马光远:中国房地产泡沫是最坚固的皮子做的

　　12月8日，中国社科院发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》，报告最引人注目的地方有两点：一是预测明年房价稳中有降；二是测算出了中国35个大中城市的房地产泡沫率，对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄位列全国泡沫最严重的城市之列。

　　有意思的是，12月7日同是中国社科院发布的《2011年经济蓝皮书》也有两个结论比较醒目：一是认为2010年中国房价上涨幅度为15%，但2011年房价很有可能报复性反弹；二是用房价收入比衡量中国的房地产泡沫，认为，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房，蓝皮书由此判定，目前中国85%的家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

　　同是社科院的报告，对于明年的房价，一个认为稳中有降，一个却认为可能报复性反弹。考虑到房价问题的复杂性，这种预测其实很难说谁对谁错，但两个报告都承认，中国的房地产泡沫已经大到很危险的程度。一个认为平均泡沫已经到了30%左右，而另一个认为85%的家庭买不起房子。都认为房地产泡沫很大，但都不敢轻易对房价的下跌给予果断的预测，这就是中国式泡沫的最大特色。笔者认为，如果说美国的房地产泡沫是塑料做的，日本的是羊皮做的，则很显然，中国的泡沫很可能是用全球最坚固的皮质做的，任凭你吹的再大，其依然具有绝对的坚韧性。之所以坚固，当然不是说中国房地产泡沫不受经济规律的制约，而是说制约房价的因素很多都并非经济因素。

　　比如，今年，在被称为史上最严的房地产新政的打击下，房价的坚挺超乎想象。事实上，自4月17日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，究其原因，还是因为各种利益导致的政策乏力所致。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。两点可以明证：一是国土资源部明确表示，今年要对土地执法进行问责，但到现在依旧不见问责的一点迹象；二是国资委明确要求78家央企退出房地产，但迄今进展非常缓慢。如果该问责的不问责，出台再严厉的政策，也没有多大的意义。

　　即使如此，对于明年的房价，笔者倒认为，尽管让房价大幅下跌看来很难，但报复性反弹的可能不大，货币开始收紧，“十二五”开始产业转型的起航，都不容房地产泡沫继续绑架经济，特别是，1000万套保障性住房的计划，更是有可能成为抑制房价的利器。（马光远）