知名财经作家解析：香港楼价缘何长期高企？

　　香港的“公屋”及“居屋”等住房政策曾经为内地许多学者所称道和赞赏。其实香港的民生与经济一直为高楼价所困，高企的楼价是香港社会一个久谈不厌的话题。媒体上的关注焦点、港府高官的施政讲话、坊间市民的怨怒叹息，多数都与它有关。

　　据统计，以同等的居住质素、位置适中的房子作比较，(香港)港岛区可要比美国人心目中的梦想家园三藩市贵上四倍！香港楼价指数涨跌如何呢？

　　假设将1997年第三季大泡沫时代的楼价定为基准的100，2003年时曾跌至37，现在回升至83左右。上周末最新的房租指数，则已超过1997年的峰值。经历过“负资产”惨痛教训的大批中产，似乎绝处逢生，曾经遭遇重挫的楼市又快速复苏。

　　从2008年10月至今，香港楼价已急速攀升47%，豪宅楼价更超过1997年泡沫高峰期逾13%，今年第二季新批核的住宅按揭贷款已超越1997年高峰，平均每宗按揭借款额及还款期创10年新高，显示投入楼市资金异常庞大。今年前9个月，香港房地产投资资金跃升到总投资额的42%。日本、俄罗斯和内地等境外资金的持续涌入，是其近年火爆的主要原因之一。

　　事实上，对高楼价，港府一直都没有闲着。仅在今年的2月、4月和8月，就相继推出过三轮措施稳定楼市，包括坊间耳熟能详又被反复诟病的“9招12式”。美联储的量化宽松第二次计划出台之前，香港特首率一众高官亲上火线，大声劝谕市民入市要当心，并表示不排除再度出台楼市降温政策。

　　香港楼价的高企和泡沫并非始自今日，而是一个长期的现象与问题，业界总是在反思成因。开放自由的经济、港府的房屋政策、港元与美元的联系汇率制度这几大原因，既造成地产业是香港经济的支柱产业，又造就了香港闻名于世的长期高楼价。此外，炒家兴风作浪、地产商囤积居奇，使用各种可能带有误导性或心理压逼性的手段亦是推高楼价的“帮凶”。

　　在更深刻的层面，是香港过去投入在建房的资源及土地太少，致使已建成的总体楼宇面积与人口比例极不相称。香港财政司曾俊华司长在上个月中旬的网文《也谈楼市》中坦承，房价飙升是因为近几年香港住宅供应量偏低，过去两年的落成量每年平均只有8000个单位。长远来说，特区政府会致力于提供平稳的土地供应，让市场在未来10年中平均每年提供约2万个住宅单位。

　　美国芝加哥大学教授谢长泰在对比分析新加坡和香港楼市时透露，1968年时，新加坡的人均住房面积与香港几乎一样狭小，但到了1980年已是两倍于香港。关键原因是新加坡每年投入建设住宅的资源，大约等于其GDP的8%至10%，而香港的则只有4%左右，这些是90年代初以前的数据。

　　在90年代初，香港地产(包括商业地产)占GDP的比重有10%，现在则只有5%左右。因此，扩大土地供应，这才是遏制香港高楼价的先决条件。

　　再回到内地的楼市问题，尤其是经济适用房的建设，至今投入不足、建设迟缓是显而易见的。中央和地方财政投入到经济适用房的绝对资金数不大，占到GDP的比重，即便在今年，应该不会超过2%，甚至更低。从这个意义上来看，短期内很难指望通过建设经济适用房，来迅速遏制高房价，要满足符合条件市民的居住需要仍有待时日。(钟 林，作者为知名财经专栏作家)