广州扬箕旧改地块地价两年涨三成

　　广州国土房管局上周发布消息:将在1月18日正式出让扬箕村改造地块。此消息一出立即引发了社会各界对扬箕地块的关注。这是明年住宅地块的第一拍,也是继猎德村和琶洲村地块出让后,广州第三个公开挂牌出让的城中村改造地块。

　　在昨日举行的华南地产论语上,政协委员以及各路专家共同探讨扬箕村改造,一些与会者指出:城中村改造应该坚持社会效益大于经济效益,过高的容积率会带来人流、物流、车流的高度集中,从而导致城市病。

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　　改造城中村势必牺牲容积率?

　　近年来,广州城市更新步伐加快,从2007年首次启动以市场力量推动城中村改造起,广州已经先后通过公开土地出让,为猎德村、琶洲村找到了改造开发商。这次扬箕村的改造方式也是通过土地公开出让的方式选择开发商,但扬箕村出让地块的容积率高达6.18(容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,比率越高代表密度越高),明显高于猎德村安置回迁区的容积率5.2和琶洲村改造地块的5.5。

　　“城中村改造容积率过高是由政府和开发商的利益推动。”在昨日的论坛上,广东省政府参事王则楚首先发话。他表示,在城中村改造过程中,政府追求土地收益、村民追求改造效果、开发商要确保今后商品住宅卖了能挣钱,这三种需求推高了出让地块的容积率。而过高的容积率会带来人流、物流、车流的高度集中,也就是说将导致这个区域或出现严重交通堵塞问题,高容积率会导致城市病。

　　暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚认为,“这三股力量的博弈,损害的是整个城市的利益。”城市中一个区域的容积率应该是根据整个城市规划来确定的,不应为了平衡地块开发利益而随意改动。胡刚还指出,扬箕村地块拔高容积率缺乏公示程序,应该让周边市民有一个发言权。

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同则持另一种看法,他说,广州曾经在2006年以前拒绝开发商参与旧城改造,但却面临缺乏资金和改造积极性等问题,旧城改造一度陷入僵持。如今引入市场力量推动城市旧城区、旧村庄改造,给广州带来了契机。韩世同认为,容积率高一点是没关系的,可以像香港那样走节约利用土地发展道路。而且高容积率可以让建筑向空中发展,腾出更多的空地,降低建筑密度。

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　　时隔两年地价飙升2000元/平方米

　　与珠江新城仅一路之隔的扬箕村,改造进度一直备受瞩目。实际上,扬箕村早在2008年上半年就被纳入改造,但随后受国际金融危机影响,楼市一路走低,预测拍卖楼面地价仅为6500元/平方米,扬箕村改造随即搁置。

　　两年来,和全国其他一线城市一样,广州楼市涨势明显,竞得扬箕村改造地块的开发商要付出包括挂牌地价和建设村民复建房费用合共23.5亿多元,楼面地价已经高达8593元/平方米,比2008年的预测拍卖价高出32%,高于2007年猎德村改造商业项目楼面地价8095元/平方米以及2009年琶洲村改造项目楼面地价4714元/平方米,从而跻身广州历年商住用地单价第二高。

　　这意味着,在当今楼市环境下,开发商要投入更多的资金来承担扬箕村的改造,但当地的土地面积是固定的,开发商要想收回成本就只有寄望于更高的容积率,盖更多的房子。

　　广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理朱秋利认为,应该以动态的眼光来看待扬箕村改造。“有关部门应该有底气和原则,看商业价值要立足于三年以后,而不是从目前来判断。从扬箕地段来看,它处于新老城区的交汇处,是一块难得的风水宝地,地理环境上有得天独厚的优势,这么好的环境,容积率控制低一些,也是有很好的升值空间的。”他建议,政府能将扬箕村的容积率控制在5.5以下。

　　朱秋利同时指出,城中村改造应该坚持社会效益大于经济效益,把社会效益放在首位再兼顾经济效益。他呼吁政府部门能更好地保护扬箕村历史自然形成的人文景观和历史建筑。

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　　是否高门槛定向卖地?

　　据了解,广州在“三旧改造”过程中,引入开发商参与城中村改造的形式并非只有公开出让土地一种,像林和村就是村集体直接与开发商协商确定改造方案,村集体自己主导改造。

　　值得注意的是,这次土地公开出让不接受联合竞买,广州市国土房管局要求,竞买开发商必须是在广州市注册,具备一级房地产开发资质的企业,注册资本8亿元人民币以上。竞买申请人须在扬箕村周边区域(广州市越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米,以保障扬箕村全面改造拆迁安置周转使用。

　　广东房地产资深专家韩世同昨日指出,这样的土地公开出让给人感觉是在给特定的开发商量身打造的。据了解,此前已经有消息显示富力地产早已与扬箕村集体接触洽谈城中村改造事宜,但富力地产自身对此一直讳莫如深。韩世同预计,扬箕村改造地块很有可能以底价成交。

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　　将小学交给开发商周转存在隐患

　　这次土地出让公告明确,开发商拿下扬箕村地块后,需要协调有关部门解决扬箕村拆迁改造期间小学周转办学的方案,而且总建筑面积不少于4500平方米。按照规划文件要求,开发商今后要从6.28万平方米的用地面积中拿出1万多平方米为扬箕村建设配套小学。

　　“开发商是否有能力和义务协调周转办学?”广东省政协常委孟浩看到出让公告中的这个细节后表示担心,他强调政府应该首先承担起城中村改造的社会责任,协调周转办学是很复杂的事,不宜让开发商去办理。他担心开发商将把学生入学的事推给家长和社会。

　　王则楚对今后的学校配套建设表示担心,“过去开发商在配套建设中已经有很多问题,为什么不交给教育部门建设,人大对这个问题检查了多少次,很多小区的学校都是开发商欠账不建,或选择又偏又小的地方建学校。”他呼吁政府把公共事业摆在城中村改造的第一位。

　　●部门表态

　　“城中村改造勉强打成平手”

　　2010年是广州大变之年,也是“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造加速之年。在城中村改造方面,有猎德先例在前,林和村等中心城区的城中村也普遍选择了较高的容积率,引发的社会关注由来已久。许多人担心城中村会越改越密,甚至成为“站立”起来的新城中村。

　　对这些疑问,广州市“三旧”改造办公室相关负责人此前就明确回应,“从来没有指望从(改造)中赚钱,我们能够打成平手就已经算不错了。旧城改造肯定是亏钱的,千家万户基本要求回迁,城中村改造勉强打成平手。”

　　一边是高昂的改造成本,一边是高企的容积率。如何平衡这对矛盾?广州市“三旧”改造部门也开始进行了政策调整。比如,从区域范围整体平衡城中村的改造成本,避免个别城中村容积率过高。此外还考虑通过旧厂房用地来“补贴”城中村改造。

　　专题撰文记者胡良光