开发商资金普现"两头吃紧" 楼价"底座"松动

　　 记者近日与多家银行分管房地产信贷的负责人交流。江苏一家银行的副行长告诉记者，过去几年间，他们的房地产贷款增量都在100-150亿之间，今年以来不仅没增加投放，还收回了50多个亿。另一家大型国有银行的信贷部负责人也说，今年前5个月只放了一笔2个亿的开发贷款，是南京经济适用房项目。于是乎观之，最近各地频现的土地流标、一直嘴硬的开发商悄然加入降价促销行列，其根源只有一个：资金链越来越紧。特别是一些过去拿地较多的开发商，流动性甚至面临干涸。

　　一家大型国有银行从事房贷风险管理的团队，自二季度以来“全部扑在楼盘工地上”，从对开发商现金流的监控上发现，由于融资渠道受阻和销售断流，相当一批开发商的资金池已经枯涸了。他们春节后就一个项目一个项目地过堂排查，所见所闻验证了行长的结论：别听有些开发商忽悠、瞎掰！什么“日光盘”、“时光盘”、“当天70%的去化率”，都是开发商调动人气的“大忽悠”——这时候谁要再继续给房地产企业贷款，那等于是自己往枪口上撞。

　　“现在是两头都紧，不仅开发商的开发贷被扎紧了，连房地产按揭贷款都因为银行额度少而面临断流。”一家股份制银行房贷部负责人介绍，他们前年做了一单南京郊外的项目，当时在给开发商放贷的同时，与开发商约定以销售首付款和房贷回笼款作为还款来源，而现在银行和开发商一起陷入窘境：“开发贷款已放出去两年了，作为第一还款来源的按揭却断流了。明年这笔贷款到期，如果市场就此冷下去了，销售回款不及时就是一个很麻烦的事，最后银行只能去收房子。”

　　资金是房地产企业的血液。房地产的资金紧张，除了银行业全面对房地产贷款说“NO”，几乎所有正规渠道的融资都对房地产企业关闭了闸门。江苏国投旗下的房地产公司，想借壳扬州的ST琼花，报上去近两年了也未能获批准。多家上市房地产企业最近相继公布的一季度财务报告显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，与去年同期相比，锐减逾千亿元。在银行和资本市场这两扇大门合上后，房地产企业不约而同地转向信托融资。数据显示，今年上半年全国的地产信托累计近百亿，因为筹钱心切，一些项目给出了4-5年综合收益达80%的高回报。而监管当局很快发现了漏洞。先是人民银行提出要关注社会融资总量，特别是对宏观调控敏感行业在银行体系以外的筹资要进行严格监管，继而，银监会最近则明确表示，要从严审批房地产信托融资，已有多家地产信托业务较为激进的机构被叫停相关业务。如果连这一条道也被堵死，那么，开发企业的失血便会更加严重，他们只有通过影子银行——高利贷去融资，而在市场不好的时候，这样做，无疑是饮鸩止渴。

　　史上最严厉的房地产调控以来，房地产市场在较长时间内处于僵持对峙状态，博弈在各个层面展开。开发商的嘴巴比石头还硬，决不轻言降价，一些地方的房价不降反而继续上涨。管理层调控楼市的决心未变，政策面一再坚定表示要坚持正确的调控方向不动摇。万科、中海带头打破僵局降价则说明，房价松动的信号已出现，貌似坚实的楼价底座开始松动。 (本报记者 陈志龙)