10万！潘石屹旗下项目创沪写字楼单价新高

　　“恭喜SOHO中国上海的团队！我们的写字楼单价突破10万元。”12月29日，在得知SOHO中国旗下上海项目——东海广场以1.21亿元总价，100372元/平方米单价成交了57楼顶层写字楼之后，兴奋异常的SOHO中国总裁潘石屹在微博上第一时间发出了这样一条消息。而这一价格也创造了上海写字楼销售的新纪录。

　　此前，戴德梁行上海公司发出的报告显示，上海绝大部分写字楼的销售均价只有每平方米5万元~6万元，仅个别项目的销售均价能达到7万元/平方米。类似潘石屹这样能够把东海广场顶楼卖出单价10万元的情况的确少见。

　　但正当人们猜疑上海2011年的楼市是否将进入“写字楼行情”时，上海本地的房地产业人士却告诉《每日经济新闻》记者，东海广场上述销售单价仅仅只是个案，并没有参照性。天价写字楼的现象，或者仅属于潘石屹。

　　售价接近买入均价的3倍

　　根据昨日现场的消息，SOHO东海广场对57层(最高层)进行整层拍卖，共有来自江浙沪等地的30余家投资商参与了此次拍卖角逐，经过34轮的加价，最终一名来自安徽的商人以1.21亿元的总成交额将其拍下。

　　不计算整个东海广场项目的收益，仅仅就57楼的顶层写字楼而言，其售价就已经接近买入时价格的3倍，而SOHO中国在整个项目的收益也已经超过100%。

　　去年8月18日，曾经是上海市中心最大烂尾楼项目的上海东海广场正式被SOHO中国以24.5亿元收入囊中，折合单价仅为3.4万元/平方米。仅3个月后，东海广场就以6万元/平方米的报价散卖，当时业内预言，如果全部售出，公司收益率会超过100%。

　　而昨日潘石屹通过拍卖更是将大厦顶楼价格抬高到100372元/平方米，相当于买入均价的近3倍。上海中原地产工商铺部的总监陶翃认为，潘石屹给销售团队的提成相对比较高，实际回报可能达不到200%，但如此高的收益在上海的商业地产领域仍然是极为少见的。

　　对于大多数房地产业内人士来说，东海广场上述超过10万元/平方米的天价是创纪录的。中国房地产信息集团的数据显示，截至今年12月，上海写字楼的平均成交价仅仅只有19978元/平方米。大部分内环内的写字楼项目的销售均价都只有每平方米5万元~6万元。

　　中房信分析师薛建雄认为，上海今年大部分时间内写字楼的成交情况都很一般，原因是写字楼的调控要比住宅力度小一些，不过成交面积仍比去年下降了三成。

　　“老潘是炒作。”华燕分析师张宏伟在听到上述消息后第一反应是，10万元的写字楼成交单价并不能代表上海写字楼的整体价格走势，目前上海绝大部分的写字楼都到不了6万元以上的价格，普通甲级写字楼的售价也只有每平方米3万~5万元。

　　高价成交不代表整体行情

　　大部分房地产业分析师都认为，SOHO东海广场顶楼的高价成交并不会代表上海写字楼的整体行情趋势。

　　“关键是租金不支持。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示。

　　此前，戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达透露，截至今年12月份上海甲级写字楼租金水平达到每天每平方米7.14元。

　　即使是国际金融中心、上海环球金融中心等顶级写字楼的租金不过10~15元/平方米/日。以每天15元/平方米的租金价格计算，SOHO东海广场顶楼的1.21亿元成交总价回报周期也需要大约20年，远远高于一般写字楼的投资回收周期。

　　“正常价格应该是每平方米7万到8万元。”陶翃说，尽管今年上海写字楼的租金价格上涨了15%~20%，并且后续仍然有上涨的趋势，但租金上涨的幅度并不足以为上海的写字楼提供和住宅项目一样的上涨空间。

　　尤其是潘石屹的SOHO东海广场所在的位置并不是上海南京西路或者静安寺那样的核心商业圈，所以能卖出10万元的单价一是因为位于项目的顶层，有一定的特殊意义；第二则是因为区域内可售写字楼供应稀少，项目没有可参考对象；第三是潘石屹的营销手法和上海传统的开发商有很大的区别。

　　据介绍，潘石屹在宣传项目时，会跑到浙江包下当地五星级酒店的一个包间作展示、销售。在当地可供投资的商品比较稀缺的情况下，这样的营销手法对很多高端群体具有很强的吸引力。

　　“你我都在上海，自然知道东海广场并不处于南京东路或静安寺的核心位置。但那些人知道吗？”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士说。(记者 杨羚强)