物业服务纠纷调研：批量起诉业主 易发群体纠纷(2)

　　二、物业服务纠纷多发的主要原因

　　引发物业纠纷的原因，在业主看来，可概括为“收费太高、服务太差”；在物业公司看来，是“刁民太多、收费太难”；在政府看来，是“市场混乱、管理艰难”。本课题组在深入调研的基础上，将物业纠纷的成因归结为四点：

　　1.房地产业迅猛发展，物业服务缓慢转型。随着城镇住房制度改革的不断深化，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人。老小区的业主们尚未脱离福利分房的影响，心理上排斥有偿物业服务。经调查统计，金坛目前共有老小区30个，占小区总数的40%。老小区因违章建筑多、整体规划差等特点，管理和服务远比“商品房”小区困难，一般物业公司都望而却步，目前仅6个小区有物业公司进驻，而且，因收费困难、亏损严重，近3年先后有9家物业公司退出，还有几家正准备退出。另一方面，随着房地产业的迅猛发展，金坛市自2009年以来新建居民小区25个，全部有物业公司进驻。由于缺乏严格的市场准入机制、有效的市场监管机制、自由的市场竞争机制和规范的市场退出机制，许多物业公司的经营理念尚未从管理型向服务型转变，错误地认为其是负责“管理”的，按时收取物业费、维修费等，但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、供水供电不正常、安全保障等事关业主切身利益的问题，因无经济利益可言，往往以各种理由放弃“管理权”。

　　2.物业立法存在缺陷，规范粗糙难以实施。从立法层级及规范内容来看，我国现行物业立法主要存在如下缺陷：第一，法律关系没有理顺。房地产开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业公司、行政主管部门等主体之间权、责、利不清，埋下了纠纷隐患。第二，条文的操作性差。缺乏整体性和协调性，规则之间缺乏配套性和互补性，未能提供良好的行为规范；一些规定可操作性不强，难以统一物业服务纠纷的裁判尺度。第三，立法存在不少空白。刻意回避了一些敏感问题，如业主共有所有权的行使、“房改房”小区物业服务特别规则等，导致实践中无法可依。

　　3.物业服务行业混乱，市场行为亟待规范。第一，公司资质总体较低。目前金坛共有物业公司22家，其中一级资质的2家、二级资质的3家，而三级资质的17家，占77.27%，反映物业服务整体实力偏低。这17家三级公司，除1家是2008年后新成立的外，其余虽然获得行业准入多年，却未能提升资质等级。各公司越级承接物业服务的不在少数。第二，专业管理人才匮乏。物业服务从业资格准入制度，限制的主要是“物业管理项目负责人”。目前，金坛市还没有物业管理师，专业管理人才极度匮乏，物业服务质量总体偏低。第三，未建立公平的竞争机制。《物业管理条例》是“提倡”，并非强制性的规范，建设单位出于利益最大化的动因，自然不愿遵循。行政主管机关2009年以来受理的物业服务投诉，32.92%是建设遗留问题。从调查问卷情况来看，20.6%的业主认为，“房屋质量不好”是拒交或拖欠物业费的主要原因。

　　4.自治组织职责不明，对话平台沟通不畅。许多业委会成员对自身职责认识不清，调查问卷显示：认为业主享有小区公共部分管理权的占35.69%，认为不享有的占26.71%，不清楚的占37.6%；对于依法享有小区公共事务决定权的组织，认为是业主大会的占8.03%，认为是业委会的占5.32%，认为是物业公司的占36.84%，认为是开发商的占23.63%，认为是政府的占6.04%，不清楚的占26.12%。因缺乏与物业公司之间畅通的对话平台，业主就将不满情绪转化为消极对抗。调查显示，认为拒交或拖欠物业费能达到改善服务效果的业主占76.38%，认为物业服务合同内容不公平的占68.29%，表示被迫签订物业服务合同的占59.62%，不希望小区物业公司继续提供服务的占62.33%。另外，物业公司存在侵害业主共有权情况，业主认为“物业公司占用小区公共设施盈利”的占85.61%，“物业公司向全体业主公示收支明细”的仅占61.37%。