中新网报道 说：近日，北京最牛违建“楼顶别墅”一经曝光便引发社会广泛关注，一时间给违建住宅“瘦身”的话题四起，各地也掀起清理私搭乱建的整治行动。所谓违章建筑，指的是那些违反相关法规、政策的建筑物，如今违建现象在各地频发，但似乎并未得到该有的监管和惩处。为何有这么多违建出现在各个小区？陆续曝出的违建都是以怎样的形式存在，潜在的风险有哪些？针对屡屡出现的私搭乱建现象，有哪些规范制度加以约束、处罚依据有哪些？针对以上话题，中新网房产频道诚邀中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫、北京市中唐律师事务所律师徐斌做客中新网视频访谈，从专业的角度和网友聊一聊与违建有关问题的观点看法。访谈时间将于8月29日下午两点开始，欢迎各位网友参与互动讨论。 (2013-8-29 09:58)

主持人 说：各位中国新闻网的网友朋友们大家好，欢迎您收看今天的《财富峰谈会》，我是赵洁。近日，北京最牛违建“楼顶别墅”一经曝光引发社会广泛关注，一时间围绕楼盘“瘦身”的话题不断展开，各地也就掀起清理私搭乱建的行动。为什么会有这么多的违建出现在各个小区？陆续曝出的违建都是以怎样的形式来存在？针对屡屡出现的私搭乱建现象，有哪些规范制度来加以约束？针对以上话题，今天我们就特别邀请到了中国建筑标准设计研究院、执行总建筑师刘东卫，还有秦兵房产律师团队律师徐斌先生，二位来做客中新网视频访谈，从专业的角度和网友聊一聊与违建有关问题的观点看法。欢迎二位。 (2013-8-29 14:23)

徐斌说：网友朋友们大家好。 (2013-8-29 14:23)

刘东卫 说：大家好。 (2013-8-29 14:24)

主持人 说：你好，欢迎二位，我们今天首先谈的话题就是最牛别墅楼顶别墅，为什么这一个楼顶建筑6年的时间才被大家发现，或者是引起关注？ (2013-8-29 14:24)

刘东卫 说：我先开个场，其实最近这条新闻，确实在国内，甚至我还听有些国外的朋友也说，现在国外在华人世界里已经引起比较大的关注和反响，因为我是搞建筑专业，我认为可能表面是一个现象，如果从我们专业方面理解，我认为可能两个方面比较值得注意，第一个方面就是说，关于物权和权利的纠纷方面，第二个方面是一个公寓或者一个住宅，如何能保证它长久的品质和价值的事情。 (2013-8-29 14:26)

刘东卫 说：当然还有一方面，可能也涉及到咱们城市的一些比方说景观方面一些问题，第一个方面内容关于物权纠纷方面，我想稍微说明一下。改革开放三四十年，实际是咱们国家好多百姓，因为我也是一个居住者，都花了咱们自己的好多钱，买到比较好的住宅，但住宅本身如果是住到一个公寓或者说集合住宅里，那么什么是这些住在住宅里，大家所共同拥有的共有部分，什么是我住户自己这部分，叫专有的部分。 (2013-8-29 14:26)

刘东卫 说：我想可能这些意识和概念，从法律层面，从居住层面，还是希望老百姓能更加深入了解，可能今天第一方面涉及到这方面，比方说楼顶咱们叫最牛别墅也好，实际来讲，从物权概念，从建筑，屋顶这部分应该是整个楼的居民所共同拥有的，应该是共有或者是一个共用的部分，这是一个方面。 (2013-8-29 14:27)

刘东卫 说：第二个实际对共有部分这一些使用，它不是一个住户，如果你在使用这部分，除了侵害他人的权益之外，还有一个非常重要的，建筑本身对它的安全，比方说通风、采光，是不是能作为这些危害，是不是损害了建筑和住宅的品质和价值，很重要。比方说这个别墅上面自己家建的时候，可能把上面那些通风有些设备设施，看到了好多住户，因为他在顶层住，做这些，比如防水，造成了楼下的住户漏水，对别人的安全有危害。 (2013-8-29 14:27)

