中新网11月3日电 据香港明报报道，香港人关心楼市，而市场亦不乏楼市评论，但当中不少是来自代理或证券行的分析，令人怀疑其意见的独立性。
报道称，香港卓凌地产分析行政总裁钟维杰，以独立地产分析师身份，在过去十多年发表了上千篇有关香港以至全球各地的楼市评论文章，当中大多数都拥有大量数据作分析基础，他指出，从过往数据，不同楼市周期，影响香港楼市的各种因素，其重要性也各有不同，但资金流向在每个周期都发挥了较大影响，而市民在买楼投资时，最重要是预了“黑天鹅”可能出现，做好足够的防备。
钟维杰指出，以往一般人以为香港减息时楼市便升，相反便跌，但其实也有加息时楼市可以升，也可以减息时楼市跌，所以以单一因素如息口来预测楼市，其实并不可靠。又如供应增加，只要不太过多，楼价亦未必跌，而相反减少供应，楼市也亦未实时有反应。
单一因素分析楼市不可靠
另外，钟指不少分析未够细致，比方一个地方的收入会影响楼价，但若只以家庭收入中位数计，则住公屋的大多家庭收入较低，其买楼需求较小，而真正影响楼价，尤其换楼或豪宅楼价，乃是较高收入的家庭，所以以不同收入群的收入变化，来预测不同类型房屋的楼价，会较具相关性。
不过，他指根据观察，香港过往的楼市周期，若有大量资金流入，楼市便由升势主导，而当资金流出，则楼市便难看好，因此资金流向可说影响香港楼市最重要因素，而这可由货币供应如M2等指标的增长作观察。
金管局总裁陈德霖早前曾表示，香港可说是无金融管制，资金任意出入，加上经济体系小，经济容易波动，而钟维杰也认同香港的经济和楼市较易波动。钟维杰又指出，以97年与现时市比较，97年时，大部分港楼是港人买的，而现时的港楼，多了由外来者如内地人支撑，因此影响楼市的本地因素相对减弱，同时由于港人现时买楼借贷比例较小，相信就算出现跌市仍较容易找到支撑，低潮可以较快过去，但对调整所需的时间，就要视乎港府日后会否再推出新政策影响调整速度。
港楼市周期较短
另外，钟维杰指香港楼价另一特色，是周期较短，比方说，由94年至今，伦敦、纽约、上海、北京仅录得一次大幅波动；而香港若计及08年海啸，已有3次大上大落。
在股票市场波动下，有说法指部分投资者倾向手持“砖头”，认为“砖头好”，但钟维杰却认为这并非定律。他指此想法，只是由于人们的行为和想法，会易受短期现象影响，把短期的观察看成为定律，例如近期股市波动，楼价仍较为硬净，便觉得砖头好，但长线是否如此，颇值得怀疑。
钟维杰认为，预测楼市固然重要，但认识风险更重要，因此推介年前曾极流行的财经书《黑天鹅》，指其基本论调值得参考，第一、人们倾向低估风险；第二、人们与生俱来便不喜欢不确定性，凡事要寻求解释，低估了随意性(randomness)。根据《黑天鹅》理论，“砖头稳阵”可能只是少数事件推导出的“定律”，是人们解释近期出现现象的一种说法而已，更重要是对楼市造成打击的“黑天鹅”事件(指一般人认为近乎不可能发生的事)，最终往往有可能出现，譬如97年亚洲金融风暴和08年金融海啸，因此建议人们投资时，包括买卖物业，都要加倍小心，尽量减少借贷，并多留现金供楼，以及预防利率急速回升等。
由于香港市场较波动，按揭利率可大上大落，钟建议风险承受程度较低的买家可选择以固定利率承做按揭，虽然息率较浮动利率高，但可买个安心。对于香港后市，他认为由于楼价现处于循环中的高位，建议投资者持保守态度，又预计大单位的楼价会比小单位的硬净。
