中新网报道 说：自去年10月份北京自住房政策出台以来，这一旨在缓解中端人群购房压力、支持刚需、平抑房价的举措，便受到了人们的广泛关注和热议。目前，北京已有四个项目进入选房签约阶段，另有十余个项目已入市，按照计划，北京市将在今年推出5万套自住型商品房。成交方面，数据显示，在7月成交的6200套左右商品住宅中，两个自住房项目金隅汇星苑、首创悦都汇签约量分别1520套和166套，占到了总成交量的近三成。自住房的大量入市，将为当下遇冷的普通商品房市场带来哪些影响？大量购房者“弃购”是合理现象还是政策本身“限制”使然？对此，中新网房产频道邀请中国社科院城市发展与环境研究所原所长、著名房地产专家牛凤瑞前来做客，对此系列话题进行解读。 (2014-8-8 10:12)

主持人 说：各位朋友下午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人陈虎龙。自去年10月份北京自住房政策出台以来，这一旨在缓解中端人群购房压力、支持刚需、平抑房价的举措，便受到了人们的广泛关注和热议。目前，北京已有四个项目进入选房签约阶段，另有十余个项目已入市，按照计划，北京市将在今年推出5万套自住型商品房。自住房的大量入市，将为当下遇冷的普通商品房市场带来哪些影响？大量购房者“弃购”是合理现象还是政策本身“限制”使然？中国社科院城市发展与环境研究所原所长、著名房地产专家牛凤瑞，欢迎您，牛老师。 (2014-8-8 15:03)

牛凤瑞 说：主持人好，大家好。 (2014-8-8 15:03)

主持人 说：我们一开始和牛老师聊到这个话题，从去年10月23日，北京市住房城乡建设等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，其中对自住房售价、购房者申请购买条件、日后转让等情况做出了说明，这一政策出台的初衷是什么？ (2014-8-8 15:04)

牛凤瑞 说：我个人觉得应该说政策出台的初衷就是要解决中夹心层的买房的需求问题，所以我们可以给他贴上一个叫“民生工程”，那么还要解决我们既不属于纯保障范围，但是在短期内又不能进入商品房市场，或者进一步说它解决的房价过高问题。那么同时，他还有一个政策的一个衔接问题，过去我们有限价房，有经济适用房，执行了很长一段时间，那么这两类的所谓的这就是说保障房，他们的政策怎么演变？我个人觉得是不是北京市他要以自住型的商品房来替代遗忘的叫什么经济适用房和双线房，同时作为咱们建筑部也有一个提法，叫共有住房，就是个人和国家共同拥有的这个住房，那么还有一些其他提法，实际我觉得这个概念上都有很大的近似，或者是相同的。 (2014-8-8 15:05)

主持人 说：您刚刚从背景方面，从大家理解的一些疑惑方面做了一些解释，从自住房出来以后，从价格方面，大家也知道了，比如说昌平一些大型的1万8，或者1万6，现在1万2，大家都说定价的依据在哪儿？为什么少30%，少的这一部分谁来补这个钱？ (2014-8-8 15:05)

牛凤瑞 说：我个人觉得他是降这30%，恐怕这也是政府一个政治上的决策，究竟他依据什么，问问他们制定政策的人他也说不上来，但是他的目标就是为了抑制所谓的北京市的房价的过高这个问题，我降下30%来，给更多的人以购买的愿望让他实现。 (2014-8-8 15:06)

主持人 说：其实我们也看到从入市的自住房来看，朝阳区最多，每平米价格在16000—22000之间，以22000居多。大兴其次，售价在9500—1300之间，房山、顺义、昌平等地也有。这些自住房在区位的分布上有没有哪些专门地考虑？ (2014-8-8 15:07)

牛凤瑞 说：因为他自住房销售的对象就是我们过去所说的白领阶层，或者叫夹心层，那么在这几个区域，可能这些个社会群体他比较聚集，所以这也是根据市场需求来决定的，这是属于空间的一个合理布局问题，因为我们北部和西部北京土地比较稀缺，而且建了比较多的高档房，已经密集了，现在我们要满足这种中间收入阶层的，他们住房的需要，有必要就像东部和南部这个区域来进行布局。 (2014-8-8 15:07)

