中新网报道 说：近段时间以来，各地纷纷出台楼市调控政策，继北京、上海、深圳、广州四个一线城市之后，武汉、南京、南昌等多个二线城市也相继收紧调控政策.综合各地调控政策内容，主要从增加供应和加码购房条件等方面入手。按照当前的楼市状况，各地年度房价目标能否如期完成？诸多城市收紧楼市调控政策能否有效抑制房价上涨？“小产权房”如何生存？未来楼市还存在哪些变数？为此，全国工商联房地产商会会长聂梅生做客中新网视频访谈，对以上网友关心的诸多问题进行一一解答。 (2013-11-27 15:03)

主持人 说：各位网友大家下午好，您收看的是中新网正在为您直播的《新闻大家谈》，我是主持人国宏。近段时间以来，各地纷纷出台楼市调控政策，继北京、上海、深圳、广州四个一线城市之后，武汉、南京、南昌等多个二线城市也相继收紧调控政策，综合各地调控政策内容，主要从增加供应和加码购房条件等方面入手。按照当前的楼市状况，各地年度房价目标能否如期完成？诸多城市收紧楼市调控政策能否有效抑制房价上涨？“小产权房”如何生存？未来楼市还存在哪些变数？今天，我们为大家邀请到了“全联房地产商会 名誉会长---聂梅生”做客我们的节目，请她对以上网友们关心的诸多问题来进行一一解答。聂会长您好，请您先和我们广大的中新网的网友们打声招呼。 (2013-11-28 14:07)

聂梅生 说：你好，网友们大家好，很高兴到中新网来和大家座谈。 (2013-11-28 14:07)

主持人 说：聂会长是这样，最近一个多月的时间里，北京、上海等一线城市以及武汉、南京等部分重点二线城市相继收紧楼市调控政策，预计仍将有更多的城市加入政策调控的行列，您如何看待本次楼市政策集中收紧现象？ (2013-11-28 14:08)

聂梅生 说：我想可能还是和今年整个楼市的走向有关系，从今年1月份以来2013年房地产市场所有的重要的因素都是处于最近金融风暴以来，差不多是最高点，各项指标都是偏高，经过了这一年之后，基本到了第四季度的末尾这种情况之下，我们需要回顾，就发现，各项指标都在高位的情况之下它出现了巨大的分化，一线城市大家说的北上广深，他如果拿房价来讲的话，他房价的涨幅超过了预期，基本上是同比涨幅达到了20%甚至以上，环比涨幅都是一点几以上。 (2013-11-28 14:09)

聂梅生 说：还有一般部分省会城市不会太多，大概在10个以内，也出现了超过了地方的人均收入的涨幅，这种情况之下一般来说和我们房价合理的这样一个标准就有偏离，所以到年底的时候出台这样一些政策还是根据这些指标来的。 (2013-11-28 14:10)

主持人 说：那多个城市相继出台调控政策，主要出于哪些方面的原因？目前已经有十多个城市出台政策，年底各地政府突击调控是否有跟风之嫌？ (2013-11-28 14:10)

聂梅生 说：我觉得原因就根据我说的，因为偏高了，高过人均今年收入的预期的这样一个增幅，比方说你人均可支配收入，增幅在10%，或者8%可能今年还会更低一些，必须比GDP有的年份高一些，有的要低一些，今年GDP预计7.5%，你现在10%可能是高了，就要采取措施，原因我认为就是因为这个，跟风的嫌疑有，你可以从各个城市出台的政策的内容可以看得出来，他基本是大同小异的。 (2013-11-28 14:11)

主持人 说：它的共同特点是什么呢？ (2013-11-28 14:11)

聂梅生 说：共同特点和北京上海出台的这个，因为这两个是直辖市，它也经过深入的研究调研以后，基本上在这个框架范围之内，有这么几个特点。一个加强供给，因为你房价高了，按照供需关系，加大供给肯定会满足需求，这是一个最基本的市场规律，比如说是土地供给加大百分之多少多少，这是怎么怎么样，这是一个加大供应，尤其是土地的供应。第二个限制需求，在短时间内想房价能够回归到一个合理的瞿剑不是那么特别容易，加大供给是明年的事，所以只是给大家一个信号，我现在开始不能够收紧供给， (2013-11-28 14:12)

