专家认为，房贷压力新测试意在对内向各个商业银行警示，对外则发出进一步紧缩房地产信贷的信号。
“史上最严”的房贷压力测试
还没有公布测试结果，人们还是相信，新的一轮调控呼之欲出。
近日，银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
据介绍，这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
刘明康还要求，要按月度监测日均存贷款流动性水平。这是监管层首次公开表态要展开日均存贷比的监测。
一石激起千层浪。和去年相比，前后两次房贷压力测试的内容差距明显，人们称之“史上最严”。
去年5月进行的房贷压力测试，是以全国为范围，房价跌幅设定在10%~30%；本轮测试将北京等七大城市列为“房贷高风险地区”，需按照房价较大幅度下跌30%~50%，测算房地产贷款受冲击情况，并增加“住房成交面积下降”等假设情境。业内人士表示，这显示中央对房价泡沫破裂所可能带来的信贷风险，危机意识愈来愈强。银监会此前表示，房地产压力测试的“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动”。
但是，在业内专家们看来，并非这么简单。
财政部财政科学研究所金融室副研究员张立承告诉记者，压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，分析损失对银行信贷资产质量、盈利能力和资本金的负面影响，以使银行可根据压力测试结果确定潜在风险点，针对性地制定相应政策和预案。“通俗地讲，就是提醒商业银行作最坏的打算，提前做好应对措施。”
“房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。在我看来，银监会此举意在对内各个商业银行警示，对外发出进一步紧缩房地产信贷的信号。”中央财经大学财政金融学院副教授蔡如海接受记者采访时说，“一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。”
据了解，2010年以来，银监会督促各大中型银行按季度认真开展房地产贷款压力测试工作，重点加强对高风险房地产开发企业和住房贷款借款人的风险管控，密切跟踪信贷质量情况，并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报监管机构。
从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%-20%，房地产开发贷款一般维持在5%-10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。但是随着调控的加剧，潜在风险在加大。
民生银行的一位中层管理者李某接受记者采访时说，银监会开展新一轮房地产压力测试，有助于让商业银行与监管层前瞻性地了解和评估房地产及相关上下游行业贷款的质量状况。由于监管层对房贷风险的一再提示，未来银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。央行一再提高存款准备金率，以及监管指标的层层加码，使银行内部流动性紧张，不少银行会出现缓发个人房贷情况。
房价下行压力增大
张立承告诉记者，压力测试绝非传达房价可能下跌一半的信息。但是，传递的信息确实是房价下行压力增大，也就是房价下跌的可能性加大。
中原地产报告显示，5月22日，北京商品房期房库存为66113套，现房库存为34755套，合计为100868套，继今年1月18日后，4个月来首次突破10万套。业内专家表示，部分区域已出现供过于求现象，如果长期维持买方市场，房价将会有明显下降。
链家地产报告显示，在市场火热的情况下，供需比能够达到1：4或1：5。经过多次调控后，市场中观望情绪浓厚，客源量明显减少。当前，整体市场供需比在1：3左右。个别区域首次出现供需倒挂，即供给大于需求。这是继2005年之后，6年来再次出现多个区域买方市场现象。
在北京的一些郊区，更是深陷滞销的局面。
以通州为例，据统计，从去年10月以来，包括位于大亦庄板块的马驹桥区域，通州一共有22个次的楼盘取得预售证，预售房源总和9943套，但截至目前签约套数仅有1990套，整体签约率20%。
库存积压明显、整体销售却艰难行进。通州一在售房地产项目人士表示，预计半年内政策威力会进一步显现，房价下行或难避免，“现在不是说一个开发商能通过促销赢得市场，而是开发商群体没有办法帮助买房人迈过限购的门槛”。
经验表明，成交量的减少，往往是房价下降的前兆。
业内人士表示，缺少了刚性需求对房价长期上涨的持续推动力，未来楼市的销售前景不被看好，房价下行压力明显增大。
新一轮调控可能加码
去年5月份，银监会曾组织全国范围内商业银行开展了房地产压力测试，测试在房价下跌10%、20%、30%的情景下商业银行贷款质量变化情况以及对资本充足率等指标的影响。
去年8月份，又选择了前期房价上涨较快的一些重点城市，将房价下跌的情景加重到30%、40%、50%，进行了后续压力测试。进入2011年以来，存款准备金率“一月一调”，房地产市场波动加大。业内人士表示，银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
但是，在蔡如海看来，调控加码在所难免，最突出的是要加息，“道理很简单，因为负利率不能永远持续下去。”
种种迹象表明，中央关于房地产调控的决心丝毫没有动摇。
从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
别有意味的是，就在督察组结束陕西考察的当天，西安将调控目标下拉。业内人士表示，西安可能不是孤例，在房地产市场调控督查工作汇总上报之后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能，已然公布的地方房价调控目标可能要重新修改。继西安后，地方房价控制目标可能会修改，同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
张立承告诉记者，全国不少地方房价还是高得离谱，尤其是一些大城市。但是，目前还没有看到降价的现象，房贷压力测试无疑是防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，某种意义上讲，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注，“甚至可以说，已经充分做好了房价下降的准备。” (记者 李忠峰)
