地产股反弹：短期有戏 长期难测

　　继2010年12月21日大涨后，房地产板块2011年1月4日再次整体大幅上涨。当日，板块指数涨幅达5.2%，沪深300指数涨幅1.96%。包括ST个股在内，共有7只股票涨停，保利地产、金地集团等一线地产股尾盘封住涨停板。地产股近期的强劲给力是回光返照还是蓄势待发？分析人士认为，就目前的宏观环境和地产销售成交情况看，地产股持续向好还不具备条件。在国内外因素影响下，今年地产股出现持续反弹的概率较低。不过，在短期内或有反弹机会。

　　1月4日地产股的再次走强是2010年12月21日以来房地产板块估值修复行情的延续。值得注意的是，2010年12月21日的反弹行情并未走太远，出现这种情况的主要原因，一是地产调控力度加大的各种消息频出，二是2010年底央行出其不意地提高存贷款利率。这些因素使地产股继续走强的势头难以持续。因此，从2011年1月4日开始的地产股的上涨行情仍是当前政策环境中的估值修复的继续。

　　虽然宏观调控因素在2010年笼罩房地产市场，但没有引发房价大跌和成交量持续萎缩。2010年四季度以来，由于市场预期改变，房地产成交出现价量同升状况。在基本面推动下，地产股估值中枢在不断上移，从净资产价值(PNAV)看，2010年一季度在市场预期悲观时房地产板块大致为-30%至-40%。经过两个季度的消化，2010年四季度以来，随着市场成交反弹，目前房地产板块整体PNAV大致在-20%左右，一些龙头地产股和概念地产股基本处于合理估值范围。同时，房地产板块个股估值表现出现分化。一些项目匮乏、业绩平淡的公司估值折价严重。这些公司一般是一线城市的小地产公司和二三线城市的非中心区域地产公司。由于2011年调控持续和宏观经济的不确定性，房地产板块内部的这种分化将进一步加剧。

　　地产股近期出现的反弹是否可以持续，首先要看国内宏观经济环境的情况。目前，通胀压力不容忽视，如果在接下来的二三季度，央行持续加息，加息对房地产板块的累积效应将充分体现出来。届时，过高的资金成本将使房地产商加速抛盘，缩减开发。对居民而言，付息成本加大将抑制购买行为。房地产市场成交可能出现持续下滑，引发房价松动。

　　其次，如有关部门采取利率与汇率并举的方式，房地产所受的影响最小，但宏观经济环境是否能够提供这样的空间，还有待观察。如采取这种组合的话，应进一步明确以下几个问题：首先要考虑的是升值是否会对进出口造成较大影响，对经济增长会产生怎样的影响；其次，应考虑在汇率和利率温和作用下，如房地产市场成交基本面得到维持，市场预期是否会有相应变化；最后，如通胀压力高于预期，更为严厉的调控手段会否给房地产板块和整个宏观经济带来硬着陆的风险。

　　第三，外部经济能否走稳还有不确定性。美国经济“无就业复苏”是否意味着其已摆脱经济困境，尚待验证。另外，欧债危机有加剧可能。种种不确定性决定未来世界经济的不确定性对国内宏观经济特别是对资产价格的影响难以预估。避险资金大规模进出有可能造成暂时的流动性变化,这些变动无疑会对国内房地产市场带来影响。

　　总之，在国内经济可能过“热”和外部经济可能变“冷”的影响下，地产行业面临很多复杂性和不确定性。不过，在新的调控措施还未出台、目前的调控基调还在延续的背景下，房地产行业暂无更多“硬约束”。在业绩推动和估值回归要求下，地产板块短期内可能演绎一波上涨的行情。□中证证券研究中心 张泰欣