聂梅生 说：当然不是在当期形成房价的因素，只是预期性的，将来房价会下来，大家不会去抢房子了，其实现在是限制一些需求，收紧银根是最重要的，因为房地产有非常强的金融属性，比如说你只要把第二套住房的首付提高到50%以上了，另外贷款利率如果也提高，这都是非常致命的，限制了一部分改善性需求，这样的暂时不入市，暂时不入市，在目前的供给情况之下，我需求减少了，房价就应该下来了，大家摇号排队买房子才能涨房价，前一段就有这个劲，金九银十，现在我不能买了，政府也不给你贷款了，他筹不到那么多钱，所以需求方面会压制下去，对短期内是有用的，第二个是对短期内使房价不要再涨，不要形成粘膜的这样一个抢房子，你就别抢了，因为你不够格，这是第二个特点。 (2013-11-28 14:13)

聂梅生 说：第三个，还有一些隐形的，高档的楼盘不让你卖，房价特别高的那些不让涨价，不让卖，这是对开发商的限制，限制需求是第二类。第三类是保障刚需，像北京自住性用房，这一部分人我要保证的，那是由政府出面去保障，你保障了他，他就不会到处借钱，跑到商品房市场上去挤，排号，这样就可能使有望短期的房地产市场过热的形式有所好转。 (2013-11-28 14:13)

主持人 说：您刚才讲的非常详细，您说到房价涨幅不超过当地人均可支配收入的涨幅，这是一个主要的原因，除了这个原因，还有没有其他的一些原因？ (2013-11-28 14:14)

聂梅生 说：我自己这么想，到年底它肯定是有一个和年初政策的一个检查吧，你不能说是政府执政的时候，我年初怎么着，到年底就不管了，年初说了要达到房价合理目标，年底有哪些没达到，可是就是现在出台的这些，必须有个回应，要赶紧出台一个政策，平息下去。 (2013-11-28 14:14)

聂梅生 说：第二个原因，三中全会的公报出来以后，实际上房地产它下一场还是有一些深远市场化的一些机制和改革，但是这个不是说在12月份，1月份，甚至2014年的两会以前能把这个落地的，这个落地是需要很长一段时间，同时还有很多政策的准备期，当然还有改革之前的方方面面，有各方面的因素才能解决下一轮房地产市场的市场化的问题做准备，在这之前，我得让这个市场不能够疯跑，不能在改革没落地的时候，你这边先不得了的涨价，肯定不行，所以评议这个房地产的市场，或者让它能够在一个轨道上，不能脱轨，要过分的大涨，或者过度的崩盘，这都是对改革不利的，从改革的角度出发，也需要房地产市场的相对稳定。 (2013-11-28 14:15)

主持人 说：根据国家统计局的房价变化数据来看，房价涨幅过快的城市是否能完成房价调控目标？ (2013-11-28 14:19)

聂梅生 说：有一些根本是没戏的，比如说北上广深，因为他是1到12月份的数据，不是说12月份当月，当月不可能降那么多，现在11月份已经过完了吗，11月份现在可能会评议一点，但不会大跌，就算12月份稍微有点下降，那么1到12月份现在是20%几，怎么会到10%，不可能的，除非你数据作假，在涨幅超过15%的这些都没戏，10%以下的可能会有一些作用，会下来一个点，或者两个点，因为环比只要不涨了嘛，那就对整个的拉平还是有好处，但是这也不是特别特别重要，真正来说各个城市的竞争力是不一样的。 (2013-11-28 14:19)

聂梅生 说：说的深一点，当时房价调控目标定的也是比较单一因素，比如说北京的房价是不是就是应该拿这么一个标准来定，北京的人均收入的增幅，恐怕不一定，因为北京的人均收入的增幅并不一定能反映北京房价真实的价格，咱不说涨幅，就它真正的价格水平，这个还是和这个城市的竞争力有关系，或者是未来竞争力都有关系，所以这个单一因素过于简单，但是以前是这么定了，他现在有一个回应，达不到也不见得就有多大的问题，那是因为原来你定的目标就不一定合适，没准你还需要调整你的目标。 (2013-11-28 14:20)

聂梅生 说：我举个例子，北京的房价现在这个水平，确实按涨幅来讲涨得快，但是按绝对水平来讲，现在是四环以里的房价和美国的一些城市也差不多了，和洛杉机，当然比洛杉机要低，纽约中心的房价还是比这个高得多，曼哈顿的上层，你比如说美国金融危机这一次，全国性的美国房价指数是降了三分之一，降了33%下滑，全国性的指数，但是刚才我说的这些地方他可能基本没动，没有降，像曼哈顿的一些中心区根本房价没动，这你怎么理解呢？差很多了，全国性的平均数降了30%几. (2013-11-28 14:21)

