房产泡沫破灭留下众多烂尾 西班牙处处有"鬼城"

　　耶比斯小城距离西班牙首都马德里只有半个小时的车程，几年前过度的房地产开发使这个小地方涌现了大量的房产——250多排房子整齐地“铺”在山坡上。

　　但是，这些房子大部分都从来没有出售过。尽管楼龄只有3年，很多房子却已经处于失修状态：墙壁开始剥落，房内一切值钱的东西，包括水管、散热器、门等都已经被偷走……极少数住在这里的业主，都必须养一条狗防盗。这些基本无人居住的小城，被叫做“鬼城”。

　　房地产泡沫留下众多烂尾工程

　　在西班牙，像耶比斯小城这样的情况并不少见，西班牙一度繁荣的房地产业在全国各地都留下了众多烂尾工程。房产商当初搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在都成了银行的不良债务。从目前公开的数字来看，西班牙众多银行的损失究竟有多少仍是个未知数。

　　今年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，让投资者望而生畏。但是潜在的损失远远不止这个数，西班牙是欧洲的第五大经济实体，如果要对其实施救助，花费的金钱要比爱尔兰、希腊这些小国家多得多，西班牙经济一旦崩溃，对欧元的打击将会是巨大的。

　　西班牙央行称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，有2400亿存在问题，不过这一状况仍在各银行可应付的范围之内。这个说法可信度并不是很高，因为西班牙的银行透明度并不像美国的银行那么高。

　　在今年7月对整个欧洲银行业的测试中，有5家储蓄银行未能通过。而在这次测试中过关的一些爱尔兰银行，却在最近倒闭，导致国际信评机构穆迪大幅度下调爱尔兰的信用评级。爱尔兰银行的案例，使人对这次银行业的测试持高度怀疑态度，也迫使欧盟要开展新一轮更严格的测试。

　　西班牙地价十年间上涨5倍

　　西班牙央行为了提升外界对西班牙经济的信心，要求国内的银行在明年扩大透明度，公开他们在全国各地收回来的房地产物业。可是，这些物业又值多少钱呢？

　　瓦尔德班诺一年半前开办了巴斯克房产公司，专门帮助银行出售从开发商手上收回来的房子，公司目前正在销售位于马德里东南的昆卡的房子，而昆卡原来就不是个人口密集的地方。 “谁来开发这个地方，谁又肯出钱？ ”瓦尔德班诺感叹道。

　　马德里南部的塞塞尼亚是西班牙最著名的 “鬼城”，有12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有一半不到，房子的一楼本来是用作商铺的，现在全部用砖封了起来。

　　在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工，等待着400万移民购买。与此同时，海边的度假村也都成为了居住区，去度假的西班牙人以及那些已经退休、到处寻找阳光的北欧人都住在那里。当年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍，同时建造业也制造了大量的就业机会。

　　房产开发地区实际需求低

　　可是在一夜之间，市场突然消失了。移民回到了自己的国家，北欧人也停止了买房，西班牙失业率一下子上涨到20%。

　　西班牙官方现在的说法是最糟糕的时期已经过去，但是房价已从巅峰回落了12.8%。财政部副部长卡帕表示，调控房价的各项政策已经在发生作用。不过，这些说法仍然值得怀疑。

　　恩西纳尔是西班牙最著名的房产网站Idealista.com的创始人，他表示西班牙政府总是希望房地产能够实现软着陆，但是实现这一目标需要很长的时间。他认为房价的调控还有很漫长的路，至少要下降30%到40%甚至更多。

　　恩西纳尔的说法并非毫无根据，法国兴业银行的一份报告指出，西班牙是全欧洲发地产发展最快的国家之一，人均贷款数字全欧洲最高，但是房产价格下降最少。

　　其实，在西班牙房产商开发的地区，都是房产低需求的地方，在南部的海滨城市，原来长满树木的山坡全都变成了房子，但是房子都是空的。

　　西班牙国内的银行不得已之下只能开始设计不同的投资组合，希望把收回来的房子卖掉；可是有的银行甚至连房子都收不回来——打电话找贷款人，人家根本就不接电话。而且银行本身对销售房子的态度也是矛盾的，既想把房子尽快脱手，又怕在市场上推出太多房子会导致房地产价格暴跌。

　　银行与开发商“甜蜜”不再

　　关于空置物业的数字，西班牙国内也没有一个统一的说法。马德里房产商协会主席加林多最近就指出，国内最著名的房屋中介机构Tinsa估算马德里有1万套待售房产，但是政府公布的数字却是5万套。 “最让我感到奇怪的是，从来没有人去做一次彻底的调查研究，得出供求的确切数字。 ”加林多说。