了刚需需求的释放。 (2012-10-26 10:07)

陈国强 说：实际上我们观察成交量总量的背后，还需要去关注一下市场成交结构的变化。那么现在的市场成交的特征很明显，首次买房的占比非常高，那么从套型面积来看，普通商品房140平米以下的，尤其是90平米以下的户型是分布在郊区区县，像大兴，通州，房山，像这些区域的楼盘在今年北京市场成交总量当中占比非常高，反映出了我们市场需求的变化，以及成交结构的一个变化，首次买房的刚性群体应该是我们需求主体，那么从套型结构来说，符合中小套型，中低价位的房源成为了市场成交的主体，表现的比较明显。所以我们既要看到新房的成交数据的变化，同时也不能够忽略二手房市场，它的成交情况，应该说今年前十个月北京二手房和去年相比，它的增长的幅度还是明显有差异的。所以要看总量，就是一手房和二手房总得成交规模，不要单纯的关注到新房这样一个单一的指标。 (2012-10-26 10:07)

主持人 说：我们刚刚谈到了开发商以价换量这样的营销方式，有这样一个例子，媒体报导说，为了冲击业绩，最近北京出现了100万的特价房，您如何看待这个情况？ (2012-10-26 10:08)

陈国强 说：这个消息的确很吸引眼球，这样的房子出现在哪个楼盘里面，他的原来总价是多少？比如说他原来是200万，现在是100万，就是有让利50%的幅度，另外也需要关心这套房源在小区当中处在什么样的位置，套型设计，或者它有没有一些小资等等。我想出现这样的情况也反映出这个项目，或者说开发商他可能有自身一些特殊的考虑，也许通过这样的一种方式，来吸引媒体，吸引市场的关注，那么是一种营销的一个策略，我们既要关注现象，也要关注背后，有没有其他的公司或者项目本身有一些特殊的经营方面的策略。 (2012-10-26 10:09)

主持人 说：其实谈到房企他的库存，以价换量是一个很好的有利于他销售库存的一种方式，那么在金九银十期间，有不少房企他降低了这个优惠力度，甚至收回了优惠，您对这种营销策略有什么评价？ (2012-10-26 10:10)

陈国强 说：企业经营策略，特别是价格策略的这种确定，或者说变化跟他自身的经营状况，尤其是他的资金状况是分不开的，那么如果是在处于资金比较紧张，基于回笼资金，尤其是外部其他的开发商，其他项目也普遍采取以价换量这种策略的时候，往往会迫使开发商采取同样的策略，通过价格的让利，牺牲一部分的利润空间，来换取成交量，那么加快资金的回笼，这是一个比较普遍的一个策略。 (2012-10-26 10:11)

陈国强 说：但是我们看到今年二季度之后，伴随着成交量的上升，应该说部分企业通过这个时间的销售回笼，很大程度上缓和了企业的资金压力，同时基于对未来市场的预期和判断，应该说我们看到不少企业在让利的幅度上做调整，甚至是逆向的做价格上调，实际上这种状况对首次买的人来说有影响，价格的调整会影响到市场的成交，所以9，10月份的市场表现也和我们部分企业调整价格策略，减少优惠幅度等等，这些策略是分不开的。所以成交量的下滑，它是在预期发生变化，特别是购房者对于价格的变化，是一个直观的反映。 (2012-10-26 10:11)

主持人 说：其实我们也看到楼市现在的情况，成交量是现在趋于稳定，而且不能说是有多大上扬的趋势，从金九银十尾端来分析得出这样一个判断，那么开发商在土地的市场上显示出久违的热情，而且不少城市的市场掀起了土地热，您如何分析开发商在拿地心态上的这种变化呢？ (2012-10-26 10:12)