聂梅生 说：房价的这一部分，他的支撑高房价的动力到底是什么，是炒房，北京也没有什么炒房了，限购两年了，没有什么炒房了，炒房不存在，可能有一些投资性购房，外地户口不让买了，这但是他没动，所以对中国是有借鉴的，他为什么没有动，有他的支撑力，那么北京上海的高一次房价上升其实是刚需造成的，是因为你前面压制了，你不让他买，一直说房价要降，都有预期降，结果等了年他要结婚的，或者要买房子到了这个年龄的就必须要有，像这样一些因素恐怕就不是一个房价调控目标要有的，所以这是一个系统工程。 (2013-11-28 14:21)

主持人 说：您提到了人均可支配收入，除了咱们这一个因素之外，目前只有这一个因素，您觉得还要考虑到哪些因素，刚才咱们也聊到了美国，包括一些发达国家，他们的一些做法有没有是我们可以借鉴的，他们有没有一个房价的调控政策？ (2013-11-28 14:22)

聂梅生 说：他们实际上真正一个成熟的房地产市场，或者说这次按照三中全会公报这样来理解的话，将来是政府归政府，市场归市场，这是总的一个布局，当然对房地产市场，房地产业来讲是绝对适合的，政府去管政府的事，市场去管市场的事，先说市场，市场的价格因素是怎么样的因素来形成了市场的价格，先把这个搞清楚以后，你这个房价调控合理的才能出现，比如现在人均收入是一个，反映在国际上，人均收入这个指标它体现在房价收入比，房价和收入之间的比值不超过多少，换句话说，我几年能够买一套房吧，这个概念有点类似于我们的人均收入这样一个指标，但是房价收入比在中国比较受扭曲。 (2013-11-28 14:23)

主持人 说：为什么？ (2013-11-28 14:23)

聂梅生 说：因为首先收入这一部分和国外是不一样的，因为我们买房子不一定是他自己的收入，他可能是好几辈的收入，所以这个收入就不对，跟国际上收入不对。另外，房价也不是特别地统计，也不是那么特别地科学，因为平均房价还是用分区来统计，这都不太一样，所以房价收入比这件事情我们还有一个过程才能反映，这是一个比值。 (2013-11-28 14:24)

聂梅生 说：还有一个，在国际上除了房价收入比以外，还有一个重要的数字，叫做租售比，就是租金和房价之间的比例，那么租售比现在回归到合理了，这个也不能说明问题，实际上我们有一个团去美国考察过这个问题，国外房价的定价，他按租金定价，来返定放假，不是像中国开发商面粉面包什么这个房价上去了，他们是有一定合理性的，当你的租金高到一定程度的时候，比如说这次北京又上升了，你作为一个租房人来讲，我每个月的租金上了六千七千了，我就要考虑了，我是买房子核算，还是继续住核算，如果你太高的时候，他就觉得还不如买房，都可以作为月供了. (2013-11-28 14:25)

聂梅生 说：当你租金非常低的时候，说明经济比较糟糕，因为租金基本上是相当于就业人吧，他需要就业，要租房子，但租金非常低的时候，说明你经济不好，房子租不出去，这个时候我耗在那儿，就租房子了，他不回去买房子，也不会转换成为房价，房价肯定也就只能定的很低，因为他肯定耗在他租的那个屋里去住，他不回来买你的房子，所以这是一个非常有市场关联的，你说这个定价的机制确实比较难，像国外很容易形成定价的机制，结果在中国就便于合理房价低于人均收入，这就是非常笼统的定价机制。 (2013-11-28 14:25)

主持人 说：您说房价和租金的可收入比，您提到可收入比已经回归到正常的比值，也就是说我们北京的房租现在贵是不是意味着，北京的房价租金价格涨上去是应该的？ (2013-11-28 14:26)

聂梅生 说：对，我觉得它反映了市场的规律。 (2013-11-28 14:26)

主持人 说：可是很多北漂一族普遍反映房租太贵了。 (2013-11-28 14:26)

