德国严打房东猛涨租 单方面猛涨可坐牢

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　　最近几年，中国多地房租猛涨。有统计数据显示，北京房租5年上涨82%，节节攀高。

　　在欧亚大陆的另一端，一直以房租稳定著称的德国也正遭受租金上涨的压力。近日，德国新《租金法》正式生效，试图通过立法以及推进“廉租房”、“住房金”等多重措施，抑制房租猛涨。“多管齐下”的效果尚待观察，不过对于房租过高的严控和紧张态度，以及对于民生的关注程度，也许值得我们借鉴。

　　房东单方面猛涨房租可坐牢

　　5月1日，德国房屋租金“铁腕条例”——新《租金法》正式生效，对房租的涨幅作出了更加严格的限制。例如，即使房东有正当理由想提高租金，也须经过房客同意。如房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能强行提高租金。

　　在德国，超过一半的家庭没有自有产权的房子，靠租房住。然而，过去三四年来，德国一些地方房租暴涨，令中低收入阶层生活压力陡增，在慕尼黑等大城市，许多人已经负担不起上涨的租金，不得不搬出内城区，到郊区安家。

　　“我们讨论了限定房租增长的各种可能性，”汉堡市城市发展部发言人格劳普纳表示：“我们希望新的租房法会在这方面起到一定作用。”

　　3年内房租涨幅不得超过15%

　　德国人一直以来都有租房住的传统，租房市场法律法规健全，租房者和房主之间通过租房合同保持平等合作的契约关系。由于多数房屋的产权属于国有公司或者同业合作社，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。5月1日，德国新的《租金法》生效，这一牵动千家万户利益的法规自然令人关注。

　　与旧法相比，新法具体而严格，为部分房屋的租金设定了涨幅上限。比如为限制大城市因人口增加需求旺盛引发的租金上涨，新法允许各州限制该州主要城市房租涨幅，3年内房租涨幅不得超过15%。

　　新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算违法行为，房客有权将房东告上法庭；如房租涨幅超过50%，房东要与房客协商，房客同意后方可增长，否则房东单方面涨租超50%被认为是赚取暴利，可判入狱三年。

　　德国建设部长彼得·拉姆绍尔认为，新法不仅可以限制房租过快上涨，也可以平衡此前法律向房客“一边倒”的局面。既保护租房者利益，也不会让房主“吃亏”。

　　例如，新法规定，房客不得因为房东对改善住房条件(例如安装新的采暖系统)的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月，房客可以要求补偿。新法还加强了对于拖欠押金和房租的租房者的惩罚力度。对于不能按照约定及时缴纳房屋押金的房客，房主可以不用警告就终结租房合同，将其扫地出门。

　　资本推升房价带动房租

　　德国出台如此严厉的《租金法》并非偶然。

　　多年来，德国住房市场一直不温不火。不过，金融危机爆发后，尤其是2010年以来，伴随德国经济强劲增长，柏林、法兰克福、杜塞尔多夫、汉堡、慕尼黑等大城市，商业和住宅地产需求强劲。

　　美国著名会计事务所安永近日在对100家企业和机构投资者的调查中发现，目前，投资者相信金融危机已经完全结束。价格相对较低的德国房地产市场在欧洲范围内最具吸引力，“是不动产投资的安全港湾”。同时，由于通胀压力以及欧债危机，人们对欧元前途存在疑虑，许多投资者转向不动产领域寻求资产保值增值，大量资本涌入德国房地产市场。

　　最近一段时间，德国房地产市场持续升温，慕尼黑、柏林、汉堡、法兰克福等大中城市住房紧缺，供不应求。电视新闻里，常常是中介挂出一套合适的房子，引来一二十个租房者排着队来看房。而大中城市住房紧俏，房价自然攀升，租金也不断上涨。

　　柏林住房承租人联合会主席卢卡斯·西本科滕预计，今年柏林房租将有大幅调整，已签合同房租将上涨4%到5%，新合同租金价格估计会上涨10%。他认为，造成房价房租不断攀涨的主要原因，是越来越多的人涌向城市，尤其是大城市。

　　而除上述因素外，引起房租上涨的另一个原因，是近年对出租房屋的大规模翻修。依照德国法律，房屋必须定期进行现代化改造，包括内装修、表面清洗、更换门窗暖气和太阳能设备等，而大部分翻修成本以房租形式转移到了承租人头上。

　　还需要盖更多的房子

　　不过，新《租金法》尽管严厉，在很多德国租户看来，仍还不够完备，特别是对于新租房屋价格没有设定上限。德国最大的反对党社民党也提出，如果在今年秋季的联邦选举中胜利，社民党将推动更严格的规定，包括新出租房屋价格不得高于本地区参考价格的10%、房租4年内上涨幅度不得高于15%等。

　　汉堡市市长欧拉夫·朔尔茨认为，只有政府建造更多的房子才能真正解决租金上涨问题。目前，汉堡市在新建住房中规定了社会保障房的比例，并严格规定房屋租金上限，以此来抑制房租过快上涨，保证低收入家庭住房。

　　事实上，战后几十年里，联邦德国一直大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。

　　在“社会住房”的资助框架内，政府资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。“社会住房”尽管是各州的事务，联邦政府也给予大量的资助，稳定住房市场。联邦政府划拨了总共170亿欧元(1欧元约合8.10元人民币)，可用于住房金和承担基础保障范围内的安居费用。为推动“社会住房”建设，联邦每年向各州提供5亿多欧元的补偿资金。不仅如此，政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。据报道，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。

　　要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。

　　除“社会住房”措施外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。记者 刘向