陈国强 说：首先我们要区别，部分企业的表现和大多数中小企业有很大的差异性。我们看到部分龙头企业，品牌企业他在土地市场表现比较积极，比较活跃，尤其是像万科，保利这一批行业的标杆企业，他们在二季度，三季度之后，在土地市场明显一改上半年的事态，也看到不少热点城市出现了一些单价总价的帝王项目，但是这是一个方面。还需要看到另外一个方面，我们无论从整个上半年，还是前三季度，全国住宅用地的出让，应该说和我们确定全年出让的计划，以及各地所确定的年度的土地出让的计划相比，还是没有得到预期的，这个有很多数据可以说明这个情况。 (2012-10-26 10:13)

主持人 说：我们关注土地市场这一块，在当前可以说一段时间之内，土地市场这种上涨，对于房价的影响，会不会推高这个房价？ (2012-10-26 10:14)

陈国强 说：从预期上来，毫无疑问出现地王，特别是不同的城市都先后出现地王项目，会对市场预期产生影响，那么理论上逻辑上，地王项目增加会改变他的预期，那么同时他会在建在售的项目，他们出现一个价格策略，会有影响，所以比较过多的出现这种地王项目，当然会对房价的这种走势，或者说对于未来市场的预期产生一个明显的影响，所以土地市场和楼市它是两个互为因果，相互推动的这样一个作用，那么如果接二连三的出现地王，对于在建在售这些项目，包括对我们消费者都会带来比较直接的影响。 (2012-10-26 10:15)

主持人 说：我们看到7月底的时候，国务院排出了督察组进行督查，有人认为楼市不必要再出新政，执行好既有政策即可，您怎么看待这个问题？ (2012-10-26 10:15)

陈国强 说：应该说7月对各地市场的检查，之后大家对于下一步政策走向有比较多的关注和猜测，但是从目前情况来看，中央的一个基本的政策的取向上面表示的是坚持既有的基调，不放松，不动摇，同时更多的坚持执行层面和落实层面跟之前相比有更多的强调，同时相关的部委也有密集针对性的表态，实际上尽管没有出台新的调控措施，但是我们理解实际上是政策依然有所收紧，那么结合最近以来部分城市和部分地方政府的表态，或者新的政策的释放，应该说从主流上大的方面还是占上风的，还是继续往收紧这样的方向走，尽管也有少数城市，少数地方政府也有微调的现象，但是这个不是主流，我觉得总体上政策还是往紧的方向在演变，所以应该说9、10月份的市场表现和政策面临的收紧，影响市场预期也是分不开的，跟开发商的经营策略有关系，但是和政策的关系更大。 (2012-10-26 10:16)

主持人 说：刚刚我们分析了9、10月份的情况，结合了政策收紧的这样一种表现，还有一种我们购房者的需求和观望的态度，观望的还是比较多一些？ (2012-10-26 10:17)

陈国强 说：应该是，这种观望来自于两方面的原因，一个是政府的相关主管部门的一些表态。另外一个也和开发企业最近以来价格策略上面的调整分不开的，同时也和当前外部，我们所面临的外部经济环境也都分不开，但是最关键的还是政策层面的变化，从国务院相关领导，以及主管部委的这些表态，那么包括地方政府一些新的调控要求，我觉得都分不开，所以金九银十没有出现预期中的金九银十，我觉得跟政策面的微妙变化有很大关系。 (2012-10-26 10:18)

主持人 说：那么一段时间以来，在房价的涨幅和平稳上，您觉得房价上涨的条件具备了吗？ (2012-10-26 10:18)

陈国强 说：我个人判断，因为现在总体上我们市场的供需格局还是处于供大于求，包括后续的供应，大家都可以通过相关的数据来判断了，都是属于后续的供应充足，在这样的前提之下，同时政策的层面，我们从最上层到地方的一些执行部门的住房，政策面非但没有放松，反而是进一步吃紧这样的态势，从政策面，从市场面，我们特别是限购的要求没有任何的放松，到年底信贷环境会进一步的吃紧，所以这样的一些条件，我们可以判断这个市场对于供应和需求的关系来说呢，显然是有利于供求方的，这个是买方市场这样的态势很明显，所以对开发商来说，我觉得不存在逆势上调价格的基础。 (2012-10-26 10:20)