聂梅生 说：就说明你房租上去了，就一定能够支撑房价，如果他还是五千六千在这个里面租，他仍然不会把这部分变成月供买房子，所以现在北京租金上去了，是一个市场调节的结果。 (2013-11-28 14:27)

主持人 说：会不会出现你租房还是买房都承担不起？ (2013-11-28 14:27)

聂梅生 说：有啊，这就是保障房，所以租金高了，五千六千一万的也有啊，但是有人他就是出一万多还是要租，我要变成月供的话，我还是买不起，但是如果说一万你先贵了，五千仍然嫌贵了，那么现在公租房就是落在中等收入这块，政府就要解决公租房的问题，如果再不行还有廉租房，政府应该提供这样一个梯级的，把商品的这一部分租金和房价的关系就不会扭曲了，就会合理了， (2013-11-28 14:28)

聂梅生 说：公租房廉租房去解决中等收入甚至低收入这部分的需求，还一部分保障房自住性的住房，刚需这一部分，他的房价就会比商品房的要低，政府保障这一块，任何国家里都要保障的，这都是最重要的一部分，政府不提供这一部分，给仍到市场上去，他永远买不起，你政府就缺位了，市场他是那一块，你非得把这一块搁到那一块了，就买不起了。 (2013-11-28 14:28)

主持人 说：好，我们继续再回来说，那结合各地政策内容看，依然以限购、限贷等行政性手段为主，一线城市二套房首付比例全部调整为7成；二线城市也不同程度提高首付比例，同时增加纳税和社保的积累年限。一系列的收紧性政策能否短期内控制房价上涨？ (2013-11-28 14:29)

聂梅生 说：我觉得可以看到的短期内，如果半年之内这个政府还是这样的话，肯定会房价形成抑制作用，如果信贷方面加强首付的比例，当然现在利率还没有说要动，如果利率要动的话，就是非常致命的，就看这两个是不是双管齐下，一个是提高首付，一个是提高利率，如果双管齐下的话，立竿见影，如果说双松，降低利率，降低首付，马上房价就上升，因为金融因素是超敏感的，现在这个是会起作用的，但是做法是不可持续的， (2013-11-28 14:30)

聂梅生 说：因为以前屡次的就证明，他相当于你把皮球给压下去了，但是你压得越厉害的话，将来反弹的越厉害，北京这一次的房价上升，有一次是在中央电视台二台作客的时候，我就提这个问题，当然也会引起很多人的不爱听，我还是想再说这个事，今年大家都记得北京的房价涨了20%几，不得了啊，全国首都你不做榜样，你全国领涨，搞的北京市政府压力很大，大家都知道2013年房价北京是领涨，有没有旺季啊，2012年的时候，2011年的时候，当时提房价调控目标的时候，也是这个调控目标，全国都说不超过GDP，不超过人均收入，那就是还要涨吗？ (2013-11-28 14:31)

聂梅生 说：被全国的各界认为你们定的就是涨房价的政策，只有北京市是提出降房价的，他降了，最后他加上保障房这部分降了10%，达到了他信誓旦旦的目标，这个被大家忘记了，你全国都涨，就你一家在降，但是现在大家都记得你现在在涨，那么当时怎么压下去，他当时的刚需还是要反弹出来的，所以这一次北京的这次反弹，还是刚需这方面的。 (2013-11-28 14:31)

主持人 说：另外，各地还加大力度改善市场供应，增加住宅用地和普通商品房供应。与限购等行政性手段相比，以增加供应为调控目的的市场化手段有哪些进步和积极作用？ (2013-11-28 14:32)

聂梅生 说：我觉得回归了市场这些基本规律，市场是市场，政府是政府，因为咱们中国的房地产市场有一点是跟充分市场化经济不一样的，中国房地产市场当中，有一半就是地根这一部分是没有市场化的，他只有一家在供地，他没有一个竞争机制，就是政府，但是土地这块只有一家，那就是政府在供地，所以没有形成市场化，这一部分是非常不市场化的。 (2013-11-28 14:32)

主持人 说：将来有没有可能土地市场化吗？ (2013-11-28 14:33)

聂梅生 说：这不是三中全会讲了吗，进入统一的建设用地市场，我认为这是改革性的措施，但是它不是明年就能解决的，不是明年农村建设用地和城市的土地同样进入市场，那个进不来啊，这半年一年的等不来呀，现在这种情况之下，政府这一只手你必须加大供应，因为你没有第二条路可以供应，那他现在加大供给是对的，因为你只有一家，你再不加大供给，那不就是供给减少，需求那么多，当然房价就上升了，所以这一部分要松，这是对的。 (2013-11-28 14:33)