刘东卫 说：第三个方面对城市的景观有影响，从三个层面来看，如果和国外比较成熟的国家，比如《物权法》各方面都很完善的国家来比较，我觉得能引起这么广泛的讨论，大家来争议是一个非常好的事情。 (2013-8-29 14:28)

主持人 说：归根结底就是物权和权利的纠纷，徐律师，存在六年才被大家重视，为什么？ (2013-8-29 14:28)

徐斌说：其实大家一直很重视，包括业主本人当年也作为维权者也参与了，我们律师团队每年大概接600个房地产维权案件，其实从业主的角度讲讲，怎么回事儿，怎么发生，咱们现在住在最牛别墅的楼下，是不是感觉就像孙悟空一样，顶着一假山，这个挺客气的，怎么把它拆掉，你去找它肯定不拆，因为他盖的。 (2013-8-29 14:29)

徐斌说：首先会去找物业公司，物业公司说你去法院告也行，总之别找我，我作为物业公司只是有权利来管理，但是没有权利去拆，要是破坏了人家五千以上的财产，构成故意罪。你去找城管，城管也不管，是你们小区内部的事情，应该找物业，应该找规划局，规划局说这个事情不归我们管，执法事情归城管的事情，打市场热线，市场说给你一个规划部门的电话，你打电话到那里，其实你刚刚才打过。 (2013-8-29 14:30)

徐斌说：没办法，业主想，我们去业委会，比如以前曾经服务过一个客户，这个客户是紫云山庄的业委会，恰巧最牛别墅违建的业主，当年他们维权的时候也是这样，找哪个单位哪个单位不管，最后大家意识到了，原来盖违章建筑才让我有利可图，如果要是大家都能盖我不盖，等于我的权利被侵犯了，所以不如我也盖，盖的更大，咱们就看到了这样一个空中楼阁最终形成出来。 (2013-8-29 14:31)

徐斌说：我们国家正处在变革时期，过去房子都是分的，物业管理交给单位去解决，你那个单位的房子，可能把私搭乱建就解决了。你底下职工，你随便私搭乱建，我不让你在我这上班了，因为有个强有力的业主，现在咱们房改制度这么多年了，大部分都是商品房了，所以这个时候业主面对一个新的问题，当这个房子没有替咱们作主的时候，咱们自己作主怎么办。 (2013-8-29 14:32)

刘东卫 说：很突出的案例，比方在过去北京的老城区四合院，四合院实际过去了，比方说解放前是资产，在解放前又好多单位居住的变成一些公务院了，好多家庭住。如果是从物权、财产来讲。 (2013-8-29 14:32)

徐斌说：就把大家都搞乱掉了，我们的《物权法》，2007年才有，而且还跟别的过程很多地方不一样，比如咱们国家土地权使用制度跟别的过程不一样，我们《物权法》在制订出来的时候，带有很大的实验性的。 (2013-8-29 14:33)

刘东卫 说：现行的一些体制、制度。 (2013-8-29 14:33)

徐斌说：所以涉及到一些很具体的问题，比如承重墙所有权，在你们家包着中间有一个承重墙，承重墙归谁，没有规定。 (2013-8-29 14:34)

刘东卫 说：国外很明确，比方承重墙虽然在你家里，这个墙它是共有的地方，不是你专有部分，你是不能去比方损害它，安全、防害大家的利益，比如把承重墙打坏以后，整个楼都有安全问题。 (2013-8-29 14:36)

主持人 说：徐律师，能不能介绍一下，北京最牛楼顶别墅违反了一些什么样的相关法律？ (2013-8-29 14:36)

徐斌说：关于违章建筑这块，主要依赖于现在《城乡规划法》，开发商这些楼不算违法建筑，必须到规划委办出两个证，比如建设用地规划，规划建住宅，不能盖写字楼的，这是建设用地的规划，用地的属性必须明确。必须有一个规划许可证，你想盖成什么样子，盖多少层，就算土地是你的，必须按照我规划委的审批，之所以把这些东西叫做违章建筑，私搭乱建，其实就是指的没有经过正确的司法手续，所以我们认为它是一个违章建筑。 (2013-8-29 14:37)