陈国强 说：当然个别项目，或者特定的项目，他由于自身项目的稀缺性，或者说本区域里边，他没有竞争性楼盘，他奇货可居，自身的品质也很被市场认可，他当然可以对价格做一些调整，但是这总体来说，我觉得目前市场的供求格局，包括政策因素等等，应该都不支持我们企业采取涨价这样的一个策略。那么如果我想对企业来说，恐怕是要对市场有清醒的判断，确定合理的这样一种经营策略。 (2012-10-26 10:20)

主持人 说：其实我们也基本上听明白，在整体的市场情况下，开发商的尤其价格稳定这一块，或者说房价的一些调价条件不具备，但是因为针对一些楼盘特定项目，像我们刚开始聊到的，一些特定的项目，像您说到的奇货可居，如果是有一些营销的手段，他是可能会对价格有些调整，这个需要我们在可预见的未来观察一段时间， (2012-10-26 10:21)

主持人 说：我们再看看近期国务院总理温家宝本月17号安排部署第四季度工作时，把坚定不移的搞好市场调控，列入必须做好的6项工作之一，提出抓紧研究制定符合我国国情，系统配套，科学有，稳定可预期的房地产市场调控政策体系，您怎么看待？ (2012-10-26 10:22)

陈国强 说：实际上新调控已经走过了超过两年时间，过程当中，政策的出来以及执行过程当中，从决策层和管理层也在变化，也不断反思市场调控的得失，我觉得过去的调控比较多的着眼于短期的市场调控效果，特别是价格层面的变化，引导价格合理回归，那么涉及到调控的持续和深入，我想我们注意到管理层除了一些短期的调控效果之外，实际上也更明确的更多关注到调控之后，对于行业长期发展，就说既关注了当前的短期效果，同时也在关注行业未来长期发展的这样一个层面，所以在政策的调控手段的运用上，现在也提出来要更多的强调市场的手段，防治的手段，要把过多的偏重于行政手段的运用转移到以市场的、法制的，经济的手段这样的方向上来，那么也要从过去过于偏重短期效应，转移到既要关注短期，也要关注中长期，要引导行业步入到一个比较稳定、健康的这样一个长期的轨道上来，我觉得这个是从这一轮调控以来，管理层的手段运用上出现的一些比较明显的变化，这种变化本身，我想对于我们行业未来的稳定，健康发展来说，我觉得是本身就有意义，但是同时我们也希望在未来政策的这种组合，以及手段的运用，要实实在在地转移到更多的以市场的行为和市场的手段，经济的手段上面来，这样恐怕对行业的发展，对于行业的各种一些矛盾的化解，各种关系的协调来说应该说更有长远的意义。 (2012-10-26 10:24)

主持人 说：其实此前市场各方对于一些楼市政策的新举措也有一些猜测，我们来分析分析，其中之一大家关注取消预售制，您对于这种预售制是怎么看待的？ (2012-10-26 10:24)

陈国强 说：预售制我们理解它实际上和住房按揭制度，我们目前住房制度里面非常关键的两个基石，两个很基本的制度安排，但是预售制度本身是临时性、阶段性的政策，它不可能是一个长期一劳永逸的政策，这个因为当初我们借鉴香港这样的一个经验，它的本意是在启动住宅产业之初，通过预售制这样的一个安排，可以使得更多的企业有可能有条件进入到房地产行业，给市场提供足够的需求，实际上降低他们的进入门槛，到今天我想预售制在我们房地产行业当中，我觉得的确是到了需要研究判断，需不需要继续延续这样的一个制度的时候了？ (2012-10-26 10:27)