主持人 说：咱们聊到这个话题，您觉得农村土地的入市能够抑制房价的高起呢？ (2013-11-28 14:34)

聂梅生 说：我个人认为这是非常重要的手段，你整个房地产业市场化，尤其是资源配置的市场化，因为这一次不是讲了市场化当中主要就是政府能够在资源配置方面，政府能够不管了，由市场管，对市场形成定价机制是非常有用的。但是我认为它可以评议房价，或者说不叫评议房价，房价回归它本来的规律，该涨就涨，该降就降，回到一些拐点了，周期了，现在我们搞的没有周期，现在出一个文涨，出一个文涨，现在又出这么一大堆文，可能他会降，但是不是规律性的降，而是政策性的降，真正改变政策性的起伏，土地供给这一块是非常重要的，但是这件事情不是一天两天，甚至不是一年两年，它是一个改革渐进的过程。 (2013-11-28 14:34)

主持人 说：您刚才谈到了政府归政府，市场归市场，除了这个以外还有没有别的一些可以解读的？ (2013-11-28 14:35)

聂梅生 说：关于房地产方向当中，其实是税收，税收是非常重要的，其实房地产的价格能够起决定作用的是一个是利率，银根这一部分，还有就是税收，先说税收这个因素，实际上是二次分配的一个机制，房地产业界不管是开发商挣了钱，还是个人买方有了升值以后，他要交税收，能够进行二次分配，使价格体系能够分配合理，使社会能够公平。还包括这一次前三四天特别热闹的土地增值税，都是属于这一类的事， (2013-11-28 14:36)

聂梅生 说：当然税收这一次在三中全会里面那是提得比较多的，如果现在不能够给地方政府一个长效的从房地产大产业当中吸纳一个长效的收入机制的话，他只有卖地，现在就是房地产的税收能够形成一个稳定的税基，能够长期的支持地方政府的收。所以这个事情也是这一次三中全会涉及到的问题。 (2013-11-28 14:36)

主持人 说：刚才咱们提到税收了，您认为广受关注的房产税，明年是否会扩点？ (2013-11-28 14:37)

聂梅生 说：我认为可能去年说的房产税和三中全会这个决定之后的房地产税是不是一个概念，是两个概念，房产税基本上是这样，去年或者前年在上海和重庆实施的这个是房产税，房产税它的法理依据是原有就有的一个税种，90年代已经出台的，就不需要再重新立法了，所以在这个税种上面经过一些调整以后，它原来是针对商业这部分比较多，我买了上铺出租这部分收税！对于住宅并不太多，把它扩大到住宅方面去，先进行试点，试点的效果并不和预期的效果很吻合，并不足以能够解决稳定的税收。 (2013-11-28 14:38)

聂梅生 说：所以，它再扩容我个人认为，它的意义还是受局限的，那么这一次在三中全会当中提到的房地产税，就牵扯到一个立法问题了，房产税基本上可以没有立法问题，他原来有，房地产税原来没有，就原来收过一段物业税，我们有物权法就应该有物业税，把土地的因素放进去了，而不光光是房子的因素。 (2013-11-28 14:38)

主持人 说：是不是把这两个税种合一了，还是分开来说？ (2013-11-28 14:39)

聂梅生 说：我个人认为他不会又受房地产税，又收房产税，这个说不同了，应该说房地产税它包括房产税，或者说他重新把它根本性的解决这个问题，但是如果把土地问题放进去的话就要重新立法，要走立法听政这条线，所以要加强它的立法和促进它的改革这么两句话。 (2013-11-28 14:39)

主持人 说：不动产统一登记制度将为房产税的征收带来哪些便利？ (2013-11-28 14:40)

聂梅生 说：它是一个基础工作，如果这件事情不做，后面好多事情都做不成，其中包括房地产税，它是一个非常重要的统一工作，相当于中国你户口制度一样，它相当于房地产的户口制度，如果你身份都没有，我们很多的事情都无法建设，其中包括对房地产税的征收必须在登记注册确权这方面来进行，这个房子是谁的，所以这次不是用房地产注册登记，是用不动产登记，不动产的概念大了，公路铁路都属于不动产，它属于谁的都要确权，所以它是非常重要的基础性的一个工作。 (2013-11-28 14:40)

