海外房地产投资“冷门”机会大 英美澳是首选国家

　　中国资本在全球房地产市场中的重要性正与日俱增。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕7月16日发布的题为《聚焦海外—中国资本崛起之路》的报告显示，过去四年，中国资本投资海外商业物业(不包括开发项目及个人住宅投资)的年复合增长率高达72%，并在2014年首次超过100亿美元。中国在整个亚洲海外商业物业投资中的占比已超过1/4。

　　不过，在中国资本较为青睐的写字楼、酒店、住宅、零售物业之外，工业地产这一“冷门”物业却被专家看好。在接受国际商报记者采访时，世邦魏理仕华北区研究部主管、副董事孙祖天表示，工业地产将会成为未来较有机会的业态。

　　工业地产成冷门

　　数据显示，中国的机构投资者更青睐通过收购优质写字楼及酒店物业获得经验和收益，在当地建立声誉，并借此逐步进入零售物业类型。

　　世邦魏理仕发布的报告显示，在2014年，中国企业购置海外资产类型中，有59.7%是写字楼，18.8%是酒店，12.0%是零售物业。相较之下工业地产只有4.2%。

　　2013年和2014年，在中国流入美国商业地产的资金额中，23.78亿美元进入了写字楼市场，6.91亿美元进入酒店业，零售物业也有5.28亿美元，而工业地产仅获得1.28亿美元的资金。

　　同期，在中国流入澳大利亚商业地产的资金额中，写字楼市场达到18.89亿美元，酒店和零售物业分别有1.67亿美元和1.31亿美元，工业地产仅为1.04亿美元。“其实，在美国等发达国家，工业地产是很成熟的业态，且回报率要高于写字楼。”孙祖天认为，工业地产一般投资规模小、投资回报率高，是很合适的投资选择，只是目前中国投资者还没有关注到海外工业地产。他认为，未来投资工业地产很可能是中国投资者投资的趋势之一。

　　在谈到工业地产为何没有受到中国投资者的关注时，孙祖天认为，这与工业地产的特点有关，由于工业地产项目的市场影响力小，地标性不大，对于那些刚刚走向海外，需要在当地建立知名度的中国投资机构来说，工业地产项目显然不能满足其要求。“不过，随着中国投资者海外投资经验的积累，他们一定会选择更为多元的物业，从有利可图的交易中获取高投资回报。”

　　世邦魏理仕北方区投资部负责人、董事杨智伟在接受国际商报记者采访时也表达了类似的观点。他认为，工业地产项目一般都有稳定的现金流，投资者购入后，可以通过租金得到稳定的回报。与其他物业类型相比，工业地产项目的总价较低，投资回报率却较高，是很好的投资选择。“目前中国投资者对于海外工业地产项目涉猎很少，有些投资也往往是‘项目包’或平台形式。未来，工业地产项目可能会逐步受到中国投资者的重视，特别是主权基金和大型保险公司等机构投资者。”

　　二线城市有机会

　　目前，英国、美国和澳大利亚是中资海外置业的首选国家。

　　世邦魏理仕曾在《2015年全球投资意向调查》中揭示伦敦是全球投资者寻求购买商业房地产投资的首选城市。过去两年，伦敦市场在中国资本投向欧洲商业物业的比例中占比高达80%和52%。英国稳定的经济增长预计将继续支持伦敦房地产市场在未来几年的表现。

　　2013年和2014年，中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过1/5，当中大多数投资均流向位于主要门户城市的酒店和办公楼资产。纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯敦和旧金山依次为中国投资客的主要投资目的地，占美国流入商业房地产投资额的60%以上，其中用于购买纽约和洛杉矶优质写字楼及酒店资产的投资额约占一半。

　　此外，由于与中国贸易关系紧密，澳大利亚也是最受中国投资者欢迎的海外置业国家。2014年，中国已跃升为澳大利亚第二大海外商业地产买家(仅次于新加坡)，其中悉尼更成为大多数中国投资者的热门投资城市。

　　对此，孙祖天预计，随着中国投资者海外置业的经验和信心不断增强，会有越来越多的投资者将目光投向更广阔的地域，也就是所谓的“二线城市”。

　　比如，由于美国门户城市的房地产价格不断攀升，为了寻找更佳的投资机会，投资者可能将目光投向亚特兰大、波士顿、达拉斯、丹佛和西雅图等城市。在英国，曼彻斯特等地区将会进入投资者的考虑范畴。在澳大利亚，珀斯则会是下一个潜力投资地。

　　不过孙祖天提醒中国投资者，陌生的海外市场环境和对当地相关法律法规缺乏充分的了解将是巨大挑战。因此，在出海淘金的初期，应透过与当地企业的合作或者借助具有全球化平台的顾问公司，充分了解当地的市场动态和法律法规。同时，海外市场的监管机构可能会对房地产的外国买家提出新的法规限制和要求，以及实施新的政策，使所有市场参与者的投资环境复杂化，投资者在建立自己的全球投资组合时需要为这些挑战和其他挑战作好准备。(李高超)