主持人 说：我们看到现在北京自住房已经有四个开始选号了，大家也都看到各种消息传出来，不过里面选号，甚至弃号，甚至弃购有人说买不起，为什么要选呢，这个原因在哪儿？ (2014-8-8 15:08)

牛凤瑞 说：我个人觉得政策设计初衷本身来讲，因为原来我们经济适用房双线房也是广受购并的，那么现在我们推出自住型的商品房，实际上政策设计上，我个人觉得我们很多问题恐怕还没理清，更多是为了减缓所谓北京市的过高房价。 (2014-8-8 15:08)

主持人 说：哪些问题没有理清？ (2014-8-8 15:09)

牛凤瑞 说：你比如说政府既然把它界定为保障房，政府要出力的，政府如果你不直接的话，以财政来支付，就有今后的你的财政的减收为条件，这是第一个条件，否则开发商的利润从哪儿来呢？作为开发商来说他不可能赔本赚吆喝，所以他有一个利润的平衡问题，这样就使我们的公共财政收入要缺出一块来解决自住性商品房建设共给问题，政府的力量还是有限度的，你多建了自住商品房，你其他领域的社会保障问题是不是就会受到影响，另外我们咱们北京市也好，全国也好，我们还处于发展中的阶段，公共福利也好，公共服务也好，需要花钱的地方太多，那你北京在一定时期内还有一个统筹兼顾问题，如果保持自住房商品房，支持率过高，其他的社会保障，公共服务就会受到影响，这是第一。 (2014-8-8 15:10)

牛凤瑞 说：反过来，我用公共财力来支持了部分人，解决了住房产权问题，那么从逻辑上，从理论上来说合理吗？你解决的是部分人，并不是整理啊，为什么他能够解决，我不能解决呢，我们下都符合政府规定的条件，所以这里边就有一个公平问题，对不对，接下来你花财政的钱是需要讲究公平的，公平是第一位的，那接下来我们就有新的不公平。 (2014-8-8 15:11)

牛凤瑞 说：第三，咱们看一看，咱们现在能够参与摇号的，为什么要摇号，它不仅仅是一个以选户型的问题，恐怕重要的还是一个轮候的问题，这就给我们很多的想象空间了，你比如说今年你有5万套，为什么我就不界定就是5万个家庭可以选这5万套房子，你运气不好，可能选的层数，方向朝向可能不大满意，但是最终你都会有房子，但是我们现在说，轮候的结果是多少年轮不上，你这个政策能够解决多大的现在所谓的这种夹心层的刚需问题，又存在这个问题，接下来来说，我们既然是这种自住型的商品房，我们现在规定5年以后是可以上市的，那五年以后，怎么解决再上市问题？ (2014-8-8 15:12)

主持人 说：上市交30%。 (2014-8-8 15:13)

牛凤瑞 说：对啊，你依据是什么？政府怎么去操作，就像我们过去经济适用房一样，我们虽然没有界定这30%，但是当时也是说五年以后上市怎么怎么着，现在实际上已经过了五年了，怎么上的市，咱们有说法吗？所以这也是被咱们消费者普遍购并的地方，最后我们既然是自住性的商品房，我看材料里面又加上改善性的，所谓改善性的，原来我们规定140平以下，现在提到150平以下了，对于北京市居民来说，就是很好的中上等的这么一个，但是140米的毕竟是少数，我们不可能把自住型商品房的标准提的那么高，你大量建设这种房子，就意味着未来北京市的住房的一个低端化，因为你大量的建设这种低端的房子，肯定将来它这种低端房子比重就上升，所以就为我们未来，我们居住水平的提高，以及我们这些已有住房的改造升级，是不是又造成新的矛盾和问题。 (2014-8-8 15:13)

主持人 说：没错，其实我们现在谈到这儿的时候，又出来一个新问题，也想请教一下牛老师，像昌平，大兴这样的原郊区，现在随着房价降温，二手房下降，这个和当地自住房价格出来的时候价格能差多少呢？所以有很多网友说，我是买昌平的二手房呢？还是买自住房呢？这个东西也是值得大家去选择的，您怎么看？ (2014-8-8 15:13)

