中国住房体系双轨制破题 以租代售渐趋主流

　　加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历年规模之最。

　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

　　从“国十一条”到“新国十条”，再到“国五条”，保障房建设已成为调控的重要方面。

　　今年来，一方面通过加大土地供应，调整供地结构和比例来保证保障房用地的供应；另一方面，从中央下拨配套资金，再到出台试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠、房地产信托以及吸引社会资本参与建设等政策措施，则着力化解保障房建设资金难题，而《住房保障法》也进入明年人大的立法计划，或可为住房保障提供法律依据。

　　尤其值得注意的是，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这意味着此前业界期盼已久的“住房体系双轨制”的破题和日趋明朗，而以租代售逐渐成为今后保障房的主要形式。

　　天量保障房接力

　　加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历年规模之最。

　　为保证能顺利完成预定目标，住建部还在5月份，与各地签订住房保障工作目标责任书，进行督察并在年底组织验收，而完成情况将纳入考核和问责。

　　住建部部长姜伟新12月29日表示，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。

　　“从今年保障房的建设速度和力度上看，政府还是很重视的。”全经联研究院副院长陈宝存说，但他同时也担忧，目前保障房的建设主要还是对拆迁区、棚户区的改造，真正面向市场的并不多，从建设周期上来说，要完成计划至少需要一两年的时间。

　　安邦集团房地产分析师苏晶也表示，对于保障房建设，一线城市抓的比较紧，越到中小城市，政策力度打的折扣越大。“这需要进一步监督、跟进，在明年不能有丝毫的放松才能将成果保住，才能达到预期的目标。”

　　而对于明年保障房的建设情况，住建部有关负责人也已明确，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比今年增长了72.4%。以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.34万亿元。“‘十二五’房地产建设在前3年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。”

　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

　　此前就有专家指出，住房保障目前在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象，现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。

　　而在今年，深圳、陕西等地就爆出骗取保障性住房的事件，保障房分配不公、管理机制不健全、周边配套设施不便以及住房质量等问题饱受弊病。

　　对此，中国社科院财贸所博士姜雪梅建议，要严格监管保障房的建筑质量，在配套设施齐全、区位地租较高的地区建设保障房，在分配上要严格审核资格，并定期检查，同时建立强制性的回购制度，实施封闭式运营。

　　解困土地和资金瓶颈

　　一直以来，保障房建设不足和进展缓慢，主要受制于土地供应和配套资金等瓶颈，今年来，政策则进一步在这两个方面加大解困的力度。

　　在土地方面，国土资源部3月份公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地保障性住房用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　数据显示，今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.68万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.8%。

　　与此同时，另一则数据则让人担忧。根据国土资源部的统计，截至8月份，目前全国正在开发的房地产项目用地共计有32亿平方米，但其中保障房建设用地约仅占到了13%-14%。“根据国土资源部掌握的情况，一些地方政府出现了擅改保障房建设用地性质的行为，一些项目被改作商品房。”

　　“在土地总量一定的情况下，如何平衡商品房和保障房的用地比例，进行形成对保障房建设的有效划拨，将是有关部门未来工作的重点。”苏晶说。

　　在建设资金的投入方面，住建部的数据显示，截至今年9月底，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金也已经全部下达。姜伟新近期也表示，今年中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。

　　在中央直接下拨建设资金的同时，保障房的资金来源渠道正趋于多样化。8月5日，北京、天津等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，493亿元将被支持133个经济适用房等项目建设；保险资金也有望进入保障房领域；此外，房地产信托基金也将给保障房建设注入血液。