香港楼市小阳春缘何不期而至？

　　进入龙年后，香港楼市出现交投迅速转旺的“小阳春”行情，与年前交易清淡的状况大相径庭。这波楼市快热行情呈现量价齐升、卖家提价和买家争盘，甚至重现买家追价求货的现象。个中玄机何在呢？

　　种种迹象显示，外围环境回稳，低息环境持续，股市向好，又加上宏观面没有更加负面消息出现，强化买家入市信心。多间地产中介的统计数据显示，二月的4个周末，看楼客大增，甚至出现全城买家“疯抢”细价楼(小型单位)现象，一手新盘争相入市，新盘再现排队购楼的人龙。

　　在少数发展商高调唱好香港楼市之时，坚定看跌的观点大量涌出，其中以香港当地的政商名流和主流媒体为主。典型观点有“抄底本港楼市的时机未到”、“本港楼市下跌预期已经形成”以及对“小阳春”的后劲存疑等。有多家机构预测，本港楼价今年内至少将跌10%。

　　综合来看，看跌香港楼价的理由，主要是热钱正在大量撤离本港，环球利率极低的环境已不可能长期维持。同时，香港楼价已是高处不胜寒，大部分市民的薪金升幅远远追不上楼价。去年香港楼价较历史高位仅回落数个百分点，没有跌够，目前楼价较2009年初的低位仍大升65%，缺乏反弹空间。最近，香港楼市成交虽改善，比市道火爆时仍差很远。

　　今年1月底，一项全球楼市调查研究显示，香港是全球楼价最难负担的城市，楼价负担为家庭年收入12.6倍。多数人认为，港府遏制楼市的政策并未缓和、更无转向。如果楼市再度升温，港府势必增加招数来降温。

　　尽管看跌者声音不小，看涨者亦是理直气壮。最近，港府没有再推出遏抑楼市炒风的新措施，市场又传出港府有意延长业主按揭供款扣税年期的利好，再加上经过此前三四个月的急剧降温，二手楼市已累积相当购买力，楼市转暖有一定基础。

　　从国际金融环境来看，美联储有意将超低利率政策延至2014年底，这使得通胀预期重新抬头，拉高国际油价和大宗商品价格。由于香港货币政策紧跟美联储，市场预期低息环境还将至少持续三年，买楼成本和投资风险得以确定，买楼应对通胀的现实需要和心理预期显著增强。

　　香港楼市“小阳春”的不期而至，或许是其周期性规律的循环往复使然。从香港楼市交投(成交)长时期内所显现的周期性特点和规律来看，此次“小阳春”出现的时间点，是历时13年、经历过四轮的冷热轮回，且每一轮的循环都有大致规律可循的周期可言。

　　谨慎来看，楼价继续大涨的空间并不大。因为目前港府的新居屋政策已在改变，未来兴建的居屋不再与市价挂钩，而改与住户家庭收入相匹配。香港楼市正在被重新分割成豪宅和中低价两个物业市场。前者价格主要由外来(包括内地)投资资金决定，跌幅应该不会太大；后者的需求则因与新居屋重叠，主要是香港本地居民住屋需要，每年5000个新单位供应，已足以对冲、甚至压抑中低价住宅楼价的上行可能。更进一步看，尽管目前交投活跃，香港楼价恐怕难改中期下行的趋势。

　　(作者为知名财经专栏作家)

　　春节过后，香港楼市意外出现交投两旺的行情，各界对未来房价的趋势预测出现较大分歧。

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