限购顺延“给力”楼市反弹缓解

　　曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定，将顺延执行此项政策。而在日前发布的由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合完成的《中国住房发展报告(2010—2011)》中，，作为二线城市的福州房价在全国35个主要城市中竟以70 .3%的泡沫指数冠居全国。此数据虽遭质疑，但也充分说明福州房价泡沫冠居全国，二线城市房价“一线化”存在隐患。专家表示，政府继续“给力”限购，将切实缓解楼市反弹压力。

　　限购遏制投机购房

　　“限购令”首次登上房地产调控舞台是在2010年4月底北京出台的“国十条实施细则”中，随后有几十个城市跟进出台了限购政策。其中，福州、厦门、海口、温州等部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。

　　在过去的一年里，“限购”加上“限贷”等调控组合拳很大程度上抑制了部分城市房地产市场的成交量。“但应引起注意的是，福州的房价并没有稳住，不少楼盘售价一涨再涨。部分原因是，大家都在等着政策到期后成交量的反弹。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。

　　2010年10月10日，福州楼市正式出台了限制政策，对一手商品房执行“一户限购一套”等措施，受此影响，福州市一手房的实际签约量整体急速下滑，从10月份的3000多套，到11月大跌至1300多套，12月再跌至1200多套，而房价却一直稳居于每平方米1.2—1.4万元的高位。

　　“限购令”的顺延执行给开发商泼了一盆冷水。随着年底将至，市场形势似乎逐渐“暖”了起来，福州、厦门等地不少开发商借着限购即将解禁之机，纷纷推出大批新房源，同时打出岁末优惠牌，打算提前“捂热”春节楼市。

　　业内人士指出，如果“限购令”真的被解禁了，楼市大幅反弹的可能性就会很大。目前，限购城市不仅面临着量的反弹压力，房价也存在上涨的冲动。为避免楼市调控遭遇这种尴尬的局面，地方政府除继续“给力”限购政策外，还须切实扩大楼市供应，以及调整供应结构，继续加大保障房的建设和供应。

　　实体经济滞后于房地产令人忧

　　业内人士指出，房价泡沫指数高低的意义并不在于简单的数字本身，而在于这些数字可能反映出来的一个城市经济质量问题。今年以来，诸多类似福州的二线城市房价涨劲十足，大量资金再度蜂拥进入房地产业，导致房价“高烧”难退，进而出现了二线城市房价纷纷向一线城市看齐的趋势。

　　以福州为例，今年初，福州一手房签约量一直在低位徘徊，但均价却节节攀升，房价站稳万元关口。福州大学房地产研究所所长王阿忠接受记者采访时表示，中国社科院的绿皮书基本反映了福州的实际情况，事实情况还有，福州实体经济滞后于房地产业的发展，福州房价与居民收入差距太大。

　　王阿忠举例，从数据看，福州平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万元。但福州目前的平均房价1.3万元/平方米左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130万—150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在我国，房价收入比在6倍左右比较合理。

　　王阿忠痛心地告诉记者，福州房价上涨过猛，房租跟涨也十分明显，2010年，他的几个十分优秀的本科毕业生很想留在福州发展，并想尽办法在福州的企业找到了工作，但最后迫于在企业所得的1000多元工资难以支付昂贵的房租，更买不起房，而不得不离开了福州。

　　“一些企业想发展，从银行却得不到充足的贷款，无法良性运作，职工工资停留在了低水平。而房价不断上涨，青年买不起房，现在也租不起房，这只会造成企业流失更多人才。企业既得不到充足的资金，又没有充足的人才，发展就陷入了越来越滞后的怪圈。”王阿忠说，在沿海的省会城市中，福州市的经济总量和政府财政收入都在比较落后的梯队上，而房价却是靠前排站了。这从一个侧面说明，福州实体经济差强人意的发展状况。

　　业内人士指出，与实体经济的“寒酸相”形成鲜明对比的是，福州市去年尽管加大了土地供应，但土地出让市场行情火暴，开发商从银行借到巨额资金买地根本就是“不差钱”。

　　据统计，截至2010年12月中旬，福州市全年共推出了2960多亩土地，出让金达到了311.961亿元，已经创下福州历年来土地出让的纪录。12月7日，福州市2010年第15次国有建设用地公开出让，其中一块位于地铁周边的地块，被某地产企业以2.88亿元拍下，楼面价达9429元/平方米，溢价率高达132%。

　　常态化调控应管住房地产资金龙头

　　从近日闭幕的中央经济工作会议，再到近期各部委密集部署的工作要求中不难发现，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，楼市调控也将进入常态化阶段。业内人士指出，常态化的楼市调控应重点突出，牢牢管住房地产的资金龙头。

　　浙江大学金融系副教授景乃权指出，首先，亟须控制货币总量的增长。要抑制大城市中商品房价格的过快上涨，防止楼市陷入以往屡调屡涨的怪圈，落实并坚持现有的差别化信贷等措施，制约楼市投资和投机行为是必要的。同时，还需在大城市中增加廉租房、小户型商品房的供给，加快不发达地区的发展，使之缩小与一线城市的差距，拓宽民间投资渠道，而不能靠行政性的限价措施。

　　其次，要治理已经显现的通货膨胀，采取提高存款准备金率、基准利率等措施，让过多的货币进入“蓄水池”，使之免于冲击包括楼市在内的物价总水平是必要的。但更为重要的方面还在于控制货币总量的增长，让货币总量的增幅不再过多地超出经济总量的增幅，即不断降低M 2与G D P之比。这就需要使积极财政政策和宽松货币政策转向；改革人民币汇率机制，不断减少因外汇占款带来的超量货币多发；减少各级政府的财政开支，特别是抑制国内特有的庞大而畸形的各种公款消费需求的增长，而不是简单地依靠行政手段干预价格。

　　专家提出，银监会下一步要按照“总体稳健、调节有度、结构优化”的要求，将信贷资金更多投向实体经济，特别是“三农”和中小企业，切实防范系统性金融风险。这意味着，明年各商业银行的信贷结构应该有较大的调整，尤其是在房地产信贷方面，予以严格控制。

　　还有专家提出，外汇管理部门也要进一步加强跨境资金流动监管，积极应对和打击“热钱”等异常跨境资金流动，维护国家涉外经济金融安全。

　　与此同时，房价统计改革迫在眉睫。尽快制定出房价统计改革方案，主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。而此前，国际统计部门的房价数据因为与百姓的感受差异过大而饱受质疑。专家表示，房价数据的改革将会为未来调控楼市提供更精准的参考，而调控将呈常态化，通过金融、土地、市场监管等多方面对楼市形成合力。(记者 来建强)