上海一小区为缓解停车难 屋顶建停车场引纠纷

　  为缓解小区停车难，开发商将一栋裙房屋顶辟为停车场，两台汽车升降梯和机房都登记在开发商名下。然而，当小区更换物业公司时，这个停车场的归属却引发争议。近日，上海市二中院作出判决，屋顶停车场归全体业主共同所有。

　　停车场登记在开发商名下

　　金瓯万国大厦是由国宏公司开发建设的商住两用房屋，两幢高层住宅相对而望，中间是四层裙楼，三幢楼互相连接，在小区中形成一个“凹”字形。为满足小区车位配置需要，开发商在获得相关部门审核同意后，将四楼裙房屋顶开辟为机械式屋顶停车场，在裙楼商场的北面设汽车升降梯兼商场货梯，将汽车从底楼运往屋顶。两台汽车升降梯和机房都登记在国宏公司名下。

　　2009年5月底，金瓯万国大厦业委会更换了物业公司。6月，开发商国宏公司认为新聘的物业公司管理不到位，开始自行管理裙房屋顶停车场及汽车升降梯。业委会认为屋顶停车场及汽车升降梯应属小区业主共同所有，国宏公司无权自行管理。国宏公司则认为裙房屋顶停车场和汽车升降梯登记在自己名下，当然是自己的。

　　于是业委会诉至法院，请求确认金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场、裙房汽车升降梯为小区全体业主共有，并交由小区物业公司统一管理。

　　停车场建在业主屋顶上

　　市二中院认为，涉诉屋顶平台停车场的权属应综合考虑。

　　首先，根据法律规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，的确无法脱离屋顶单独存在，这也是该停车场特殊性的重要表现。国宏公司认为屋顶停车场应归自己所有，但屋顶本身是共有的物，根据“一物一权”的原则，屋顶这一物不能再有其他专有权。

　　其次，停车场在发生权属纠纷前由全体业主使用，并通过物业公司同意管理，开发商的收益仅通过免交停车管理费来实现。国宏公司不能证明在系争屋顶停车场及汽车升降梯使用期间，自己曾持续地投入资金进行全面管理维护，并从中直接获取收益，其行为不符合对屋顶停车场享有所有权的法律特征。

　　再次，根据建筑规划设计要求，在裙房屋顶设置停车场是为满足小区全体业主停车需要，且从建筑结构上看，涉案两幢商住楼之间由裙房相连，三幢楼形成一呈“凹”字形的整体建筑，建筑面积都是作为一体进行分摊的，在无相反证据以及特别约定的情况下，屋顶停车场应归小区全体业主共有。