“双辣招”下房价依旧坚挺 香港楼市调控挺头疼

　　【核心阅读】

　　香港房价连涨8年，特区政府使出“双辣招”：对非港居民额外征收买家印花税，提高二套房印花税。由于交易成本倍增，楼市成交量随之急降。

　　然而，半年过去，在供给长期不足、刚性需求强劲的双重作用下，房价依然坚挺。

　　尽管如此，特区政府表态：仍将坚持现行政策。同时表示，“双辣招”是临时性措施，从长远看还是要立足增加土地、房屋供应，缓解供需紧张的大势。

　　房价高、置业难，作为香港社会的一大难题，是特区政府施政的要务之一。

　　为遏制房价过快上涨，新一届特区政府先后于去年10月和今年2月推出楼市调控新政，额外开征买家印花税和提高二套房印花税，被业界称为“双辣招”。

　　“双辣招”实施半年来，楼市成交量急剧萎缩，房价却依然坚挺。楼市调控陷入攻坚战，颇让特区政府头疼。

　　辣招落地

　　成交量创10年最低

　　去年7月，新一届特区政府上任后，香港房价屡创历史新高。为了平抑过热的楼市，高额印花税“双辣招”政策应声落地。

　　2012年10月26日，特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，向其额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5个百分点，适用时间3年。

　　4个月之后，今年2月22日，特区政府全面提升印花税。针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番。

　　此轮调控政策出台之前，香港房价在2004年之后经历了一轮连续8年的上涨。

　　究其原因，特区政府财政司司长曾俊华认为，一是香港自2004年之后住宅供应量偏低，2004年至2012年私人住宅的供应量，较1990年至2003年下跌超过五成；二是2008年国际金融危机后，多个国家持续采取“量化宽松”的货币政策，“热钱”涌入香港，利率维持极低水平，楼市投机活动猖獗。

　　新一轮调控政策大大提高了投机者的炒房成本，楼市成交量随之急降。

　　香港龙头地产代理商之一的中原地产创始人施永青介绍，政府未出“双辣招”前，香港一手、二手地产市场每月平均成交量约1.2万至1.3万宗，出招后6个月总成交量只有约2万宗，平均每月3000宗左右，成交量下跌近七成。

　　香港土地注册处资料显示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅仅有6.8万宗注册登记买卖，成交量创10年来最低纪录。

　　刚刚过去的8月份，住宅楼宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合约总价值196亿港元，同比下滑50.8%，楼市陷入“冰封”。

　　供需紧张

　　房价依然相对坚挺　

　　虽然成交量下滑明显，但香港房价依然相对坚挺。香港政府统计处资料显示，今年首季度香港房价上升5%，第二季度上升1%，虽然升幅放缓，但升势未变。

　　今年7月，香港50个指标楼盘加权平均价格为每平方英尺7826港元(约每平方米84239港元)，较去年12月的每平方英尺7549港元(约每平方米81257港元)仍上升3.7%。中原地产研究部8月12日至8月18日的中原城市领先指数在连跌两周后回升0.41%，为7周来的最大升幅，显示房价反复。

　　楼市调控效果不佳，香港立法会议员田北俊认为，主要是因为楼市长期供应不足，普通市民置业需求强劲，双重作用下房价坚挺依旧。

　　2004年至2012年期间，香港特区政府实行勾地政策，开发商因竞拍需要缴纳押金等成本因素表现不积极，土地供应连年大幅下跌。2006年至2007年，香港新增土地总量仅7.3公顷，2008年至2009年，新增土地总量则进一步跌至0.019公顷。

　　田北俊说，“双辣招”政策下，楼市供需双方都受到打压，投机需求减弱，但二手房的供应也下滑。他分析，扩大印花税虽然加大了房屋交易成本，对于打击活跃交易效果明显，但税收成本最终仍转嫁给了买卖双方。

　　田北俊认为，政府以短期税收、长期增加供应的方式调控楼市，方向是正确的，但需要加强政策的清晰度和针对性。他认为，底层市民可以住公屋，香港真正有迫切置业需求的市民主要是“夹心”的中产阶层，政府楼市调控的服务对象应该是这一部分人。

　　此外，“双辣招”的负面效应也逐步显现。

　　地产代理首当其冲。有地产业团体组织表示，如果政府不撤回“双辣招”，预计香港将有2/3的地产代理(约2万人)失业。

　　在港工作的内地人同样受到波及。来自深圳的赵程大学毕业后留在香港发展。他本来打算工作后择机在香港置业“有个家”，但由于尚未获得永久居民身份，购房需要额外缴纳15%的买家印花税，计划只好搁置。

　　赵程说，“香港人可以在深圳买房，深圳人在香港买房却需要多缴税”。他说自己支持政府调控楼市，但认为调控不能打击基本的购房需求。“在港发展的内地人越来越多，并不都是炒房者。”

　　坚持调控

　　立足长远增加供应

　　面对政策成效不佳、立法会议员质疑和受影响群体的反对，香港特区政府行政长官梁振英日前表示，“双辣招”政策不是十全十美的，理解地产代理、在港工作内地人士等群体受到的不同程度影响。但他强调，政策实施后，楼市不理性的升势已被压止，楼市亢奋被冷却，“双辣招”是有效的。

　　他说，如果不是特区政府果断地实施“双辣招”，过去的大半年，香港房价恐怕会再上升一两成。

　　梁振英认为，虽然房价有回软势头，但新的供应量仍未到位，特区政府不会“减辣”。如果“减辣”，房价恐怕会重拾升轨，市民供楼负担水平恶化，也影响香港金融市场稳定。

　　曾俊华也认为，谈撤销楼市“双辣招”言之尚早。因为目前香港资金充足，利率较低，楼市仍有泡沫风险。

　　特区政府长远房屋策略督导委员会成员蔡涯棉也表示，香港楼市亢奋气氛持续了数年，如果现在对“双辣招”政策作出重大修改，炒家或许就会兴风作浪，楼市也将出现报复性反弹。他认为，特区政府的当务之急是冷却市场气氛，让市民可按需要置业。

　　梁振英强调，特区政府推出的“双辣招”是遏制楼市的临时性措施，在没有足够供应的前提下，从遏抑需求做起，但长期还是立足增加供应，“万事无地不行”。

　　他说，目前政府短、中、长期的土地供应已经有着落，下一阶段将重点处理具体的规划问题。

　　根据长远房屋策略督导委员会的房屋规划，未来10年，香港将新建成47万套房屋单位，占全香港238万个家庭整体比例近20%。

　　其中，公型房屋和私型房屋数量比例约为6∶4，即每年平均增加28200套公共房屋。对应2004年至2012年，香港公共房屋每年平均供应量仅15000多套。

　　特区政府预计，47万套房屋将满足未来10年新增住房、安置重建项目的居民住房和改善居住环境恶劣的住户需求。(记者 李永宁)