聂梅生 说：它是一个基础工作，如果这件事情不做，后面好多事情都做不成，其中包括房地产税，它是一个非常重要的统一工作，相当于中国你户口制度一样，它相当于房地产的户口制度，如果你身份都没有，我们很多的事情都无法建设，其中包括对房地产税的征收必须在登记注册确权这方面来进行，这个房子是谁的，所以这次不是用房地产注册登记，是用不动产登记，不动产的概念大了，公路铁路都属于不动产，它属于谁的都要确权，所以它是非常重要的基础性的一个工作。 (2013-11-28 14:41)

主持人 说：咱们再说到调控政策，以北京为例，“京七条”中要求增加自住型商品房供应，预计到明年将提供7万套自主性商品房，将对市场的产品结构和改善供需起到哪些作用？楼市调控的长效机制如何建立？ (2013-11-28 14:41)

聂梅生 说：这部分原来是缺失，缺失就要补，北京这个事在保障房上面还是做了很多工作，最开始是经济适用房，回龙观，天通苑那个时候，也做了解决了一些问题，但是也有不足之处，最后开着大奔的也来买房，并不是特别成功，最后搞了经济适用房，该卖的卖，搞注册登记，后来北京在廉租房问题上已经是解决了，应保尽保，完了以后出现这个问题，北京出现过两限房，双线房，公租房又搞了一段时间，现在又出来自住性住房，现在他一步一步是进步的，现在进入到这一步是比较符合北京市的情况，不见得符合全国. (2013-11-28 14:42)

聂梅生 说：所以把刚需的这一部分条件定的更合适一点，专门满足这一部分人的需求，我觉得这个政策的出台和加大土地供给和今年北京涨房价有关系，因为你分析今年北京涨房价怎么涨上去的，全是自主性的需求，而不是说这种别墅，或者高档公寓卖多了，把房价涨上去，这部分政府就应该解决这一部分，这部分能够解决的话，他是整个不同的层次，我提供不同的供给满足住房市场不同的结构成本需要，这个是对的，不同的需求的层次和提供不同的供给。 (2013-11-28 14:42)

主持人 说：近期，北京成交的多幅配建自住型商品住房用地，其纯商品住房楼面价已经创出相关区域新高。如近期成交的朝阳区东坝地块，楼面价已经达到5万元/平米，当前在售楼盘单价仅为3万多。类似“面粉贵过面包”地块的成交，是否会进一步推高未来房价？ (2013-11-28 14:43)

聂梅生 说：我倒觉得像这样一些个别的楼盘取决于判断，有的时候开发商这种判断，他举牌的时候判断是正确的，有的时候是错误的，真的是错误的，因为跟着中国的楼市高高低低我是知道的，有很多点没踩对的，北京的房价不会降下去，但是会不会每年20%的涨，我觉得不会，我觉得经过一轮的笑纳以后，房价只涨不降，这是一个悖论，并不一定这就一定是对的，那么这种情况之下的话，你如果买了面粉大于面包这样一块地，那么将来很可能面包就是确实没涨价，你面粉就做不成面包，当然你可以做别的。 (2013-11-28 14:43)

主持人 说：可能做一些商业用地。 (2013-11-28 14:44)

聂梅生 说：对啊，可能做价值更高的一些，所以这个都是市场决定的，很难说我一块地就能定价，你买了高价面粉就不能做低价面包。我们既不能拿一个企业来推测，也不能拿一个时段的价格来推测，其实是房价只涨不降这件事情，它是有周期的，有起伏的，现在中国的经济周期是在下行周期里，因为你不用去回避这一条，因为你GDP的涨幅是10%几，你现在已经调到7.5%，有一些个别的地区，像曼哈顿他在经济下行，或者房地产下行周期里面不体现在降房价，我就耗在这里，过了这个时期就好了，像北京体现在交易量的收缩，我们要都能够看到，当然有一些是要崩盘，像鄂尔多斯，温州这些就不是有价无市了，这个体现形式不一样，但是你能感觉到冷热。 (2013-11-28 14:45)

主持人 说：值得注意的是，在多数城市收紧调控政策的同时，以徐州为代表的城市却放松了调控力度，对部分户型房源放开限购条件，不同城市政策调控出现分化。您如何看这种变化，未来政策“一刀切”的做法是否将不会持续？ (2013-11-28 14:46)

