小区业主如何炒掉不称职物业？专家:组建业委会

　　“小区还没成立业委会，物业公司又不作为，我该找哪儿反映问题？”昨天上午阳光挺好，但西城区茶贸国际的业主李阿姨却一脸愁容，社区里的垃圾好久没清理了。“听说《物业管理办法》里有项条款能解决，可我们一帮邻居，怎么炒掉物业公司呢？”李阿姨很发愁。物业专家提醒，业主要想充分维权，只有勤快点，先迈过召开业主大会这道“坎”。

　　来自市住建委的信息显示，截至2010年12月31日，本市共有3676个住宅项目，而其中只有759个召开了业主大会并成立了业委会，占比约为20.6%。2009年，本市共有3557个住宅项目，其中724个召开了业主大会并成立了业委会，占比约为20.4%。

　　“去年同比只增长了不到0.3个百分点，推动召开业主大会确实很难。”相关工作人员说。

　　据了解，除了前期物业相关配套文件以外，《物业管理办法》配套文件中很多对于存量房小区有着同样的作用。但在记者的走访调查中，来自海淀、朝阳、西城等多个社区的业主直言不讳地表达了推动召开业主大会的难处：“太难了，业主签字都组织不起来，总是有人说，但没有人动。”

　　2007年，家住西城区广安门附近的赵先生就成立了一个名叫“业主委员会筹备会”的QQ群，加了上百号邻居，但截至昨天，这个小区仍没有任何启动业主大会成立业委会的迹象。“当初是很想成立的，但太难了。”赵先生感叹说。

　　住在海淀的赵女士说，成立业主大会，必须要有一个核心团队在前期不断推进。这个团队的组成人员，素质必须很高，而且要有一定空闲的时间，热心公益，能够平衡各方利益，有协调组织能力……“这样的条件有多难？！”

　　记者在网上做的调查显示，60多名参与调查的本市小区业主填写无法成立业委会的理由，主要是“没人组织”、“不认识牵头人、不放心”两类。

　　“无论牵头人素质怎么样，业主首先得参与，先选了，如果这些人素质不行，其他业主可以再给他们选下去。”著名物业管理专家舒可心说，《物权法》中的共同管理权概念就是物业管理权，业主要抱团儿召开业主大会，才能充分享有权利，“单个业主不能享有共同管理权的全部份额，这种情况下与物业公司抗衡肯定处在弱势”。

　　“其实业主参与，最高要求是积极竞选、积极工作，而最低要求就只是签字、投票。如果业主们连共同管理权的表态即签字投票权都不行使，那再躲在网上或坐在家里呼吁‘维权难’就只是一种鼓动和宣传，离具体行动还相差十万八千里。”舒可心说，业主要想充分维权，只有勤快点，先迈过召开业主大会这道“坎”。

　　专家释疑

　　《物业管理办法》配套文件 先读懂再维权

　　不少市民反映，30多项《物业管理办法》和配套文件实在让人头大，文件在实际生活中该怎么用，市民大多不清楚。记者把他们的问题提给市住建委相关负责人。“本市物业管理政策和制度逐步完善，基本形成涵盖前期物业管理、物业的使用和维护、业主及业主大会等方面的政策法规体系，李阿姨遇到的问题可以在文中找到解决办法。”这位负责人说，业主可以按照这三个方向查询自身遇到的问题。

　　前期物业有问题

　　开发商承担责任

　　“今后业主买房时，最大的区别就是要签署前期物业服务合同，其中约定开发商将承担前期物业责任。”相关负责人说，这其中主要涉及的文件是《北京市前期物业服务合同》、《北京市临时管理规约制定规范及示范文本》、《新建物业项目承接查验技术标准》等。

　　在开发商承担责任期间，业主的物业服务由开发商或者开发商指定的物业公司提供，而这期间业主免缴物业费。

　　前期物业服务期间，主要由业主在购房时与开发商签署的《临时管理规约》约束。其中包括了物业使用、维护和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备以及物业项目查验交接等内容，涵盖了自项目交付首户业主至业主大会成立前物业管理区域内全部的重要物业管理事项。

　　开发商的责任将维持到业主大会召开以后，而查验交接将成为前期开发和后期管理的责任分界点。物业公司在正式接管小区以前就要由业主或委托第三方对房屋及公共设施进行整体质量查验，前期开发出现的问题要在交接完毕前解决。

　　质疑收费服务标准

　　可查多项“地标”

　　相关负责人说，配套文件中对物业公司的成本核算、服务水平都进行了规范，其中一些是北京市地方标准，业主有质疑，可以拿着“地标”来一项项衡量。

　　在前期物业服务结束后，业主们要交纳的物业费，不再是开发商或物业公司的“一口价”，而是由委托的第三方评估监理机构来综合评估确定。

　　物业公司服务好不好、收费高不高,这些都将由物业专家来当“判官”进行审核。如果市民有这方面的疑惑，可以查询《北京市物业管理行业专家管理办法》。

　　而要衡量物业费与物业服务水平是否搭调，市民还可以查询本市地方标准《住宅物业服务标准》，其中将物业公司的百余项服务划定为五级服务标准，开发商售房或业主选聘物业前，都要先确定本小区的物业服务标准，并据此评估出小区的物业费标准。而选聘后，也可以以此为依据对物业公司是否称职作出评判。

　　同时，根据《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》等文件，物业公司应当定期公布收支情况，并接受业主监督。

　　在入住一段时间之后，业主如果感觉这个物业项目真不错，可以推荐小区物业公司评优。市住建委发布的《北京市物业管理示范项目考评管理办法》这会儿就有作用了。没有成立业主大会的小区，可由社区居委会负责组织征询意见。“约束物业公司在管理过程中的行为，让业主心里有个准谱，知道自己的物业费是怎么花了，花在哪了。”相关负责人说。

　　进入使用阶段以后，如果物业公司临时撤走，业主也可以从《物业管理办法》的配套措施中查到凭据维护自身权益。一项名为《北京市物业项目交接管理办法》的条文中规定，如果出现开发商或物业公司单方解约、撤出小区等情况，小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序时，所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织为“真空”小区提供应急物业服务。

　　业主利益要保障

　　得先组建业委会

　　“一些由开发商或者物业公司侵占的业主权利和利益，业主可以通过业主大会这个实体机构重新拿回来。”相关负责人说。

　　《物业管理办法》配套文件中的另一个重头就是关于业主大会的成立和管理。其中《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》中的重点就是，业主大会可以登记为实体组织、领取组织机构代码并刻制印章，拥有了对小区内广告、停车位的直接经营权。而要查询其共用部分的盈利如何分配，就得从《北京市住宅区管理规约制定规范》中找到答案。

　　市住建委去年10月开通的业主决定共同事项公共决策平台，使不在小区内居住或者办公的业主，也可以通过网络、银行缴费平台系统对社区公共事项进行投票表决。而关于首次业主大会怎样才能召开、应该何时召开、怎样选出业委会委员、业主如何发起决策、如何参与决策等具体事宜，则可以查询《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》等文件。(记者耿诺)