陈国强 说：那么对于一些市场比较成熟，尤其是目前比方说一些重点城市他处在整体的市场供求情况处在供大于求这样的条件之下，市场预期比较平稳，我觉得逐步的阶段性的从一些重点城市，逐步退出，这个应该成为我们的一个正规选择，而不是简单的说预售制停止了，会导致房价的这种暴涨，等等一些情绪化的表达或者判断，我觉得对于预售制的确需要心平气和的，冷静的来做一些研判，到底它的优劣何在，到底对市场影响有多大，如果要退出，如何退出，要探讨比较具体操作的问题。 (2012-10-26 10:27)

主持人 说：其实我们也是不断地看到之前有一段时间出现了地方“政策松绑”的现象，但是相反有一些地方上，可能政策在加码，比如我们先来谈谈广州，限售高价房，陕西将利润率控制在10%，您认为这样的政策推出，目的在于什么？ (2012-10-26 10:28)

陈国强 说：的确，最近以来，不少地方政府在楼市调控方面，他的表现有些差异化，实际上我想反映出不同的地方政府，他对于楼市调控的理解，或者说对于楼市调控如何落地，执行，有一些不同的这种表现，松紧不一，但是总体上还是收紧的更多，区松的是少数地方。 (2012-10-26 10:30)

陈国强 说：我想这个做一个很基本的判断，无论是广州，包括上海，包括北京都有一些类似的政策这种释放，在当前中央层面对于楼市没有出台更多新的调控措施，但是中央也强调了楼市调控更多的关注资金环节，落地的环节，操作的环节，更多的关注他的执行情况，所以我觉得在像陕西、广州等等这些城市是对于中央的这样一个政策意图，应该说是有更充分，更全面的理解，那么少数城市他在政策上做微调，我想更多的是着眼于当地市场的一种判断，或者说对于未来当地经济整体表现的一些担心，那么由于市场的低迷，会波及当地经济的一个整体表现，会降低区域经济，地方经济，我想他们比较全面理解中央新的一些调控的意图，或者趋势，更多的强调在执行环节，落地环节采取更有针对性的一些做法。 (2012-10-26 10:30)

主持人 说：那么其实在陕西要求开发商将利润率控制在10%以内，也有观点认为开发商有一些猫腻在里面，也有人说，可能会造成一些其他方面的影响，您对这个事情怎么样分析？ (2012-10-26 10:30)

陈国强 说：陕西住建厅这样的一个调控的文件，的确引发了媒体很大的关注，也引出了一些争议，因为很多声音就质疑他们这样的一个要求，有没有可操作性，能不能对开发商有事实上的约束，我想我们解读这个政策，分不同的层面。首先从他主观的意愿来说，应该说初衷他还是希望引导企业理性开发，理性投资，那么也引导我们消费者购房者对于行业有更理性的判断，那么引导他们理性消费，这个初衷上、调控的意图上是很明确的，但是到底这样的要求对于我们开发企业，有没有实际的这种约束，或者说有直接的引导效应，这个我们还需要观察他后续的效果，除了10%这样一个要求，有没有更具体的，更细的可操作性的东西，比方说他定期的对于城市某一个特定区域，测定他的开发成本，确定一个合理的他的投资收益的水平，判定他合理的收益水平，引导企业理性开发，摈弃过去的暴力思维和预期，我觉得这个有他的积极意义，但是到底对市场能否起到一个比较积极的引导，我们还需要观察。 (2012-10-26 10:31)

主持人 说：谈到观察，我们另外一个地方的楼市也值得观察就是贵阳，很多人说也会出现一些状况，您觉得状况是处于什么样的形势？ (2012-10-26 10:32)

陈国强 说：贵阳出台的新政，出台的刺激市场成交的做法的确很引人关注，据我们所知，贵阳的这样一个区域市场，有它很大的特殊性，实际上作为西部城市，贵阳应该说目前市场的供应需求关系应该是比较特殊，因为他作为一个中西部的城市，市场规模不像我们东部的北京、上海，一些重点城市，市场规模应该说容量他比较小，但是最近这些年贵阳的城市化推进的速度非常快，那么后续市场的供应量非常充足，或者说和他本地的有限需求相比，显得非常不匹配，也就是后续的供应量远远超出本地市场能够承受的容量，我想这个对于促进市场的成交，或者稳定市场成交量的考虑。 (2012-10-26 10:34)