聂梅生 说：我是很早就呼吁中国这么大，各个城市经济发展的情况和阶段都那么不同，不能够由中央一刀切来制定同样一个政策，现在看起来这种一刀切的政策很难说是成功的，我认为基本上是不成功的，不成功的话就需要调整，这一次北京为什么北京出了，不等于全国出，这就是体现了一种符合规律的一种做法， (2013-11-28 14:47)

聂梅生 说：其实最开始放松楼市调控的是温州，温州他不是房子，他基本上是房价连续在下降，甚至于要下降50%都有了，这种情况之下大部分的资金就沉淀在房地产里面了，对其他的产业是不利的，因为你房子买不出去，钱都耗在楼盘里面了，得把楼盘卖出去，这个钱才能抽出来，政府才能把钱转移到其他的新兴产业，方法就是促销，就是降低一些门槛，赶紧把房子卖出去，使市场周转起来，把现金能够活动流动起来，如果不流动，就是死水一潭了，我认为这个是对的，不能说一起涨，一起降，这样对老百姓好，让大家都能住上房子，让这个地区的经济能够发展就好。 (2013-11-28 14:48)

主持人 说：目前，以恒大为代表的房企正在积极迈进一线城市。那么，“京七条”、“穗五条”等“N条”式的调控蔓延至二线城市，对于房地产企业的影响有哪些？短期内会不会影响房企对于一、二线城市的布局策略？ (2013-11-28 14:48)

聂梅生 说：现在其实房企各个判断是不太一样的，因为原来北上广深的政策出台的很紧，限购全是这些城市限购，二线三线四线并没有出台限购，这种情况之下把资金觉得一线投不下去，觉得会萎缩，大举进入到二三四线，结果进行多了，结果二线城市出现了很多空置，所以这一次二线城市的涨价，现在控制的就是那么几个，那么六七个，很多的二线城市不用去调控，本身就在降，甚至还有泡沫出不去，他们一看北京又涨了20%，又撤回，但是也未必是非常明智的一种选择，如果大家都回到北京，可能未必就能赚到的钱，有些能抢到先机就是另外说了，所以商业市场永远是竞争的市场，二线一线都是存在竞争的。 (2013-11-28 14:49)

主持人 说：另外，部分城市对房价涨幅过快的项目严格把关，有些房价涨幅较大的项目可能拿不到预售证，通过限制高房价项目如何来拉低市场房价的平均值，您如何看待这种做法？ (2013-11-28 14:50)

聂梅生 说：这种做法只是一种数字游戏，这个事情实际上是为了统计数据表好看一点，你不让高价楼盘卖，那么这个月一看哪几个楼盘的价格比较高，你别卖了，我这个统计表当中减掉了几个高的，高的权重没有了，我当然房价就下去了，好看一点，但是实际上高的不让他卖，他也受不了，你也受不，他总归是要卖的，它是不是降价还是要取决于市场，所以为了统计数据的好看，这主要是一个一切表象的动力，但实际上内在的，我不认为这个能解决问题，这个解决不了评议房价的问题。 (2013-11-28 14:51)

主持人 说：另外，11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，再次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性，请谈谈您对小产权房的认识和看法。 (2013-11-28 14:51)

聂梅生 说：小产权房这个问题其实放到一个大的政策里面去看，小产权房的问题由来已久，不是现在才形成的，它要看哪一年形成的小产权房。90年代的2000年以后初期的，还是上个月的，我是认为最近形成的一批小产权房是应该拆的，因为它恰恰就是抢了一个末班车好像是，因为小产权房最后他肯定是要逐渐的清理，咱们先不说怎么转正，肯定是要清理的，历史原因中起的作用是不一样的，你现在抢建小产权房，是不是会出现一个统一解决的问题，那就是刚才我们说的农村集体建设用地和城市的土地同权，同价的问题，这个是三中全会说的. (2013-11-28 14:53)

聂梅生 说：那么小产权房算不算是农村集体建设用地，他就是农村集体建设用地，而且统一建的这种小区型的都是集体建设用地，它不是宅基地，这个是有解决办法的，不一定是转正，他可能有一些补缴土地出让金，或者把它改用途了，改成保障房了，或者统一收购，或者置换，或者入股这样一些方式来解决，不一定叫转正，但是这个问题我认为是要解决的，如果小产权房的问题都不能够逐步的去解决小产权房的问题，你怎么样去谈现在的建设用地，同地，同权，同价呢，你总不能说以前归以前，现在归现在，你就等于默认它了吗，所以才会出现现在抢建吗，这部分是不应该的，因为那些积累问题没解决，你又出来一堆问题不是更不好解决吗？ (2013-11-28 14:53)