牛凤瑞 说：我个人觉得自住型商品房我们限制了很多条件，那么作为消费者来说，约束越多，你的自由选择的空间他就越小，但是作为消费者，我只有更多的选择空间，我才能实现这种消费者的剩余最大化，就说我的利益本身最大化，因为每一个人对于住房的需求，那种个性化的需求他不是完全一样的，有些人可能我就愿意在京南有一套房子，有些人可能更适合他在京北，你在摇号的过程中未必有这么幸运，幸运的是少数，多数的是不幸运的，怎么办呢？ (2014-8-8 15:15)

牛凤瑞 说：实际上他又进一步降低了这种资源配置的效率，你接下来看，政府大规模的建设自住型商品房，是不是政府直接掌控的住房资源就会更多，因为住房本身来说它是一个叫什么？个人消费品，是一个排他的，政府掌握的资源越多，是不是政府官员寻租的空间越大，政府掌握资源会降低我们住房资源的配置效力，这是一个逻辑关系，我对政策本身来说是持怀疑的，我一直说自住型商品房是一个好主意，出发点是好的，大家也都非常拥护，但是好主意未必能干好事，想干好事，未必能干好，所以各个环节我们要进一步的把它细化，把它合理的控制在一个范围内，而不是把它推向极端，这样对于我们构建和谐社会，满足大多数人的盖房房子需求有有积极意义。 (2014-8-8 15:17)

主持人 说：我们在选购，很多人选购完了去看房子，也有人反映，在自住房的交易中，房屋品质问题、区位配套问题，甚至户型设计也被不少买房人所诟病，比如采光不好、窗户材质不满意、没有样本参考、交通不便等。为什么会出现这些问题？如何去改善？ (2014-8-8 15:18)

牛凤瑞 说：你刚才说了弃购也好，他就必然出现了。 (2014-8-8 15:18)

主持人 说：因为我们以为是总价比较高，后来我们看到是材质的问题。 (2014-8-8 15:19)

牛凤瑞 说：你已经让他降30%了，凭什么优质优价，劣质劣价，当我们要求开发商按照商品房的标准来建设的话，这种自住型商品房的时候，实际上我们政策陷入一个自我矛盾的这么一个时候，我刚才说了，什么样的支付，什么样的成本，你取得什么样的效益，同样，一定的这种成本它也是品质的一个重要保障，我们过去讲多快好整，那是一种理想状态，实际上我们在操作过程中，我们不可能天会掉馅饼，又便宜，又省，房子还又好，住着还又舒服，你说这种可能性有吗？没有，只是在我们理想中。 (2014-8-8 15:20)

主持人 说：其实我们在听到老师分析来说，也是有道理的，我们作为在选择自住房的时候，必须结合自己的情况，结合自己的财力也好，自己的交通和工作的区间，都要考虑到，那么按照去年北京市提出的计划，去年和今年将总共完成7万套自住房的供应。另外，有统计机构数据显示，7月北京商品住宅签约套数环比上涨21.17%，但剔除自住房后，纯商品房的成交反而环比下降11.8%。在您看来，自住房的入市会对商品房市场造成哪些方面的影响？ (2014-8-8 15:21)

牛凤瑞 说：它是一个脊柱效应，是一个分流效应，如果自住型商品房大量的入实，那肯定对持商品房的市场是一个很大的分流，这样的话持商品房的供求关系就发生了微妙的变化。 (2014-8-8 15:22)

主持人 说：怎么变？ (2014-8-8 15:22)

牛凤瑞 说：原来是外边排队买的，现在不用排队了，当然作为买家来说，就是谁在买房子时候这是一个利好消息，我有更多的选择空间了，是不是，但是作为卖家来说，开发商来说，还不像过去那么销售火爆了，这样他销售量下降，意味着他资金回流出现问题，这个时候怎么办呢？他接下来就是以价换量，或者就是硬挺，对不对，这是一个必然的选择，那么在这个时候作为消费者来说是个利好，作为开发商来说那可是一个利空，所以他这里边的矛盾就在这些。 (2014-8-8 15:23)

