基金经理地产股投资“冰火两重天”

　　11月初地产股出现一波强势上涨后，上周却陷入疲弱。尽管16日央行公布的《2011年第三季度中国货币政策执行报告》提出实施稳健货币政策，将适时适度进行预调微调，市场对明年货币政策放松的预期十分明确，但据中国证券报记者了解，基金经理之间对地产股的判断差异极大，既有人充满乐观情绪，也有相当部分基金经理认为，放松的货币政策惠及不到地产股。

　　乐观派：购买需求仍在

　　“前期房地产股上涨的原因主要是，房价在调控一年多之后开始松动，各地出现实质性的降价，正如大家先前认为的‘房价跌、房地产股涨’的判断。”深圳一家大型基金公司的基金经理表示。据他观察，一些城市在房地产价格出现实质性下降之后，地方政府的调控积极性有所下降，甚至曾讨论限价政策是否在明年结束的问题。这位基金经理向来较为关注房地产股，他认为限价政策总有退出的一天，因而适当加仓了部分房地产股。尽管近期这些股票也有调整，但总体而言，他的组合仍有斩获。

　　从目前看，基金经理对房地产股乐观情绪的主要理由集中于社会购买力仍较强大，一旦政策放松，庞大的购房需求仍然可期。国投瑞银投资副总监许炜哲认为，房地产进入降价时代是大势所趋，但是，这一趋势可能有助于地产企业的长期良性发展，地产企业未来无法继续维系暴利，但是良好的利润前景在上市地产公司中仍有可能维系。房价降到合理区间后，市场有望出现持续且庞大的购房需求。不过从目前看，房地产价格的下降同样伴随着交易量的萎缩，“价跌量升”的乐观形势并未出现，目前是否为房地产股的拐点，现在下结论似乎为时过早。

　　悲观派：放松无法惠及地产

　　对于另外一些基金经理来说，即便投资周期类股票，也没有考虑加仓房地产。平安大华深证300增强型基金拟任基金经理焦巍认为，明年的货币放松将是结构性的，“对房地产和一些过剩产业的调控很难看到放松，我觉得明年政策最大的特点是结构性，不管是放松也好，还是从紧也好，都要把握住这个结构性的主题。”因而，他将保持对房地产股的谨慎。

　　另一位对地产股抱着悲观态度的基金经理则认为，在调控房价初见成效的情况下，不可能再出台类似2009年的大规模放松政策。“中国的房地产一向是一松就涨，那基本上将前两年调控的成果毁于一旦。明年的基调应该是保民生，我认为考虑到历史上的教训，房地产不可能有全面放松的机会。”深圳的一位基金经理认为，未来尽管信贷能够有放松的迹象，也有一部分钱会流入房地产，但总体而言，“一放就乱”的局面不可能重演。而中国证券报记者从商业银行信贷部门了解到，目前对房地产商的开发贷款，商业银行基本上采取主动回避的态度，而对于个人房贷，则采取基本利率上浮的做法。基本上首套房贷，也难以享受到优惠的利率，放松迹象仍然有限。加之此前严苛的房地产过户政策，即便是换房，也必须承受上浮的利率，这也吓退了相当一部分具备购买力的投资者。

　　值得关注的是，一些新举措也在力图减少地方政府对土地拍卖的依赖，如试点发行地方债、加大持有环节征税等等，这些做法或会增强地方政府平抑房价的信心，令房价调整向市场化方向转化，并将给予悲观派观点更多的支持。　□本报记者 江沂 深圳报道