徐斌说：如果发生了有违章建筑的情况怎么办，要把它拆掉，谁去拆，就变成了强制执行的权利，是我们政府赋予了谁，赋予了城管执法大队，在规划委把它认定为违章建筑的情况下可以认定一定的法律程序。我们现在面临的问题第一法律程序出台的太晚，第二在申请建筑工程规划许可证事情，没有非常清晰的流程。 (2013-8-29 14:37)

徐斌说：第三因为城市发展的速度实在是太快了，所以以我们现在这种执法水平，根本就不足以迅速准确去界定和发现违章建筑，它涉及到几个问题，如果要是能在违章建筑施工的时候发现它，自然而然想制止它的成本比较低，像现在假山已经盖起来了，拆的成本肯定高。还有关于违章建筑具体制订问题，想鉴定一个建筑物是不是违章制度很难，因为我们国家有很长的历史遗留问题，有的时候房产证跟实际面积不一样的，比如房产证有50多平，实际就200多平，到底该怎么界定，是不是多少年以前算违章建筑，多少年以后不算，没有这样说。 (2013-8-29 14:38)

徐斌说：比如这个地方要拆迁了，这里头涉及没有房地产是不是违章建筑，也没有具体文件规定。有老百姓来举报了，说有人私搭乱建，城管来，到底是不是违章建筑，城管也没法认定，要是拆错了怎么办，拆错了可能涉及行政赔偿的问题，还有因为这是一个行政强制执行，有可能人家家里头准备好工具，就不让你拆这时候城管怎么办？所以在执法有这么大难度的情况下，在查处违章建筑的情况下，普通公民举报的时候，为什么城管执法大队总是不来拆违章建筑，谁到底有权利来认证它是拆违章建筑，所以最后大家就是互相踢皮球，总是解决不了。 (2013-8-29 14:38)

主持人 说：从您接触的实际情况来看，觉得咱们国家现在楼顶的拆违章建筑，是不是普遍的现象？ (2013-8-29 14:39)

刘东卫 说：我们从专业上来看，主要做这方面的研究和规划设计，实际量还比较大，我觉得可能从全国来看，可以说两个类型，一个是建筑物本身加建、改建的问题，外在的是一块，当然今天咱们看到高层建筑，实际比方说低层别墅类，也经常把它改建，还有前年出现的，在全国各地，根据我们来接触的类型挺普遍。 (2013-8-29 14:40)

刘东卫 说：因为改革开放三十年，可能咱们老百姓自己改建，对居住的意识品质面积，期望也好，期待很高，都在这么做，我觉得实际这个里边最关键的问题，从建筑方面看，从国外一些法规和建筑的设计规定，我觉得最重要一个理念还是物权。你自己住户专有的部分，什么是住在小区或者集体的，包括户外公共的场地建筑物，问题我觉得好多都出到这儿，不要妨碍大家的公共利益，建筑破坏或者说城市景观整体的品质，这个意识必须要加强，这是一种类型。 (2013-8-29 14:40)

刘东卫 说：还有一种类型，实际就是这些年，因为咱住到这个房子，房子从住进去以后，每个家庭不一样，比方说装修、设备的老化，实际都市违章建筑，但是从物权来讲是一样，比方在装修阶段，比方在有些管线，比方说排水管、承重墙，实际这些东西都是公寓这些人共有的部分，好多人在装修的时候没有这些方面的意识，就破坏，甚至是损害，甚至拆除有些承重墙，会影响到整个建筑物的安全，我认为两个大类型。 (2013-8-29 14:41)

主持人 说：从这个形态上讲，分为楼上、楼下。 (2013-8-29 14:42)