主持人 说：为了缓解楼市供求关系，各地要求继续加快保障性住房供应，对未来楼市发展及房价会有哪些影响？ (2013-11-28 14:54)

聂梅生 说：保障房的问题，实际上你把该保障的进入保障，他就不在商品房市场当中去形成供需了，就这么一个简单道理，你不去保障他，他就在商品房市场当中去形成那一块的供需，而他又是属于刚性的需求，从供给来讲你又很难用市场化机制来供给他，因为他收入达不到。 (2013-11-28 14:54)

主持人 说：这样一个情况，你认为是有可能的吗？ (2013-11-28 14:54)

聂梅生 说：我认为原来有一个思路，就是说属于中等收入由市场解决，现在或者中低收入也由市场解决，这种思路如果调整的话，这部分应该由政府更多的负起责任来。 (2013-11-28 14:55)

主持人 说：对于一些夹心层又怎么办？ (2013-11-28 14:55)

聂梅生 说：那就是刚需这一部分了，就是自主性了。 (2013-11-28 14:55)

主持人 说：那么政府还有多层次的做法。 (2013-11-28 14:56)

聂梅生 说：北京能够这么做还是有一定的财力，他没有充分的财力还是解决不了这个问题。 (2013-11-28 14:56)

主持人 说：每个地方还是根据自己的情况来出台相应的政策。好，最后一个问题，当前保障性住房的建设中主要存在哪些问题？保障性住房的资金来源、楼盘质量以及住房分配制度存在哪些难点，如何解决？ (2013-11-28 14:56)

聂梅生 说：这是一个大问题了，简单把它总结一下，保障性住房现在目前的问题，我觉得还是一个从宏观上来说，到底是不是应该下指标，这是我想的，原来是3600万套，下一个指标来分配，各个地方来报，报完我来检查，达不到我就政府问责，拿官帽来说话，我认为这是解决不了保障性住房问题的，但是它能解决一个拉动解决的问题，因为当时如果是房地产整个你目的要调整它商品房的价格，这部分一下去以后，整个固定资产投资就下去了，我保障房上来一年一千万套怎么样， (2013-11-28 14:57)

聂梅生 说：同样能够拉动GDP1.2个点，这样就平衡了，但是下指标是不是真正能解决人民的住房问题，这是两件事，你可能建设了一大堆的保障房，抢建了一大堆，结果形成一个什么问题呢，叫好不叫做，保障房好不好，好啊，政府出钱盖啊，那好啊，结果他不去住。公租房就有这个问题，盖了公租房以后没人租，为什么没有人租，▲就是你计划经济的思路，我下指标，拉动经济，从银行贷款，我都解决了，房子在哪些了，但是他解决这个地区人民就业的要求，为什么没有人租，我上班太远，我时间耗不起，我再加上地方费，我还不如在我办公隔壁弄一个小平房，20平方米解决我的问题了。 (2013-11-28 14:57)

主持人 说：其实这也是一个难点，因为很多人上班可能是在市中心，但是市中心的房价太贵买不起，但是政府提供的保障性住房它又是原来市中心，那地方又没法就业。 (2013-11-28 14:58)

聂梅生 说：这是一个问题，所以我觉得下指标不等于下需求，指标和需求不是一回事，你政府的供给是有效供给才行，跟需求是对上的，如果你政府的供给和他的需求是错位的，这是保障房的问题，指标不等于实际需求，这个我认为是一个新的比较大的问题，倒是应该因地制宜，像北京现在变成自主性的住房，这个越来越符合于满足人民的需要，这样更好，而不要把它放在一个拉动经济大的算盘里面一算，就出来保障房多少多少万套，我对这个是抱着怀疑态度的。 (2013-11-28 14:58)

主持人 说：我们还是要因地制宜，根据自己的实际情况出台自己的政策。那楼市走向到底如何，未来政策又会有哪些变化与亮点，我们也会继续为您关注与解读。最后感谢聂会长做客我们的节目，期待您的再一次光临。好，今天的节目就是这样，感谢您的收看，再见！ (2013-11-28 14:58)