陈国强 说：那么他的这些比方说对于外地户籍各方群体给予各方落户，或者给予一些待遇，这样的措施，如何来稳定当地的市场预期，如何来稳定当地市场的成交，这样的一个角度，但是很显然，他的这些做法跟我们当前中央对楼市调控的要求是有抵触的，那么尤其我们知道限购，他很重要的特征，让本地户和非本地户籍的限制，对非本地户籍购房方面的一个限制性的要求，贵阳的新政应该说明显突破了，对于户籍这样的一种限制性的要求，所以他新政能不能持续，将来会不会面临变数，我觉得还需要看一看。 (2012-10-26 10:35)

主持人 说：其实我们去引导市场的行为的时候，征收房产税的技术，很多人认为说，应该是比较成熟的去执行，那么现在我们观察来看，房产税在全国来说似乎是停留在停滞的状况，您觉得这个是否成熟了？ (2012-10-26 10:35)

陈国强 说：首先要区分几个不同概念，房产税的全面实施跟它的试点要做区分，那么如果是单纯从试点的角度，像现在已经看到的重庆和上海的试点，那么从试点的角度他面临的现实问题少一点，有实际的操作性，如果是全面实施，他本身就有一个走立法程序这样的问题，所以一方面我们需要看到，房产税离我们是脚步越来越近，这样一个趋势，我们房产税在我们跟前越来越近了，离我们越来越现实了，另外一方面我们也要看到，房产税试点范围扩大，进度加快，也同样是一个可以确定无疑的现实了。 (2012-10-26 10:37)

陈国强 说：但是房产税的全面实施跟试点，刚才说了，我们是要给它做明确区分的，如果一旦是全面开征，全面实施，它必然要按照现行他的立法程序来说，要有一个基本的流程需要走，但是从试点来看，应该说条件是越来越成熟，但是我们也需要面对一个基本的客观现实，就说房产税无论是试点，还是未来的全面开征，它也面临很多现实阻碍的因素，因为房地产无论它确定怎么样的一个税率，确定征收的范围，它必然会对一些目前拥有多套房产的人有利益上的受损，所以这个是很现实的问题，房产税为什么它的脚步放慢了，或者说没有得到我们预期推进的速度，这个是很现实的因素。但是尽管有这些因素，我想未来试点范围扩大，进程加快，这是一个基本的趋势，这个在明年、后年，我相信在不远的将来会有越来越多的城市要进入到试点的范围，这是一个基本的需求，改变不了。 (2012-10-26 10:37)

主持人 说：其实我们上次节目当中聊到了关于今年的楼市和房价不会大起大落的房价，那么对于明年的楼市和市场价格来说，您有什么样的预期和判断呢？ (2012-10-26 10:38)

陈国强 说：太远的太长时段的这种变化，难以做预测和判断，但是我想从今年底，明年初，或者说明年市场的这种走向，我觉得应该会有几个基本的这种趋势，可以做一些初步的预判，我想这种判断应该是建立在几个前提，或者基础之上，那么首先从政策的角度，政策层面，我相信无论是十八大之后，还是明年两会之前，明年换届之后，新一届政府对于楼市调控的政策，应该出现大的变数的可能性不大，所以在政策层面上，继续延续目前既有的政策基调，这个是大概率的事情。 (2012-10-26 10:39)

陈国强 说：那么从市场的供应需求关系来看，尽管今年上半年住宅用地市场出现比较明显的低迷，但是下半年的情况有所变化，或者说有很大的变化，那么一些人担心的，说明年年初会不会再次面临房价暴涨的这种情况，我觉得出现这种可能性概率太低了，因为很基本的现实，是目前我们市场的再建规模比土地市场的成交是下滑了，还是增长了更有意义。 (2012-10-26 10:39)