刘东卫 说：从外部加建，还有内部的住户里的这些，咱们一般是装修了，去侵害他人的物权，影响到建筑的安全，这方面的事情也很普遍。在大概七八年前，我带了一个研究生去调研了，因为他论文就是在研究公寓、住宅里面内部装修和改造，看看老百姓动哪，调研的话有300户，基本居住了五年、十年、十五年这样的，因为每个人都做装修，可以说这些事情相当的严重，当然这东西，因为是在户内做，很难被发现，看不见这东西。 (2013-8-29 14:43)

主持人 说：所以存在的隐患也是非常多。 (2013-8-29 14:44)

刘东卫 说：对，整个如果把楼的承重墙，建筑主体结构的破坏，装修这么样，你可以想，整个楼将来的品质和安全，会受到很大的影响和损害。 (2013-8-29 14:44)

徐斌说：我们接触有一个案例，像刘老师说，一个他们楼上做了一个装修，做了一个浴盆，在客厅里，等于在地板上刨了个坑，一插上电，马上里头很舒服，舒服归舒服，楼下可倒霉了，因为楼下漏水，所以弄得楼下这家非常麻烦，你想维权说不出来违法哪，给你家造成损失，也没有多大的损失，偶尔有水漏下来。 (2013-8-29 14:45)

徐斌说：还有一个就是最近有一个南方楼盘在大规模维权，因为承重墙装修没人管，物业不管，有的小区物业管理很好，你连沙子都不让随便运进去，有的小区做不到这一点，业主进去以后，没有一个承重墙不打眼的，看咱们以前有个例子，在承重墙上掏个壁橱出来。我们09年的时候带了一个案子上海楼倒倒的案子，我们有个业主每天到楼里跑一圈，但是楼倒的时候他没跑，他还很庆幸。 (2013-8-29 14:46)

徐斌说：我其实这两天刚看到一个案例，可能你们觉得它没关联，但是从我来看是关联的，这两天有咱们北京媒体刚刚在报道，就在一个楼里，可能有一个比较有钱的人买了两套公寓，两套不是又连着，完全把中间承重墙给拆掉，肯定会极大的损害建筑的安全性。 (2013-8-29 14:46)

主持人 说：我们刚刚谈论了在装修的范围内，楼里面，还有一种情况就是，住在一楼的住户，外租给商铺，这种情况是不是也特别普遍？ (2013-8-29 14:47)

刘东卫 说：也很普遍，今天从我的专业，结合我的案例，全国去调研。有一方面当然这个楼规划设计，可能建一个住宅区，除了有些住宅之外，老百姓要生活，它需要最基本的生活配套设施，油盐酱醋、超市、便民设施、洗衣店，实际好多配套是不足的，有一部分可能规划设计。但是如果还是回到建筑或者住宅，物权的角度，这个咱国家《物权法》里，我印象有规定，国外物权区分法里很明确的规定，这条非常明显，很重要。 (2013-8-29 14:47)

刘东卫 说：虽然住宅本身是你私有的部分，但这个部分不能改变性质，改变性质以后会妨碍大家，通过这次这个事，既然有这么大的影响，还是要给广大的居住者，全社会去普及这方面的常识和意识，什么是自己的权益，什么是大家的权益，我保护我自己权益的同时，怎么样考虑到大家的权益，我觉得非常重要。 (2013-8-29 14:47)

主持人 说：徐律师，从您的专业角度讲讲。 (2013-8-29 14:48)

徐斌说：这个违法违规，帽子扣得很大，但是咱们国家的法律其实都是这样，有一个基本原则，你不能出一个新法，一楼改成底商，大部分都是老房子，其实新房子不会临街的。 (2013-8-29 14:49)

刘东卫 说：一方面在临街的时候有，开店了，比方说有些除了小商店很多之外，最普遍，还有一些比方说按摩店，足疗店，都是和基本的生活，服务最密切的这些，实际是很多的。 (2013-8-29 14:50)

