武汉出台物业管理条例 明确空房业主费用缴纳标准

　　现实生活中，因物业纠纷引起的社会矛盾日益凸显。武汉市物业管理覆盖面达70%左右，涉及人口400万以上，物业管理成为当地政府与社会公众最为关注的议题之一。在这种背景下，地方政府出台相应的规范性文件，使物业管理有法可依，其重要意义不言而喻。今年1月1日，备受关注的《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》)付诸实施。就其中空房业主如何缴纳物管费，部分小区停车费频现天价等焦点问题，笔者采访了武汉市十二届人大常委会委员、武汉大学法学院教授秦前红。

　　交房后空置一年

　　物业费打七折

　　《条例》第十二条规定：房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。

　　买房之后不入住而任其空置的现象可谓多发常见，房屋空置期间的物业费如何收、收多少成为立法过程中争执最激烈的问题之一。全额缴纳对于买主过于苛刻，缴纳过少则会损害其他业主的利益。秦前红在立法过程中力主“三七开”，即交房后空置一年内物业费可享受七折优惠，并被立法最后采纳。秦前红说，“三七开”并不是拍脑袋的，而是在实证调查的基础上提出的可行方案，这里面蕴含着利益权衡的合理尺度，还有调控房价的良苦用心。房屋空置期间虽然不会发生生活垃圾费用，但小区道路、园林等管理费用并不会因房屋空置而减少。据他调查，生活垃圾等费用约占物业管理费用的30%，因此规定交房后空置一年内物业费打七折的法律规定，可以较好地处理业主与物业管理公司的利益冲突问题，不仅坚守了立法公平公正的价值取向，而且取得了双赢的社会效果。

　　小区公共车位

　　属全体业主共有

　　《条例》第64条规定：利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

　　天价停车费之所以屡禁不止，一方面是由于车位的稀缺性，另一方面是源于开发建设单位利用法律的漏洞来谋取额外收益。遏制不合理的天价停车费，关键在于堵住制度漏洞，减少房地产开发建设单位的权力寻租空间，进而遏制其道德风险。秦前红说，《条例》第64条明确了全体业主对公共停车位的共同共有权，一旦发生关于车位的物业管理纠纷，可以援引物权法关于共有的规定进行处理，从而能够充分发挥法律的“定纷止争”作用。

　　秦前红说，全体业主掌握了车位的定价权并不意味着天价停车费就此终结，因为业主在优先满足了自己对车位需求的基础上，也有可能与物业管理公司达成协议，将车位以天价对外出售或出租。为此，政府必须进行调控，通过政府指导价的形式确保车位价格的公平合理。武汉《条例》意识到了该问题的重要性，于是便有了第51条的规定对此加以限制：确定和调整车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价20%的上浮幅度，并向社会公布。(唐六勇 李安安)