中新社北京九月二十日电题：京城“大地主”眼中的地产核心竞争力

　　中新社记者翁阳

　　自六月中旬央行出台收缩房贷的“一二一”文件，资金链问题事实上已成为数月来地产界高度关注的对象。与此类似，八月上旬以来中国政府对违规圈地行为之重拳出击及强调土地公开招标等诸多举措，也使得有关土地储备的话题不断升温。

　　六月十九日在港孤独破冰，逆风上市的京城地产巨头首创置业一向就不缺钱，而她在京城黄金地段拥有的三百多万平米建筑面积的土地储备则令其拥有了北京“大地主”的称谓。

　　曾在中国地产界跌爬滚打过的人士大多深谙一个简单的道理：诚然“钱”和“地”同属地产业两大核心要素，但相对资金而言，开发商对土地的掌控程度与其成败更为忧戚相关。

　　但是当记者采访首创置业董事长刘晓光时，却得到与“共识”相左的答案，“首创置业的核心竞争力不在于地，而在于地产营运的综合能力，这种营运实力正是未来地产业的本质竞争。”

　　据刘晓光介绍，在美国、欧洲等发达国家，房地产普遍注重经营运作。而在亚洲，由于人多地少，土地资源稀缺，因此开发商都把土地储备当作大事来做。

　　采访之前，曾有业内人士透露，首创置业目前正在向亚洲级综合地产营运商目标挺进。

　　刘晓光告诉记者，纵观中国房地产业近年的发展，缺乏相应营运开发能力，只知盲目圈地导致失败的例子不胜枚举，不少开发商误认为圈到地就是房地产竞争的全部。

　　“事实上，土地并非竞争力，只是资源储备。大地产商有地，但这不是成功的关键，地产竞争的焦点是土地的营运能力”，刘晓光如是说。

　　刘晓光对记者说，依照国际惯例，地产公司的营运能力多从持有型物业、项目价值判断、资金运筹、开发、营销、服务等方面来评估。

　　“以持有型物业为例，”刘晓光说，“我们开发的项目百分之八十的产品销售给客户，百分之二十则为投资持有。由于单纯的销售型物业受开发进度、销售业绩、现金流的影响会有一定的波动，因此维持一定比例的持有型物业可提高抗风险能力。”

　　“一九九六年首创旗下阳光房地产公司率先关注“京昌路”一带，置地三十万平米，在二000年该公司又首先发现万柳新区的价值，目前此两处皆是京城黄金地段。这体现的便是地产公司在项目价值判断上的能力”，刘晓光介绍说。

　　国际著名专业咨询机构麦肯锡公司在其近期出具的一份房地产业研究报告中认为，营运标准的确立有助于地产商在项目开发上稳定在一定水准，而无营运标准可言的公司项目质量往往参差不齐，令市场很难放心。在房地产业发展程度较高的国家，人们已习惯用一系列营运标准来评价地产公司。在中国确立房地产业的营运标准只是时间问题。

　　记者在采访中还了解到，标志着首创置业下一阶段运营管理整体方向的《五年经营计划(二00三——二00七)》已出台。据置业运营总监赖伟浩介绍，该文件从制度上规范了公司运营业务管理的范畴及流程，以经营计划为核心，旨在加强计划管理和目标管理，同时发挥了置业规模工程资源优势，通过集中大额大宗设备材料采购，降低工程开发成本。

　　首创置业总裁唐军则明确表示，对高科技公司而言，技术标准是专利的最高形式，持有技术标准就等于掌控了该产业的命脉。而对于一家地产公司而言，拥有营运标准就等于拥有了品牌，分析首创置业的项目、物业组合及其拥有的各种资源，可以说首创置业正在为中国地产业定制营运标准，这才是其核心竞争力所在。