银行加强房贷风险管理

　　中国人民银行近日发布的《2011年第一季度支付体系运行总体情况》显示，今年一季度，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量增速明显放缓，环比增速已连续四个季度低于全国平均水平。央行称，我国房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果初步显现。

　　作为房地产市场的重要参与者，同时也是政府对房地产市场进行调控的重要媒介，商业银行在房地产调控中纷纷采取措施，遏制投资投机性购房，促进房地产市场健康平稳发展。按照中国银监会的规定，目前商业银行房贷政策执行三个“不低于”，即首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，银监会相关负责人日前也表示，商业银行可根据自身经营状况和经营能力，提高首套房首付比例。

　　为了促进房地产市场健康发展，今年以来，我国政府出台了一系列房地产市场调控政策。业内人士表示，与以往相比，目前房地产市场调控存在四个明显特点：一是主要是针对房价上涨过快的地区。对房价上涨过快的地方，允许商业银行停贷，甚至规定限购，可以说，新政策对房价热点地区调控的严厉程度是历史上没有过的；二是加大力度遏制投资、投机性购房行为，信贷、税收等限制措施均指向二套及以上购房行为；三是加大了供给力度。在抑制不合理购房需求的同时，本次调控十分注重加大土地供给，增加保障性住房和小户型普通住房建设；四是加强了对地方政府的问责，各省级人民政府要签订保障性住房建设目标责任书，建设和监察部门加大了对地方政府稳定房价的工作进行监督检查力度。

　　在商业银行根据自身信贷额度及客户还款能力等客观条件对房贷发放进行调整的同时，我们也看到，房贷在商业银行盈利中的占比正在逐步降低。在房地产市场调控力度加大的同时，商业银行开始进行房地产压力测试，以防备因房价下跌产生的信贷风险。除了商业银行自身开展的风险测试外，房地产市场调控对商业银行防范风险能力的提升还体现在以下两个方面：

　　首先，房地产市场调控首先有利于降低房地产信贷的系统性风险。在首套房首付比例为20%时，只要房价下跌20%，抵押房屋的价格就会小于贷款现值，购房者的违约风险将加大。目前的房地产新政策要求提高首套房及二套房首付比例，这将在一定程度上降低违约风险。同时，取消首套房贷款利率优惠以及提高二套及以上房贷利率的政策有利于商业银行贷款利息收入的增加，提高了其应对房地产信贷系统性风险的能力。

　　其次，房地产市场调控将促进商业银行提高抗风险能力。房地产新政规定了有关信贷的量化指标，有助于商业银行清晰、准确地把握政策，加强对房地产信贷业务的区域、客户和项目的选择，预先排查风险。相关规定的明晰将增加房地产市场的规范化和透明度，提高商业银行的议价能力，为房地产金融的健康发展打下基础。

　　本轮房地产市场调控将促使房地产逐步回归其居住属性，此前针对房地产市场的投资、投机行为也会被遏制。此外，商业银行还改变了过去较多依赖房地产的传统信贷模式，通过调整信贷结构，寻找新的信贷增长点，建立更为科学的业务发展模式。例如，“十二五”规划纲要强调的发展战略性新兴产业，到2015年战略性新兴产业增加值占GDP的比重要力争达到8%左右，高于房地产业6%的增加值，在房地产市场调控的背景下，研究如何支持战略性新兴产业发展，对商业银行转型的意义就显得更为突出。(刘 畅)