牛凤瑞 说：反过来说，作为自住型商品房一方面有政府政策的支持，背后它的含金量是什么？是政府让利，或者政府出钱，作为开发商来说，他是作为一项任务，或者作为一个他的叫什么社会责任来建设的话，这种自住型商品房，他在建设过程当中他要考虑了，他要把自住型商品房和纯商品房要捆绑起来来进行自己的核算，这样的话他才能有出路，那么这里边就隐含着我们对商品房的建设成本的这种转价，对不对，所以他就隐含着纯商品房的价格的上升的这种因素。 (2014-8-8 15:23)

主持人 说：出来的新商品房会更高？ (2014-8-8 15:24)

牛凤瑞 说：对，至少作为开发商来说会这么算账的，他不会说这个楼盘是自住型商品房，那么我是一个成本核算，他不会这样，因为作为开发商来说，肯定这是配件，或者配套的，这样考虑的话，应该说我们把房地产市场应该是视为一个整体，纯商品房和自住型商品房以及我们的保障房建设，因为它是一个整体，那么作为政府来说，怎么去协调这个关系，你把它割裂开来，那么恐怕它就没有出路了，因为政府的土地收入也好，房地产的税费也好，更多的有赖于我们房地产市场的整个繁荣，对吧。 (2014-8-8 15:24)

主持人 说：对，我们也关注到有这样一个消息，北京市首批普通商品房转化的自住房项目开始申购登记。商品房转自住房，在户型面积上达到了150平方米，单价比原先下调了近六成，开发商为什么会有这样的举措？ (2014-8-8 15:25)

牛凤瑞 说：首先我不知道这个消息的准确性，如果这个消息是准确的，我们可以这样考虑，开发商现在房子卖不出去了，他要以价换量，与其以价换量我就不如作为一个选择，我把它变成一个自住型商品房，我社会名声又好，又获得政府的支持，这样我可以加快我的销售进度，究竟他会不会打到6折，我倒怀疑这个事儿，另外什么样的房子能打到6折，如果真要打到6折，那又是日光盘，那个不会长久，因为它毕竟是一个特例，这种特例我想我们不应该过多的，因为关注他，或者把他作为制定政策的依据，只是我卖家和买家之间这种关系，这种利益博弈，比如说他不6折，他五折咱们也可能去抢购。 (2014-8-8 15:25)

主持人 说：那么谈到自住房，我们现在看到有很多种观点，我们刚刚也谈论了很多，以后怎么去把这个度和空间合理去界定，但也有一种观点是他持续的时间不会太长？ (2014-8-8 15:26)

牛凤瑞 说：我个人觉得我们正处于发展中的阶段，我们处于深化改革的阶段，中国的住房制度改革我们只仅仅进行了十多年，北京大概是，要是从2000年算起，我们仅仅进行了14年，中间我们好像这十多年，因为房价的过快上涨，政府加强宏观调控，好像住房制度的市场化改革，好像似乎提的非常少，但是应该说这14年来，中国住房的市场化改革，这个方向基本是正确的，而且成就大家也有目共睹，我们现在怎么去完善它，在深化改革中去改革它的，而不是把它腰斩，似乎我们之前搞市场化改革就错了，这个观点是不错的。 (2014-8-8 15:27)

牛凤瑞 说：所以我个人觉得作为自住型商品房，首先界定它的对象，我们不能泛化，像北京这样的外来人口这么多，如果你把它泛化的话，很有可能造成一个什么，你的蛋糕非常小，但是人很多，造成这种轮号，一两年内轮不上，三五年还没有希望，可能会降低我们政策本身的这种信誉度，原来期望很高，现在一看没有希望了，这种愤满情绪是可以理解的，所以我个人觉得我们的政策本身来说，应该把真实的情况告诉给广大的消费者，我现在能做什么，客强总理也讲，做不到的就不要写，再加一句，我们做不到的也不要说，你政府说的话，就要做到，言必信，行必果，你初衷是好的，但是我现在每年只能供应这么多，所以我一直建议，就是你把你的标准门槛再高一点。 (2014-8-8 15:28)

