澳大利亚商业地产复苏在即 中国成第2大境外买家

　　境外投资者需求强劲 境内消费者信心恢复

　　【国际】澳洲商业地产复苏在即

　　2014年上半年，外国人花50亿澳元投资澳大利亚商业地产。

　　在2013年年底，曾有澳大利亚房地产机构做出谨慎预测称，在近年来澳大利亚宏观经济增长放缓、后劲乏力的大背景下，澳大利亚商业地产市场很难一枝独秀，其整体发展很难实现高速增长，其增速将转而以平稳为主，甚至可能伴随小幅衰退。

　　然而与此同时，境外投资者开始在澳大利亚商业地产市场上扮演起重要角色。近年来，外国投资者对于澳大利亚商业地产的投资热情有增无减，其投资规模一直呈上升趋势，且有继续走高的可能。

　　此外，在经历了今年长达6个月疲软的表现后，近期澳大利亚境内投资者对于商业地产的信心，亦开始走高。这些因素，或能帮助澳大利亚商业地产市场实现新一轮增长。

　　澳专家：澳洲商业地产潜在需求大

　　澳大利亚商业地产投资和管理领域的资深专家，必思胜集团(Precision Group)首席执行官兼常务董事白尚恩(Shaun Bonett)认为，澳大利亚的商业地产存在潜在的广泛需求，而这些需求会转而形成拉动经济增长的重要推动力，实现良性循环。

　　白尚恩在接受采访时表示，尽管自2008年金融危机以来，世界经济遭受了各种各样的打击，但澳大利亚一直保持着稳定的经济增长，以实际行动向投资者们证明了自己是可以信赖的理想投资地点。

　　白尚恩指出，澳大利亚的地理位置非常特殊，与亚洲主要国家，如中国、日本、韩国及菲律宾都有着广泛的贸易往来以及合作；同时，在文化上，它与其他西方国家有着千丝万缕的联系。这就使得澳大利亚在外国人眼中，是一个符合其商业利益或文化认同的投资地。

　　此外，澳大利亚健康、文明、休闲的生活方式，良好的自然环境，以及稳健的金融体系，安全的投资与融资环境，都提高了其在投资者心中的地位。因此，白尚恩对澳大利亚商业地产的复苏满怀信心。

　　自1994年建立必思胜集团以来，白尚恩一直致力于零售和商业房产的投资、开发和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亚40岁及以下最富有的人”，目前是澳大利亚最富有的200人之一。过去20年中，必思胜集团运用长效策略，其产业分布于澳大利亚多个州和领地，在商业房产管理和大城市CBD商业地产投资方面颇有建树。

　　新加坡投资者是最大境外买家，

　　中国投资者第二

　　业内人士对澳大利亚商业房地产市场前景的乐观态度，也可以从数据上得到支持。仅就2014年度前两个季度的市场情况来看，虽然澳大利亚商业地产市场的表现比较疲软，本地投资者对市场缺乏信心，多数以观望为主，但境外投资者依旧表现出了高昂的热情，频频出手，购买澳大利亚境内的商业房地产市场，交易数额屡创新高，成为为数不多的拉动消费者信心的重要力量。

　　此前，澳大利亚国家银行曾于2014年6月30日发布了第二季度的商业房地产市场调查。该调查显示，投资者对于该市场的信心指数由-3跌至-6，低于商业信心指数的平均水平。市场对于其下属的旅店、办公楼、工业用地，以及零售业用地四大主要行业均不持乐观态度。

　　该调查称，对于租地的使用率、政府监管、财政赤字以及消费者信心的担忧，是造成投资者看空澳大利亚商业地产的重要原因。

　　但这不意味着公众对于澳大利亚商业地产市场完全失去信心。实际上，对于该市场未来两年内实现资本回报率增长一事，大多数接受调查的投资者持乐观态度。

　　该调查给出的解释是，尽管现在诸如写字楼等商业用地存在空置问题，但投资者相信这是用人企业做出经营调整所必须经历的过程。投资者认为，通过办公地点的兼并以及人员的调整，企业可以实现成本的高效管理，这段阵痛期之后的投资回报率，还是值得期待的。

　　而来自《悉尼先驱晨报》的分析，加强了投资者对未来的预期。该报专栏文章称，在过去的3个月里(今年6—9月)，来自境外投资者的购房需求强劲，其在办公楼、零售业用地以及工业用地等领域内频频出手，推动了市场的销售增长，交易额竟超过了100亿澳元。较今年第二季度的91亿澳元交易额上涨了18%，并占据了超过五成的交易数量。其中墨尔本的商业地产市场更是早在第一季度就实现了55%的增长，较去年同期水平翻了一番。

　　文章称，境外买家中，新加坡投资者是最大的买主，交易额高达28亿澳元，其次是来自中国的投资者，为5.8亿澳元。

　　而澳大利亚中央银行——澳大利亚储备银行亦于近期发布一项报告称，早在20世纪80年代，境外投资者就开始购买澳大利亚的商业地产了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商业地产掌握在境外投资者的手里，这种购买行为在今年上半年达到了一个高峰，购买额占总销售量的近40%，接近2013年的全年水平。

　　该报告还称，境外投资者对于办公楼情有独钟，其购买建筑中有三分之一为办公用地。此外，悉尼所在的新南威尔士州是最受投资者青睐的地方，东北部的昆士兰州布里斯班市紧随其后。

　　而在最令投资者关心的回报率问题上，澳大利亚媒体“房地产观察”给出了2013年度商业地产投资回报率，为9.10%。该数据为综合零售业用地(8.8%)、写字楼(9.4%)、工业园区(9.3%)、旅馆(6.3%)以及医疗中心(11.6%)5项数据后所反映的平均水平。

　　澳大利亚澳新银行亦对此做了分析，并得出了积极的结论。其在最新发布的一项报告中称，来自境外的强势需求以及境内逐渐复苏的消费者信心，是使商业地产市场走出衰退的主要驱动力量。考虑到目前澳大利亚民用住宅市场仍旧非常火爆，预示着将有更多的人来此学习、工作与生活，拉动消费，提振需求，商业地产的未来势必大有可为。(陈奕冲）