股市低迷，房市不振，信托却火了，而其中，房地产信托又成为了众多信托产品中的翘楚，倍受青睐。其中的原因就在于房地产信托的高收益。用益信托工作室的统计表明，2011年1~4月，房地产信托的平均年收益率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了7.62%。
高收益必然伴随着高风险，这似乎是一条铁律。那么，高收益的房地产信托有多大风险？
高收益的房地产信托有多大风险的答案就在于对房价是否会大幅度下降的预期中。用益信托工作室的分析报告认为，房地产信托预期年收益率的不断上升，一方面是通胀因素导致加息不断；另一方面是非房地产类信托产品的预期年收益率也在增长，且增长的幅度大于房地产类的产品，这说明房地产信托的收益在去年已经达到了一个比较高的水平后，要再大幅提高收益的能量已经枯竭，房地产市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限。但在国家调控房地产行业，房地产市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限的情况下，房地产信托发行的速度和规模却没有减缓。
记者了解到，对于房地产企业，信托公司一般会根据企业的规模、品牌度以及项目本身进行综合考察。对于规模大、品牌好的房地产企业，信托公司一般会采用债权的资金运用方式，而且还可能会降低融资成本。对于一些中小房地产企业，信托公司一般会以股权方式或债权加股权的组合方式进行运作，并且会提高融资成本。这就是一些房地产信托产品预期收益高的原因。但对这样的中小房地产企业，信托公司一般会要求融资主体拿出一定比例的资金与信托资金共同进行项目的运作。两三年前，项目方与资金方的出资比例为2比8，即房地产企业只要拿出融资总额20%的资金，再将项目公司的股权抵押给信托公司，信托公司就可以将集合资金信托产品筹集到的另外80%的资金交给项目方开始项目的运作。信托公司对资金进行掌控，一旦发生风险，先损失房地产公司的资金。今年初，这一比例已经变成了3比7；对于一些小型房地产企业，目前的比例有些已经达到了5比5。这就是说，很多高收益的房地产信托产品一般会是小型房地产企业运作的项目，而信托公司对于这样高风险的企业和项目一般会采用股权的方式对资金进行运作。
据记者采访掌握的情况，目前在房地产信托产品的单一客户，或者是结构化信托产品的次级投资人中，很多投资者本身就是房地产行业的个人或企业，他们对于房地产行业的走向以及单体房地产项目有着自己的判断。从目的性上，这些房地产信托的投资者，特别是一些本身还在从事房地产业务的公司或个人，他们投资房地产信托产品，有一些是因为拿不到项目或因为害怕风险错过了机会，一方面，希望凭借他们个人对于整个房地产行业及项目的判断，通过投资那些他们认可的优质项目的房地产信托产品，从中获益；另一方面，这些投资者中，有许多专门投资于这种高风险、高收益，且以股权方式介入的信托产品，他们并不怕产品不能按期还款，相反倒希望项目方不能按时还款，从而取得对项目的控制权，以较低的价格接手那些他们看好的项目。
在交易对手的选择上，货币政策宽松时，房地产企业容易获得银行贷款，而信托公司只能选择资质差的房地产企业和项目。但在货币政策回归稳健之时，信托公司则更容易选择到优质企业和项目。数据显示，与去年相比，今年1~4月房地产信托投资方式中，贷款类产品提高了8个百分点，而股权类产品仅下降了1个百分点。对于其中的原因，用益信托工作室的分析认为，主要是由于银行信贷的紧缩导致一些优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资的缘故。由此可见，随着市场环境的改变，房地产信托所能选择的优质企业和项目也在增加，风险自然会相应降低。
虽然目前许多房地产信托的业务主体资质大大提高，信托公司也已经意识到了风险的加大，并且从风险控制上开始采取相应的手段，但正如用益信托工作室的报告中所阐明的，今年“五一”期间，温家宝总理在视察保障房建设情况时首次提出“降房价”，提出“要把一些地区过高的房价降下来”。房地产调控公开表态一改以往“使房价保持合理水平”的模糊陈述，对房价走向给出了明确的指向。这表明房地产市场及政策已经发生了重大变化，面对这样的变化，信托公司应该重新审视房地产信托发行，重估房地产信托的风险，不能被短期的利益所左右。但从房地产信托业务看，信托公司仍在被短期利益所左右。这主要表现在两个方面：
其一，据用益信托工作室不完全统计，2011年1~4月发行的房地产信托产品中，投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%，虽然与去年近90%的比例比较有较大幅度的下降，但仍然占据房地产信托的绝对主导地位。而商品房正是国家重点调控的，这一风险是必须关注的。投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模的绝对主导地位，也恰恰说明了信托公司仍在被短期利益所左右。
其二，今年以来房地产信托资金运用方式中组合运用类产品占比由2010年的25%下降到2011年的12%。用益信托工作室的观点认为，如此大幅的下降主要因为融资项目的增多导致信托公司无暇顾及房地产信托的创新设计，转而针对一些优质房地产项目发行信托计划。这也正是信托公司被短期利益所左右的一种表现。随着信贷的持续紧缩，对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。记者 金立新