牛凤瑞 说：比如说我今年有5万套的供应能力，我只安排5万个家庭，他们有资格来今年解决这个问题，其他的家庭咱们明年再说，是不是可以，这样的话使我们那些雪中送炭的这样的家庭，能够及时得到满足，这也是我们一个社会公平的一个方面，但是我看咱们改善夹心层的住房问题，可以更深度的改革，我们原来有住房公积金制度，现在我们实行的不是很好，这个性质已经变了，但是原来我们政策设计的初衷是什么？现在很少有人提，就是解决夹心层的买房的问题，但是我们用得不大好，但是我个人觉得我们在房地产金融政策上，恐怕有更多的这种发展空间，改善的空间来解决夹心层他们居住条件的改善问题，但是最终恐怕从政府的宏观调控上，我们还要加大，或者增加我们住房的有效供给，这才是解决我们价格过高问题的釜底抽薪之策，社会供给增加了，就是我们物质财富的增加。 (2014-8-8 15:28)

主持人 说：谈到商品房，谈到很多朋友比较关注自己住房的改善型这样一个需求，国外的其他国家有没有一些先进的经验，或者说市场运作的机制可循呢？ (2014-8-8 15:29)

牛凤瑞 说：从我们媒体来说，都希望借鉴国外的经验，我个人觉得中国的事还要从中国的实际出发，外国的一些经验，比如说我们说他们解决的如何如何好，比如说首先中国愿意把欧美发达国家的一些经验，拿到中国来，我一直问他们，我说他几百年的过程，你们看到的是今天的结果，中间的过程他们拆了几回，有多少债，咱们知道吗？你不知道，因为发展阶段不一样，我们很多人愿意用新加坡和香港的例子，是吧，你香港来说，他的城市人口，他可以人为控制的，他可以限制。 (2014-8-8 15:30)

牛凤瑞 说：新加坡是一个岛国，他跟中国来说，我们正处于一个城市化加速时期，像北京市每年常住人口就增加几十万，这是一个中等城市，在国外是一个大城市，那么中国的具体国情呢？我们用外国参数来算，我们房价收入比，现在10几，二十几，为什么房子还卖的这么快，你能够解释中国房子卖的这么快吗？因为国情不同，你老年人买房子是改善性需求，我买140米，我现在有六七十米的房子，我六七十米的房子总价有可能高于140米的房子，你仅仅算房价收入比，能够解释吗？不能，所以我们要更多的从中国的实际出发，中国的事还要靠中国自己来解决。 (2014-8-8 15:30)

主持人 说：为解决广大民众的住房问题，在确保自住房价格随行就市的同时，结合商品房市场和自住房，还有保障房市场还应该做哪些方面的努力？ (2014-8-8 15:31)

牛凤瑞 说：我个人觉得首先一个问题，我们要分享两项政策一个是房地产产业行业的政策，这个作为国家政策，这个行业是如何健康稳定的发展，满足日益增长的人民住房需求问题，满足城市化对房屋建筑物的这种供给问题，这一点上我们不应该把它跟住房政策本身混到一起，住房政策这是一个社会政策，那是个产业政策，这两者如果混起来说就麻烦了，很可能我们出台一些政策，你不知道劲往哪儿使，作为具体的住房政策来说，我们现在有一个叫住房供给双轨制。 (2014-8-8 15:31)

牛凤瑞 说：所谓的住房供给双轨制无非就是市场化一块，商品房一块，保障房一块，那么作为双轨制，中国吃双轨制的亏可是非常多了，现在我们重提双轨制，那么这种双轨制就意味着国家政府直接掌控住房很大一个比例，这个与我们住房的市场化改革它的方向实际上在某种意义上是相悖的，而且政府掌控了过多的这种住房资源，它属于私人消费品，对资源配置的效率是没有好处的，我们算中全会决定讲什么，发挥市场配置资源的决定性作用，那么这种市场配置资源包括市场配置住房资源，对不对，所以我们存在这个矛盾。 (2014-8-8 15:33)

