政策微调进行时利好地产股

　　从3月份以来的表现看，地产股超额收益明显。事实上，即使在政策密集期的1月份，地产股的表现也好于大部分行业：按总市值加权平均计，地产板块略微跑输大盘0 .54个百分点，但跑赢了综合、家电、轻工制造等13行业，在国信23个行业中排名第10；按算术平均计，地产跑赢大盘1 .78个百分点，在申万23个行业中排名第7。在2月份春节楼市成交低迷期间，地产股也有绝对收益：上涨4.52%。在23个行业中排名第12，跑赢了医药、建筑建材、化工等11个行业。

　　近来，一些城市陆续公布了今年新建住房价格控制目标，10%涨幅或成多数选择。同时，国家发展改革委决定，自5月1日起取消或降低部分住房交易手续费，可减轻企业和居民负担41亿元。“遏制房价过快上涨”的调控方向毋庸置疑，但具体措施存在调整的必要，也很迫切。而发改委降低部分住房的交易手续费和开发环节的行政规费，为行业减负，无疑有利于地产股。

　　地产股估值低廉，已反映了较悲观预期 。 目 前 地 产 股2 0 1 1年 动 态P E 9 -11X、N A V折价20%，我们看好地产股下一阶段的表现，通过四种情形的模拟，无论以何种情形演绎，下一阶段均有望获超额收益：

　　1.市场抗药性增强，量价齐升或量滞价升，则政策继续压，地产股由于业绩增长而修正股价，底部抬高；

　　2.量价齐跌，政策效果达到，为避免超调伤及经济，政策及时撤出，地产股将出现趋势性机会；

　　3.量价齐跌后，政策依然如故，导致超调，风险向中上游行业及银行、财政传导，由于地产股已部分反映了悲观预期，在此种情形下将表现为相对收益较为明显；

　　4.量增价滞，实现软着陆，地产股出现趋势性机会。

　　房地产开发企业实际经营情况好于投资者预期，且机构投资者普遍低配。建议投资者加仓前期涨幅不大，但财务稳、估值低、业绩增长锁定好的全国及区 域 龙 头 。 我 们 认 为 ， 下 一 阶 段 政 府“遏制房价过快上涨”的目标不会变，另一方面也要保持经济良性循环：宏观方面要避免滞胀的发生，微观方面要防止商品房需求堰塞湖的形成和低收入人群居住成本的上升，在调控具体措施上会进行科学、合理的调整。若如此，将有利于地产股更好的展开上升行情。由于目前地产股在A股的标配比例已降至较 低 水 平 ， 吸 纳 资 金 的 能 力 已 大 不 如2009年时，若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本，因此建议 现 阶 段 趁 低 买 入 ， 选 股 思 路 ： 估 值低、财务稳健、业绩锁定性好的全国及区域龙头股；地产+X概念股；商业地产股；保障房建设收益股等。国信证券 方焱 区瑞明