陈国强 说：因为市场的在建规模和新开工的规模，比方说未来，或者更长时间的控制情况，那么从今年的销售的量和市场再建的规模这样一个比例关系，我们可以判断，全国来说明年的市场来说还是供大于求的，目前对于很多城市来说，包括一些重点城市来说，他的基本课题还是如何降低库存，如何去库存，包括一些重点企业，品牌企业，他们目前面临的首要课题，就是回笼资金，如何去化的问题，所以明年年初市场房价出现大涨或者暴涨，我觉得不具备条件。 (2012-10-26 10:40)

陈国强 说：所以结合现在的限购，限贷的这种政策的基本延续，我想短期来看，应该说市场的这种基本走势还是会趋于平稳，无论是成交量还是价格，我觉得都不会出现太明显的起落和大的波动。 (2012-10-26 10:41)

陈国强 说：我觉得像今年北京新房市场的表现，很大程度上代表未来行业的一个基本的走势，就说他在成交量和过去相比有所增长，但是他这个增长还是建立在房价基本平稳的前提之下，所以我觉得未来会有更多的城市，恐怕整体的市场表现跟北京可能有更多的相似性，那么成交量是基本能够达到比较平稳一定的规模，同时这个价格是在相对平稳的态势下实现的。 (2012-10-26 10:41)

主持人 说：那么关于二手房，大家关于土地，或者相关配套设施比较成熟的小区，这方面的交易情况，在明年是什么趋势？ (2012-10-26 10:42)

陈国强 说：的确对于很多北上广深的城市来说，我们现在关注市场，不能够单单的去盯着一手房市场，实际上要更多的关注二手房市场，二手房市场地位已经超过了一手房市场，很多通过租或者买来解决自己的需求问题。 (2012-10-26 10:43)

陈国强 说：对于东部沿海的重点城市来说，观察未来市场的走向，这个里边，不可忽略的一个因素，就是要考虑到二手房的因素。那么像北京市场二手房的成交规模已经远远大于一手房，即便像北京住宅用地的这种出让减少，他对市场所带来的冲击，由于巨量二手房市场的存在，冲击的效应大大减弱了，二手房市场可以平衡市场的供求关系，抵消他的波动性，对市场来说是一个很大的调节器，反过来二手房存量房这个市场会对一手房市场形成制约，所以未来我想我们需要把更多的眼光对准二手房市场，存量房市场，这个对于东部的很多城市来说，恐怕都已经到了这个阶段。一手房的市场地位下降，二手房地位上升，主导当地住房市场的，将来会更多的转移到存量房这样的一个阶段来，未来的二手房市场对整个住房市场的影响，它会进一步的上升，这是一个基本的现实和趋势。 (2012-10-26 10:44)

主持人 说：我们也看到有在租房市场当中，从年初到年底的时候，有一些比如北京三环以内的房价上涨了50%，也有人说，由于租房市场上涨的时候，很多人，尤其是新来的大学生，被迫离开北上广，您觉得租房市场在明年的情况来说，尤其是年初这一段处于什么样的情况？ (2012-10-26 10:44)

陈国强 说：租房市场也有一个表现特征，应该说春节前后，可能对市场的波动性是比较明显的，暑期跟春节之后，因为无论是学生，大学在读的，包括刚走上社会刚就业的，还有一个外来务工群体，波动性比较明显，但是最近一两年，市场资金的变化，跟我们过去的资金水平偏低也有关系，加上限购因素，他实际上是对于很多非本地户籍的人群形成了直接的制约，因为有更多的人群进入租赁市场，需求增长了，供应没有变化，他会促成租金的上涨，这个冲击过去之后，未来我想会慢慢地趋于平缓了，所以我觉得未来再次出现租金跳跃式的变化就降低了，限购的影响应该说淡化了，所以未来市场，趋于平稳的可能性更大。 (2012-10-26 10:46)