北京两地王命运各异 10号将预售15号杂草丛生

　　半年前留下巨大悬念的广渠门地块，终于到了即将揭开价格谜底的时刻。遥想拿地之时，开发商豪气云天一掷千金，频繁翻起的拍卖号牌丝毫没有理会市场对惊人楼板价的承受力。然而经历了4月的一场政策风暴，舆论中的“香饽饽”转眼间成了房地产业的“烫手山芋”——开发商愁的不是现金流，而是如何定价。如果广渠门、科学城这样的天价地王能顺利出货，并且落得真金白银，曾经失意于拿地现场的开发商，没有理由担心自己手上的“非地王”项目更难出手；但如果地王们报出了比偏僻地段更有杀伤力的价格，2008年全国楼市集体降价的连锁效应恐怕又将上演。地王们在熊市的卖楼故事，也许将成为未来一段时间房价走向的最佳风向标。

　　因此地王的卖楼记，不仅购房者关心，开发商及政策制定者也关心。

　　7月是房地产的传统淡季，从本周开始，《每日经济新闻》房产周刊推出“地王熊市卖楼记”系列报道，书写淡季中的精彩故事——

　　去年五六月份，北京广渠门相继诞生两大地王：10.22亿元的广渠门10号地与40.6亿元的15号地。由于极高的楼面价成本，两大地王皆选择了高端化的产品路线。但一年过去了，两地王却迎来了不同的命运：广渠门10号地上的产品富力十号将于7月15日开盘预售，而15号地如今仍是一块杂草丛生的荒地，动工时间待定。

　　10号地将入市：底线4万元？

　　去年5月21日成为地王的广渠门外10号地，如今的产品名称为富力十号。富力十号售楼处一位工作人员向《每日经济新闻》记者证实，“该楼盘将于7月15日正式开盘。”

　　据记者了解，富力十号项目包括4栋公寓楼、34套合院别墅以及一栋开发商竞标土地时被要求配建的廉租房。

　　“富力十号一期推出的房源包括108套板式小高层和6套合院。”上述工作人员说，目前具体价格还未定，但区间价格已定。小高层公寓的价格在4万~5万元/平方米，别墅的价格约为6万元/平方米。本次推出的房源，合院面积在400~480平方米区间，公寓的主力户型为227平方米的三居和279平方米的四居。

　　北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者说，富力十号当时近15000元/平方米的楼面价及东三环内的优越地理位置，在成本和区域上就圈定了项目的高端定位。一般来讲，在开发商全部销售额当中，拿地成本占三分之一。为拿回成本，该项目成品楼的售价至少要达到40000元/平方米。另外，相同地段的高档住宅40000元/平方米左右的均价也将广渠门外10号的市场预期抬高。可以说，从一开始，它的高档定位就势在必行。

　　“如果开发商将此地块打造成普通住宅，毫无竞争力。开发商只能将其定位为高端产品，高位兑现。”一位行内人士向记者说，广渠门外10号地去年5月21日中标时，楼面价高达15141元/平方米。当时，周边楼盘的均价已和其楼盘价相当，如冠城名敦道均价为20000元/平方米，Free自由季均价为14500元/平方米，首城国际中心二期均价为14800元/平方米。

　　其他拿下地王的开发商也深谙高买高卖的道理。在2009年6月30日以40.6亿元拿下广渠路15号地后，中化方兴房地产副总经理盖剑高在中标后即明确透露，公司将把该地块打造成一个高端项目；于2007年以17亿元拿下北京朝阳区西大望路27号创造地王纪录的万科，后来也将该地块上的项目定位为高端产品。