北京CBD高端住宅供量告急 广渠路或成最热板块

　　去年12月21日、22日两天，CBD 核心备受关注的原中服地块，分拆后的六宗土地中标结果已全部公布，最终被中信集团、正大置业、中金公司、民生银行、安邦保险、远洋地产等企业收入囊中。这不仅意味着以金融、央企为主导的企业将成CBD的核心力量，同时也意味着CBD最后一块成片待开发土地已全部出让，以后很难再有大片开发用地。然而，在CBD东扩、大量跨国企业进驻，导致高端居住需求爆发的背景下，CBD将长期面临“断顿”之忧。

　　金融机构、央企成CBD主角

　　继去年12月21日中信集团、正大置业联合体，分别以63亿元、41.14亿元竞得CBD核心区域Z15、Z14地块后，时隔一日，剩余的4宗土地(Z3、Z4、Z5、Z6)亦公布中标结果。中金公司、民生银行、安邦保险、和谐健康保险和标准投资集团联合体以及远洋地产、香港上海汇丰银行和崇高发展有限公司联合体相继中标。其中，Z3和Z5地块分别以25.2亿元中标，Z4和Z6地块的中标价为29.96亿元和38.7亿元。至此，北京CBD核心地块最火热的前中服地块分割成6宗土地后已全部成交，合计供应面积高达114万平方米，合计成交总金额为222.57亿元，平均楼面地价为19523元/平方米。

　　在不少业内人士看来，此番中服地块出让，至少带给业界三大变革：其一，土地市场“价高者得”的游戏规则或将作古；其二，在企业融资环境受到影响的背景下，房企并购潮涌现；其三，以金融机构、央企为代表的企业，将重塑CBD企业结构，提高区域准入门槛。

　　2009年6月30日，广渠路15号地被中化集团旗下方兴地产收入麾下。中化集团作为被国资委认定的16家主营房地产的央企之一。截至目前，已连续6年被国资委评为业绩考核A级企业。而央企雄厚的背景实力，在未来都将转化成金茂府产品的核心竞争力。

　　高端住宅供量危机凸显

　　尽管CBD土地市场近日出现“井喷”局面，但对于住宅供量稀缺的CBD而言，远水一时解不了近渴。据北京市土地储备中心的数据显示，从2004年至今，CBD区域的住宅用地鲜有入市。近三年内仅有长安八号、首创禧瑞都、富力十号、圣世一品等少数几个老项目后期在售，房源总量不足千套。

　　然而，CBD区域需求却在暴涨。统计数据显示，截至目前入驻北京CBD的企业已经达2万余家。而位于CBD的外资金融机构、世界500强、跨国公司地区总部已经占到全市的约70%。

　　供量失衡导致区域高端项目即便在调控背景下，亦保持着良好的销售态势。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，万科蓝山苑从去年11月25日获得预售许可证至12月9日，成交22套，成交均价39990元/平米，相比5月份的38597元/平方米有小幅上涨。富力十号从去年11月25日获得预售证以来，住宅部分已签约23套，成交均价44057元/平米，相比7月公布的预售均价37065元/平米，价格也有明显上涨。

　　专家分析认为，CBD可开发用地已经接近枯竭，所以，该区域土地供应量的持续走低甚至是零供应是必然趋势。同时，根据东扩规划，整个CBD东扩区域中住宅规划用地仅占25%，这将使整个区域住宅供需矛盾愈加凸显。

　　广渠路或晋升今年最热板块

　　作为东扩核心区新盘集中供应区域，最受关注的当属广渠路板块。2010年12月28日，由中化集团旗下方兴地产开发的金茂府项目首度公开亮相。其入市之后将向市场提供28万平米的新增供应。对于缓解区域的供需矛盾有积极意义。

　　据了解，金茂府地处CBD广渠路和西大望路交界处，央企背景，加之金茂集团的高端物业运营实力，赋予了该项目更多的关注点。金茂府规划设计由德国wsp公司担纲，建筑全部选用了新ArtDeco建筑风格，全南北通透户型、超平均水平的层高设计最大限度地满足了住户对于舒适度的追求。同时，开发商在空调和采暖系统中采用了国际领先的毛细管网技术，并结合了领先业界的地源热泵、独立新风系统等前端技术。

　　此外，园区内拥有多个大组团园林景观，更拥有占地多达20000平米的社区公园、室内游泳池、会所等完善的生活设施。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，以金茂府为代表的高端住宅，体现了高科技、高舒适度的居住品质，恰好迎合了CBD东扩之后不断爆发的高端置业需求。该项目的入市，可以有效填补区域市场空白。

　　本报记者 张蓓