内地客赴港置业“退潮” 自住需求增多

　　内地客赴港置业“退潮”

　　去年四季度内地购房者在港置业占比由三季度的51%下降为34.6%，年初内地购房者更是明显减少

　　今年初，内地购房者在香港楼市并未延续去年的购买热情，据中原方面透露，较之去年香港豪宅市场中，一手住宅占近五成、二手住宅占近三成的交易金额，今年一月份内地购房者在港置业比例已明显减少。虽然香港豪宅在2011年被内地购房者捧得“火热”，但2012年或许会是“降温”的一年。

　　内地赴港置业走淡

　　在2011年底，内地购房者赴港置业“退潮”现象已有所征兆。据中原方面数据显示，去年香港一手住宅市场整体交易额中，内地购房者所占比例，已由第三季度的51%下降为第四季度的34.6%，其16.4%的季度跌幅为2007年有纪录以来最大。

　　伴随着内地及香港都相继进入房价调整期，中原方面表示，在内地购房者放缓赴港置业的同时，香港本地居民置业热情却再度高涨。虽然暂时还没有一、二月份的确切数据，但年初以来多数交易均来自香港本地居民。

　　中原地产研究部联席黄良昇告诉记者，经历过多次房价起伏的香港置业者，已认定此次房价调整机会难得，而内地购房者却已经有了明显的观望情绪。

　　内地购房者对香港楼市的关切程度，多少还是与内地房价的走势相关。“去年底内地房价出现回落，已经分散了一部分购房者的注意力，从去年十月之后，香港豪宅内地购房者购买比例已开始放缓，”黄良昇这样表示。

　　2012全年或“降温”

　　中原方面预测，经历了多年内地购房者赴港置业比例攀升之后，2012年内地购房者赴港置业的热情将会适当回落，并逐步走向理性。

　　借由这几年内地购房者的纷纷涌入，香港房价特别是豪宅已进入高位区间。例如浅水湾等传统豪宅区，均价已达30万港元/平方米，其中最高价更是达到了50万港元/平方米，类似珑玺等一般豪宅项目均价也在20万港元/平方米左右。

　　黄良昇预计，今后两年，香港楼市将会进入房价调整期，相比较房价回落的内地，恐再有内地购房者轻易下手香港楼市。

　　中原地产建议，内地购房者仍需理性看待在港置业，最好先期考察项目及周边楼盘近三年的房价变化走势。此外，香港的租务市场相当活跃，对具有资源优势的优质楼盘进行中长线持有的话，相信在港置业仍能获取较为稳定的收益回报。

　　- 市场百态

　　香港豪宅“血拼”内地客

　　据中原地产统计显示，2011年香港地区最高成交豪宅为南区深水湾3号，成交金额达8.888亿港元，创亚洲豪宅售价新纪录，而此豪宅正是被内地购房者收入囊中。

　　由于看好内地购房者强劲的消费能力，2011年底香港有多处楼盘着力“血拼”内地客。

　　去年底，香港信和置业豪宅项目天赋海湾一栋最贵的四层洋房被深圳购房者买走，折合单价29万港元/平方米，刷新香港新界新房单套价格纪录。此外，一线海景洋房天池屋以第二高成交价9300万港元售出，同样是由内地购房者所得，折合单价27万港元/平方米。

　　据开发商香港信和置业相关负责人向媒体透露，天赋海湾项目已成交的一百多套物业中，内地买家占了近2成的比例。

　　信和置业营业部总经理田兆源向媒体表示，公司非常重视内地客户，尤其是深圳、东莞等地的买家。“由于天赋海湾地处东铁(连接深圳罗湖与香港红磡大学站)附近，吸引不少深圳客前往购房”。据了解，去年12月左右，信和置业也在深圳、广州等地进行了该项目的推广活动。

　　其实，包括九龙、香港岛在内，去年年底也有许多楼盘“血拼”内地购房者，而开发商为吸引内地购房者，也在普通话训练方面下了不少工夫。

　　据黄良昇介绍，由于近两年内地购房者猛增，香港开发商对销售人员普通话水平也有了要求，一些公司甚至开班授课培训普通话。有些开发商还特意到内地知名高校，招聘数名能讲流利普通话的大学毕业生，充当销售接待人员。此外，在大多数售楼处现场的广告宣传片中，除原有的粤语版本外，也有标准的普通话配音，以此招揽内地购房者。

　　虽然开发商不遗余力地“讨好”内地购房者，但中原地产华北及西南总裁黄雄表示，去年有些楼盘内地购房者比例甚至达到了五成之多，鉴于当前大多数楼盘二、三成的内地购房者比例，表明内地购房者在港置业动力已明显减弱，而开发商年底“血拼”的收效也已大不如前。

　　赴港置业自住需求增多

　　内地购房者去年对香港豪宅的青睐程度，大大超出业内人士的预料。

　　“暂时还没有完整的数据统计，但大致看来，去年香港豪宅近四成的交易份额都被内地购房者占去。”黄良昇告诉记者，“两三年前，内地购房者所购香港豪宅比例还不到一成，去年的快速攀升，最重要可能还是受内地限购政策的影响”。

　　事实上，国内一二线城市的大规模限购，已使得楼市投资需求基本无法入市。有业内人士表示，仅北京地区，限购之后本地户籍购房比例就占到了九成，而首次置业比例更是高达八成多，投资及投机性需求基本被挤出市场。

　　而香港地区到目前为止，仍旧没有出台限购政策。“虽然香港也有限贷，但内地购房者，基本都是全款购房，不存在银行贷款问题。”有业内人士表示。

　　其次，人民币与港币之间的汇率变化，也使得在香港购房更加划算。中原地产华北及西南总裁黄雄告诉记者，“随着去年人民币的升值和港币的贬值，仅汇率这一方面，内地购房者在港购买住宅，就相当于打了一个八折”。

　　同时，资金的自由出入、房产流通的便捷性以及有助于刺激资产升值的低利率，这些都是内地客户将资金转投香港楼市的重要因素。

　　就在大量内地资金涌入香港楼市的同时，投资性需求也在逐渐减少，自住型需求却日益增多。

　　多位熟悉香港楼市的业内人士向记者表示，去年以来，自住型需求已明显增多。一位香港销售机构负责人告诉记者，据他了解，由于内地与香港之间贸易的密切程度越来越高，许多在港有业务的内地企业家也乐于在香港购置住宅，而且这种趋势还在扩大，另一方面，随着去年下半年以来投资性购房的减少，内地购房者在港置业比重有望逐步回落。 本报记者 刘杨