徐斌说：咱们分成两面说，一手是老小区，历史遗留问题，原来可能都是单位管的，现在单位不管了交给社会。另外一手新建的楼盘，两种不同情况，咱们先说老的，本来按照法律，你不能说今天出台一新法律，把以前的说全都是违法的，像我们在南京有两个当事人，一个姓汤，一个姓徐，都是碰到这种情况，在家里住了三十年，突然有一天城管来了，说是私搭乱建，而且有土地证，就房产证，我不管，所以老百姓很那过，就要去打官司。 (2013-8-29 14:51)

徐斌说：像最牛违章建筑，他6年了都没有拆掉，6年你在干吗，又没有执法，咱们再倒追六年前，建设法实施了吗？没有，你小区有没有业委会，好像业委会也没有，这个问题怎么解决，解决不了，就是历史遗留运用，对于还没有法律明确出台的，涉及到老旧城区改造的，其实还是要适当给它进行一些补救措施，已经在那块成形的建筑了，你就没有必要，你拆了吧，怎么拆，一楼拆了，二楼跟六楼直接倒掉了，还不如让他交点罚金。 (2013-8-29 14:51)

徐斌说：但是对于这些新的小区，第一要积极促进他成立业委会，第二必须给业主提供好的救济措施，我好不容易成立了业委会，突然发现业委会什么也干不了，怎么办？刘老师，你看咱们在日本，如果一个高层建筑物，有人承重墙给打了，他们会碰到什么情况？ (2013-8-29 14:52)

刘东卫 说：因为在好多西方发达国家，还是说普通的居住者、全社会法的意识是很强的，首先是法的界限，不可能违法。当然一个可能健全一个良好的社会还有一个很重要，就是公共意识，干好多时妨害也好，不要影响别人，这是很重要的原则。所以这种事情可以说，也不能说是绝对没有，一般来讲我碰到这些东西是没有的。 (2013-8-29 14:53)

徐斌说：在国外碰到这种情况怎么样，政府不会来起诉你，不会有城管来管你，楼上大妈来了，她为什么能管你，因为在国外，你要做一个尤其是好多人住在一起的群居，你要住个独栋，你自己干什么没人管，但是如果是群住，一定有业委会。 (2013-8-29 14:53)

刘东卫 说：就说所有和每个居民住户都要遵守所有的条文，很严格，比方养狗这些，最细致的东西，还有公众团体的规则，这些人全部要遵守。 (2013-8-29 14:54)

徐斌说：举个例子，比如说去美国买房子，买房子的时候，律师给你提供出买房子的房屋买卖合同，还有一个业主大会的公约，会告诉你，比如这个草坪不能高于多少，必须得经常修建，可能房子不贵，但是想保证草坪一直被修建，那个成本会很贵。比如说不能养狗，如果养狗了怎么办，全体业主投票把你赶走，你买了房子不能住，住进去以后就找法，不让你住，能做到这个程度。 (2013-8-29 14:54)

刘东卫 说：说到草，刚才徐律师说到别墅，我记得好像是很久以前，美国最著名的歌星麦当娜，有一个私有别墅，她自己的别墅，地也是她的，她就把建筑的外观，把颜色给变了，据说颜色很刺激，这并不是违法，违背了这一片共同居住者的视野和景观，也是对大家共同的守则，一些法案的侵犯，告上法院，法院判她改回来。 (2013-8-29 14:55)

刘东卫 说：比如今天咱们说到，因为在一个高层住宅，在顶部，实际比方说，20多年前在日本，日本就是，你买了高层，他规定，窗户是共有的，你不能去随便变这个窗户，因为会影响外观，阳台也是，虽然是不属于法律条文，不是你专有的，是你专用的，但也是公共部分，你不能去乱动这些东西，它非常细致，从法的条文上非常的完善，当然了咱们国家中国国情，逐渐还是在发展过程当中。 (2013-8-29 14:56)

徐斌说：咱们国家少一个东西，咱们国家没有赋予法院足够的诉权，实际上没有赋予老百姓足够的诉权，你要在美国，要是违反了比如说业主公约，或者在日本，或者在香港，违反了业主公约的时候，代价是业委会会起诉你，每个楼盘都必须有业委会，但是在咱们国家有个问题，权利只属于城管，你普通民众只能看了干着急。 (2013-8-29 14:57)