牛凤瑞 说：在另一方面，我们把保障性住房过度的泛化也值得研究，现在我们过去说的廉租房，公租房，经济适用房，还有商品房，还有双线房，还有人才房，拆迁房，棚户区改造等等，我们都把它纳入到保障房这个范畴里，实际上我们至少可以分清哪些是政策性的住房，你比如说像人才房，像危旧房改造，像拆迁安置等等，这都应该属于政策性住房！如果你把它纳入到保障房这个范畴来，将来你有很多矛盾和问题是难以解决的，政府里不能给自个儿再下这个套，你尽量的简化这种东西。 (2014-8-8 15:34)

牛凤瑞 说：所以我个人觉得我们不能把保障房的概念泛化，应该是少数贫困家庭的这些个人走保障房的路子，高端人群走什么，或者是中高收入的人，收入阶层走商品房的路，中间这个夹心层，我们有优惠的信贷政策，可能这样的话我们更容易理顺这个关系，符合我们未来的市场，决定住房资源的这种配置作用的这么一个方向。 (2014-8-8 15:34)

牛凤瑞 说：最后，我想说，这里边还有一个问题，就是我们很多人在理论上头，往往把这房地产给妖魔化了，实际上房地产作为一个行业来说，它是国民经济的组成部分，你把它妖魔化它照样发展，现在房地产的投资已经占我们社会固定资产的五分之一，20%左右，它销售收入大概相当于我们整个GDP的，也是七八万亿，这么大一个量，这是第一市场需求，所以我们应该正确的看待它，而不是把它妖魔化，怎么调控问题，我还有自己的看法。 (2014-8-8 15:36)

牛凤瑞 说：我个人认为应该把房地产的调控与住房政策的调控不应该混为一谈，作为住房政策本身来说，它不应该作为国民经济宏观调控的硬性规定，就是政策立即出台，作为房地产它生产周期比较长，这种产品也不像面包那样有保质期，他是耐用消费品，这样的话它整个对政策的反映是滞后的，所以他不像银行利率也好，存款准备金率也好，我说调，第二天马上就调了，他不可能发挥这种立竿见影的作用，所以我们要从房地产业本身的特点出发，从住房的这种消费品本身的特点出发来解决这个问题。 (2014-8-8 15:37)

牛凤瑞 说：最后我还有一个问题，我觉得特别重要，我们政策口号上也说了，我们过去讲，让大多数人有房住，或者居着有其屋，这个话很鼓舞人心，也有一种道德的力量，但是仔细琢磨，中国人大多人没房住吗？他们住哪儿了？没房住的是少数，接下来我们说让大多数人买得起房，房价要合理回归，这个话对吗？也对，也不对，对在哪儿？它符合很多心里，但是不对的地方在哪儿？在一个较短的时间内，比如说一年两年，大多数人买得起房子可能吗？哪个朝代哪个社会能够做到，另外的话，你去年买的房子，今年还买得起，所以在一定时期内，能够买得起房子，且付诸买房行动的家庭只能占少数，比如说3%，就意味着我们整个社会30年整个我们住房更新一次。 (2014-8-8 15:39)

主持人 说：其实我们今天谈这么多，由于我们从吃穿住用行，我们消费的层次再升级过程当中，住房又是我们必须的一个层次，经过这样一个时期，我们许多通盘去考虑，掌握好这个度，我们才不至于向一种资源浪费，分配的不理解。 (2014-8-8 15:40)

牛凤瑞 说：我们今天讲自住型商品房这是一个话题，我个人还有一个建议，作为政府来说，把高端住房建设，包括别墅住房建设不一定限制它，限制的话当然有限制的理由，比如说我能够满足平均主义的这种诉求，凭什么我住三五米，七八米，你住几百米，实际上作为一个发展中国家，我们的收入差距是不一样的，可能对于富人来讲，他到国外去买，对中国有什么好处，它应该是一方面满足我们消费者居住消费的需求，或者叫中国第一国内需求，每年的话我们住宅要卖个六万多，应该说这是一个非常大的一个市场，我们现在扩大内需，优化结构这不是一个重要方面吗？特别是现在我们要稳增长，应该这是我们的思路也应该有重大的调整。 (2014-8-8 15:40)