徐斌说：其实我们只要是赋予它规定，让业主能够自制，这个问题其实是可以解决的。但是现在我们没有考虑这个问题，从分房子，一下过度到买房子，大家从房子单纯服务的接收者，一下子变成了房子的主人，以前有单位替你把地扫好了，现在是你自己扫了，所以大家不知道该怎么维权，不知道怎么维权，这个事情越来越严重，意识到人家盖了拆违章建筑，咱也拆不掉，干脆咱也盖。 (2013-8-29 14:57)

主持人 说：据了解，处理部分业主处于私利在小区内私搭乱建，另外也有开发商卖房时的诱导违建，比如买房送面积、交付后可以自己加盖。通过业主加盖的方式出现的建筑是否也属于违建，在买房的时候能不能加盖？ (2013-8-29 14:58)

徐斌说：一开始不存在加盖这一说，如果只是室内装修的时候，买房的时候业主大会公约，具体的尺度其实物业公司一般管的，但是公约里头有相对粗糙的约定，比如哪个墙是你不能动的，但是涉及到像你刚才说的问题，我们现在就是这么一个状态，没有法律规定，也没有救济方式，所以开发商虽然在给你说的时候，你想盖就盖，得盖起来的十时候，说不定哪天城管来了说不能盖。 (2013-8-29 14:59)

徐斌说：买房子送露台的事情，主要在楼盘销售的时候，让顶层相对比较好卖一些，所以在开发商做盘的时候，往往在面积上有缩水的，比如在6层的板楼，可能实际7层，上边顶层是复试结构，会说上面90平是送的，看起来房本面积是90平，但是可能高于楼下的一平米的款，但是到你手里头房本面积可能缩水了一部分，为什么有这种情况，是开发商多盖出来一部分面积，不需要向政府去交税的，多盖这部分就违反了当时办的工程规划许可证，可能就是一千平米，这一千平米全做了房本，多送出一百平米就是多出来，这一百平米就是违法建筑。 (2013-8-29 14:59)

刘东卫 说：刚才其实也说一个很有趣的事情，这次是在一个高层建筑的屋顶上，自己加建了一部分面积，实际从全世界范围来看，比方说叫屋顶花园这样，带露台的住宅，多层或者高层，也是老百姓比较喜欢的形式。比方说三层可以借助于二层的屋顶，但是这个如果是在国外销售这种私产，它对屋顶的使用是严格有界限的，你只是有它的使用的权利，它还是整栋楼共有的，共同的部分，它不是你自己住户的，对你使用是有严格的要求。 (2013-8-29 15:01)

刘东卫 说：那么你是不可以在上面再盖东西，当然咱们国家我刚才反复强调物权，还有这些可能将来，比方物权的概念，比如什么是住户你自己的利益，我觉得法规、制度上、管理上，包括我们的专业，规划设计上，去不断再研究实践，把这东西很好的解决好，找到更有效的办法。 (2013-8-29 15:01)

主持人 说：说到建筑物查处，北京首次以公告的消息公布违建信息，这种警示作用能起到多大？ (2013-8-29 15:02)

徐斌说：反正是比没有好，违建至少一个渠道，我相信不会咱们买房子的时候看一看公告，咱买的是不是拆违章建筑，大部分业主没这个想法，也不会去找，但是我们有一个当事人受到，姓徐，南京高校的教师，是制片系的，他碰到什么问题，在秦淮河畔，看重一个二手房，买的时候是一个顶层，他发现这个房子近距离看的时候，面积比它实际业主说的面积感觉要大，事实也是如此，这个房本面积是70平米，进去以后感觉像80平米的房子。业主就觉得你这个房子肯定挺好，又有房产证，咱们交钱，办过户手续，至少从心理感受上觉得不错。 (2013-8-29 15:03)

徐斌说：结果到今年2013突然收到人家城管执法大队，说对不起，你这个房子有拆违章建筑的，他在买房的时候不了解这个状况，于是找朋友打听了一下，因为他买房的业主，卖给他房子之后，已经石沉大海了，找不到这个人，等于这个房子，除了当事人房主以外，剩下就是房管局知道登记谁名下，其他都不知道。总之，这个楼本身设计的时候有一个小角的，这个业主把角给封了顶，把里面的墙打掉，结果从里面看不出来是从后面加盖的。 (2013-8-29 15:03)

刘东卫 说：所以北京市从设计上不许在屋顶上做露台，虽然有哪怕有一些《物权法》相关联，但实际难以真正控制落实，有个露台老百姓一看，是我的，那它也不管对你街景的影响，对楼品质的影响，顶实际是他们家，只有使用权意识，应该是共有的，所以很难去控制这些问题。 (2013-8-29 15:04)

徐斌说：几种情况，第一开发商告诉我可以加盖，第二个整个小区那家盖了没有人管，第三反正我盖了也没人管我，于是有这么几种情况。 (2013-8-29 15:05)

主持人 说：之所以有这么多明知道有违法的行为，但是还是有人去，是不是因为处罚的力度较轻，觉得违法成本较低？ (2013-8-29 15:05)

徐斌说：维权难度太大，这个事不赖被告，赖原告，你知道拆人家的房子是有成本的，在北京请个律师打官司，官司赢了也不一定，所以业主虽然胜诉了，有可能把费用搭进去了，比如为了一千块钱的事，花了十万块钱打官司，所以他就破产了。其实有一个很简单制度解决这个问题，叫惩罚性赔偿金，比如我打这个官司，花的所有钱都要你被告去出，为了惩戒你这种行为保证你以后不在犯，法院判让你赔我多少钱，比如100万，50万政府拿去，做成基金，还有50万给原告了。我相信这个小区绝对不会有假山搭起来，因为你刚开始施工，全小区的人全去打官司了。 (2013-8-29 15:06)

主持人 说：所以有一些相关的经济手段来制裁。 (2013-8-29 15:07)

徐斌说：对，用这种方式，鼓励老百姓自己去找哪块有违章建筑，肯定比城管找好得多。 (2013-8-29 15:07)

刘东卫 说：其实这个真是很难说，因为现在咱们看到高层建筑的屋顶，实际可能从全国普遍状况来看，包括咱们北京，比方说低层是最容易加建，比方一般人说的别墅式也好，如果我是那里边住户，因为我有这样的朋友在诉苦，因为他们家不需要那么大的面积，他住是足够了。可能小区里一两户控制不住，三户四户，最后变成大量加建。实际院里那块地，原来不是别墅，加建出来的这块地，这个院实际土地，明确从《物权法》来说，应该是属，公共的，但是仅仅拥有使用权，在这个地方加建，实际整个社区的品质，就下来了。包括景观外观的方面，实际在全国这样的例子真的还不在少数。 (2013-8-29 15:08)

主持人 说：对，我们刚才在节目当中两位老师举了很多例子，关于咱们装修改造房屋格局一些不合理的现象，能不能再给我们补充一些，比如打承重墙，除了封露台，还有一些刚才没有说过的，能不能补充进来。 (2013-8-29 15:08)

刘东卫 说：装修方面，这是咱们今天聊的另外一个问题，实际还是回到物权角度，一定要强调什么是住户花了钱买了叫专有的部分。还有一个，什么是住宅，不管你是一个别墅式的住宅，还是高层建筑和公寓里，大家共有的部分，这两个概念一定要区分开，实际这些年改革开放三十年，随着咱们人民收入、家庭生活水平改善，装修一浪一浪。 (2013-8-29 15:10)

刘东卫 说：家装的时候一定要分清这个概念，我今天特意带了本书，这是一个国外西方发达国家，日本一个案例，这是住户内部，你可以从平面来看，因为它就是严格根据，因为是日本案例，严格区分里面什么是专有的面积，什么是共有的面积，表面看户是一个户型，比方说承重墙，肯定是共有的，虽然在你户型里面。 (2013-8-29 15:11)

刘东卫 说：你在做家装的时候，一定要区分到这个，不要妨碍大家的利益，当然刚才说到承重墙，建筑的安全，比如说风道，碰到有些方案的业主，他装修的时候，把风道给损害了，甚至去掉，造成整个楼，比方厨房和卫生间，通风换气这些东西。我反复强调，虽然是一个房子，每个居住者究竟个人住户的权益在什么地方，大家的权益是什么，一定分清楚这个东西。 (2013-8-29 15:11)

主持人 说：徐律师，您给我们补充两个接触的事例。 (2013-8-29 15:12)

徐斌说：我举个香港的例子，香港有个大厦，咱们刚才强调外立面，是全体业主共有的，有一家业主它外立面挂了一个大广告牌，如果发生在咱们这，你抬头看看，会看到很多广告牌，什么家教、外语培训、律师事务所，多少多少电话，香港怎么解决这个问题，挂上广告牌之后，马上立法委员会它的社团业委会，就把这家给告了，告了之后要求你给我办两件事，第一赔钱，给业委会赔钱，第二把广告牌拆掉，这家也不服，就上诉了，官司打到最后就一个结果，必须拆掉，很简单。因为从《物权法》的角度讲，外立面是全体业主共有的。首先我们作为普通业主发现这种情况之后，我要到城管规划部门去举报，举报了之后，如果要是人家不给我回信，怎么办？ (2013-8-29 15:13)

刘东卫 说：法律意义来讲，比方去法院起诉还不行。 (2013-8-29 15:14)

徐斌说：现在没有这个诉权，比如说我个人，我买了这个房子之后，只拿到房子整个小区其中一家房产证，上边有一家侵害了整个小区利益的时候，我起诉要求他对我整个小区进行赔偿，拿到钱之后再分给大家，对不起，因为你不能代表整个小区所有的业主，从一开始不具备起诉他的可能。再有一个虽然你知道他使用你的公共部分，但是构成侵权行为，哪部法律，《物权法》其实没有授予业务会具备诉权。到目前为止业委会刚刚才可以到公安局去申请办理公章，业委会有没有一个法律实体，能不能开银行账户，这些过去都没有规定，是我们逐步逐步完善的，北京市已经做的非常具体了。 (2013-8-29 15:15)

徐斌说：如果要是放到全国看，北京业委会发展比较好，一些非常先进的理念。因为过去成立不了业委会，主要在物业公司，小区团结起来了，是不是把我换掉了，它不想让你成立起来，我就说你没有诉讼的主体资格，也不能代表全体业主，这个时候产生一个问题，业主到底怎么打这打官司，打不了，就只能去寻求外边帮助。我举报，不是你举报人家人家就能过来，而且面临具体可操作性的问题，在一个楼里头住着那么多人，有一家认为全体受到侵害了，但是别人不这么想，怎么办？你发现这里有一个拆违章建筑，比如开发商，开发商也是业主之一。 (2013-8-29 15:15)

徐斌说：所以从公家的角度讲，实际看是一个公事，所以具体执法的时候不是查不到，看不到，而是不好做，就只能靠大家自己内部解决，内部又想我又不是执法者。 (2013-8-29 15:16)

刘东卫 说：所以我觉得可能解决这个事情最根本的，还是全社会，比方物权的意识，法的意识。 (2013-8-29 15:16)

徐斌说：诉讼的制度。 (2013-8-29 15:16)

刘东卫 说：对，绝对是全社会的，大事情，我自己也对这个事情很感兴趣。 (2013-8-29 15:17)

主持人 说：好的，由于时间的关系，我们今天访谈也就聊得差不多了，非常感谢今天我们刘老师是从建筑的角度，徐律师从法律的角度来跟我们解读了一些关于违建相关的话题，非常感谢二位，也非常感谢各位网友今天收看我们的节目，我们下期节目再见！ (2013-8-29 15:17)